如何建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

新一屆政府總理李克強(qiáng)在答記者會(huì)上并沒有特意提到房?jī)r(jià)、樓市調(diào)控和商品房市場(chǎng)，特別是為大家近期所關(guān)心的新一輪樓市調(diào)控政策落地問題。可以確定的是，出于政策穩(wěn)定性的考慮，短期內(nèi)的政策走向也將以落實(shí)好“新國(guó)五條”和國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)文在地方的具體措施執(zhí)行為主要目標(biāo)。但是，這并不意味著新一屆政府還將延續(xù)過去的樓市調(diào)控基調(diào)。畢竟，在如何理順樓市調(diào)控從“定政策”到“出成效”的邏輯脈絡(luò)上，跳出以往“就樓市而談樓市”的狹義框架，并將視角切入到了中央地方關(guān)系、政府和市場(chǎng)的關(guān)系以及政府職能轉(zhuǎn)變等深層體制機(jī)制上，已經(jīng)成為共識(shí)。也就是說，如果這些深層次的體制機(jī)制問題解決了，則樓市調(diào)控迷局就可不攻自破，相反則所有的調(diào)控政策都是治標(biāo)不治本。

新一屆政府的施政方略，概括起來就是，通過機(jī)構(gòu)改革來轉(zhuǎn)變政府職能，徹底理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，再次啟動(dòng)改革紅利，真正挖掘內(nèi)需潛力，長(zhǎng)效激活創(chuàng)新動(dòng)力，最終實(shí)現(xiàn)人人出彩的中國(guó)夢(mèng)。能否轉(zhuǎn)變政府職能，以徹底理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，是新一屆政府施政方略的關(guān)鍵點(diǎn)。

近年來，樓市調(diào)控之所以陷入“屢調(diào)屢漲、屢調(diào)屢敗、屢調(diào)屢難”的困境，表面上看是因?yàn)楣┬枋Ш?，本質(zhì)上是因?yàn)檗D(zhuǎn)變政府職能和理順政府與市場(chǎng)關(guān)系的改革不到位。一方面，政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)職能和服務(wù)社會(huì)職能攪和在一起，偏重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致政府對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律的不尊重甚至破壞，如房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭上的土地供應(yīng)行政化、市場(chǎng)準(zhǔn)入不能平等（集體土地不能入市）、地方政府的托市行為等；另一方面，過去10年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化是在我國(guó)加入國(guó)際貿(mào)易組織（WTO）和金融市場(chǎng)深化、全球化的背景下發(fā)展的，市場(chǎng)運(yùn)行的機(jī)理非常復(fù)雜，但政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管依附于行政權(quán)力，創(chuàng)造不出有效的監(jiān)管能力和體制時(shí)被迫用行政手段替代（如限購(gòu)、限貸、限售等限制市場(chǎng)范圍的一系列措施）；此外，在市場(chǎng)化的過程中，有意無意地把政府該管的事情遺忘了，在住房領(lǐng)域突出的表現(xiàn)就是住房保障的缺位。

近年來，我國(guó)住房領(lǐng)域存在的問題與食品藥品、環(huán)境保護(hù)、教育衛(wèi)生、安全生產(chǎn)等領(lǐng)域存在的問題只是在表象上不同，問題產(chǎn)生的機(jī)理上是完全相同的，我們完全可以將高房?jī)r(jià)和住房困難、上學(xué)難和看病難、食品藥品安全、環(huán)境惡化、生產(chǎn)事故等問題放在上面闡述的分析框架來解讀。因此，樓市調(diào)控問題只是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)所面臨的一系列亟待解決的問題之一，但制約這些問題解決的根源是相同的，必須揮別狹義的樓市調(diào)控理念，必須要從源頭上或體制上來尋找答案，這或者就是新總理不單獨(dú)闡述樓市調(diào)控新思路的主要原因。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于市場(chǎng)的部分（商品房市場(chǎng)）必須要發(fā)揮市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用。在改革措施上就是要完成市場(chǎng)化的未竟之路，特別是土地市場(chǎng)的深化。施政方案里面強(qiáng)調(diào)全社會(huì)機(jī)會(huì)公平，在房地產(chǎn)領(lǐng)域要做的就是集體土地?fù)碛姓咭云降鹊淖藨B(tài)入市，這將徹底攻克房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域中最后一個(gè)“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的堡壘”，小產(chǎn)權(quán)房問題也就不攻而破，這對(duì)于住房市場(chǎng)供求失衡和房?jī)r(jià)高企的問題將起到釜底抽薪的作用。十八大以來，新一屆政府在征地改革、戶籍制度改革、收入分配改革等方面的新舉措均意在此。同時(shí)，市場(chǎng)深化需要尊重和順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，在熱點(diǎn)和中心城市、熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒋罅υ黾邮袌?chǎng)化供應(yīng)住房和土地的規(guī)模，以滿足市場(chǎng)需求。

其次，構(gòu)建取代行政監(jiān)管的市場(chǎng)化監(jiān)管體系。對(duì)于住房、教育、醫(yī)療等外部性很強(qiáng)的行業(yè)來說，市場(chǎng)化以后，構(gòu)建內(nèi)含市場(chǎng)和政府的監(jiān)管體系非常重要。政府的監(jiān)管在于創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，如市場(chǎng)準(zhǔn)入、定價(jià)公平和法律追索等服務(wù)責(zé)任，即宏觀監(jiān)管而不干涉微觀主體的自由交易。自此，房地產(chǎn)領(lǐng)域行政化的干預(yù)措施（如限購(gòu)、限貸）將逐步退出市場(chǎng)，取而代之的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，如稅收手段（交易階段的利得稅和保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅）、金融手段（靈活調(diào)整金融杠桿和利用貸款的成本）、法律手段（如資質(zhì)和信譽(yù)、違規(guī)懲處）。監(jiān)管能力的具備還需要行業(yè)和社會(huì)監(jiān)管力量的進(jìn)入，這一方面需要發(fā)展專業(yè)性的社會(huì)化組織（如房地產(chǎn)行業(yè)的中介組織或協(xié)會(huì)，建立類似于金融監(jiān)管的專業(yè)組織等）在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極作用。另一方面需要加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，包括建立和聯(lián)網(wǎng)各城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)和不動(dòng)產(chǎn)制度（房屋普查和評(píng)估），為市場(chǎng)化的監(jiān)管提供規(guī)范的手段，而不是延續(xù)行政性手段。在新總理所闡述的執(zhí)政方略中，上述措施都將是機(jī)構(gòu)改革和政府監(jiān)管改革中的重要內(nèi)容。

最后，構(gòu)建能夠保障低收入和住房困難人群的住房保障網(wǎng)。住房市場(chǎng)化后的另一項(xiàng)重要任務(wù)就是住房保障，而且解決高房?jī)r(jià)和住房困難問題的關(guān)鍵不在于“堵”房?jī)r(jià)，而在于通過加強(qiáng)住房保障來“疏”需求。在新總理闡述的執(zhí)政方略中，住房保障是“構(gòu)建覆蓋全民和保障基本民生的安全網(wǎng)”的應(yīng)有之義。也就是說，新一屆政府強(qiáng)調(diào)民生投入的手段是構(gòu)建包含住房保障在內(nèi)的大社會(huì)保障網(wǎng)，而住房保障只是其中之一。新一屆政府在住房保障方面的基本方略有兩個(gè)，一個(gè)是提高住房保障的質(zhì)量，通過加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)、將保障房建設(shè)資金納入財(cái)政預(yù)算和保障范圍覆蓋到農(nóng)民工等手段來實(shí)現(xiàn)，這些方面是過去住房保障工作所欠缺的；另一個(gè)是保障基本民生住房需求，徹底劃清保障和市場(chǎng)的界限，減少保障對(duì)于市場(chǎng)的擠出和對(duì)市場(chǎng)效率的挫傷，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等以往與市場(chǎng)界線不清楚的保障房類型將會(huì)退出，公共租賃住房、貨幣補(bǔ)貼等保障類型將成為住房保障的主體。

由于短期內(nèi)調(diào)控政策將進(jìn)一步收緊，資本市場(chǎng)比較悲觀，行業(yè)估值可能會(huì)受到打壓。但隨著新一屆政府執(zhí)政方略的展開，制約房地產(chǎn)健康地、持續(xù)地和市場(chǎng)化發(fā)展的體制性障礙將會(huì)清除，基本面將逐步回歸理性。同時(shí)，在新型城鎮(zhèn)化、住房升級(jí)需求、人口結(jié)構(gòu)性紅利釋放、消費(fèi)需求增長(zhǎng)、民生投資等利好的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)發(fā)展的方向?qū)⒏用骼剩臻g也將會(huì)更大，整個(gè)行業(yè)的估值將會(huì)出現(xiàn)臺(tái)階式的提升。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）