“股權(quán)+債權(quán)”投資頻出手 云南城投向資本運營轉(zhuǎn)型？

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

面對一級土地的開發(fā)困境，云南城投開始在合作項目上大施拳腳，甚至不惜豪擲巨資。

3月19日晚間，云南城投資對外宣布，公司旗下的安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）擬收購新疆立興公司所持有的云南溫泉山谷60%股權(quán)，收購價3.88億元。同時，它還將以4000萬元對西安云城置業(yè)增資擴股，并持有項目51%的控股權(quán)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》粗略統(tǒng)計，自2013年以來，安盛創(chuàng)享在蘭州、西安、遼寧等地頻頻以股權(quán)與債權(quán)形式合作開發(fā)地產(chǎn)，股權(quán)與債權(quán)投資總規(guī)模逾30億元，這在過去是非常罕見的。對此，業(yè)內(nèi)人士高度關(guān)注，其中有人認為這種做法可能就是公司轉(zhuǎn)型的強烈信號。

不過，云南城投內(nèi)部人士表示，安盛創(chuàng)享是當初公司以信托形式成立的一家基金企業(yè)，主要就是搞股權(quán)與債券投資的，也是云南城投的一個業(yè)務(wù)板塊，公司仍將堅持“兩條腿”走路。

權(quán)益投資升溫

股權(quán)運作，曾讓云南城投賺得盆滿缽滿。然而，在當前云南城投所承攬的一級土地開發(fā)并不順利的情況下，股權(quán)投資是否會再次進入它的視線呢？

2年前，云南城投曾在短短的半個月內(nèi)倒手昆明申城100%的股權(quán)，凈賺了近2億元。不過，此后較長一段時間，這種“倒手即賺錢”的絕好買賣再難重演。而如今，市場再次顯露此種端倪。

事實上，從2013年開始，云南城投一改過去留給外界的“一級土地”開發(fā)商的印象，開始在外地頻頻擴張項目，其主要開發(fā)形式就是股權(quán)與債權(quán)投資。

云南城投3月19日晚間發(fā)布公告稱，公司下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)擬以人民幣3.88億元收購新疆立興股權(quán)投資管理公司持有的云南溫泉山谷60%的股權(quán)。經(jīng)初步測算，項目目前已獲取未開發(fā)土地405.9畝，對該405.9畝土地的后續(xù)工程建設(shè)投資約10.73億元(不含酒店及會所)。

等收購結(jié)束后，雙方股東將根據(jù)項目需要，按照持股比例對投資項目進行債權(quán)投資，資金占用費年化利率15%。以此計算，那么云南城投將向項目公司提供貸款6.438億元。日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者從昆明一地產(chǎn)人士獲悉，溫泉山谷地產(chǎn)的老板之前是做中藥的，后來借助“養(yǎng)生”之名進入旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)，但開發(fā)情況并不樂觀。

與此同時，安盛創(chuàng)享還擬對自然人鄭國成100%持股的西安云城置業(yè)增資4000萬元，以擴充投資項目的股本金，公司將持有51%的控股權(quán)。此外，云南城投會將向該投資項目貸款1.388億元，利息率15%。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，安盛創(chuàng)享在重慶、蘭州、西安、遼寧海城等外地市場進行權(quán)益投資逾30億元，其中涉及股權(quán)投資近8億元，而債權(quán)投資累計總規(guī)模逾22億元，其貸款利息率在14%-18%之間。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事吳新建向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，股權(quán)與債券投資是未來房企發(fā)展的主流方向和核心業(yè)務(wù)，有利于資本運作和資本增值；但股權(quán)利率高，支付成本高。云南城投內(nèi)部人士稱，公司將根據(jù)自身發(fā)展需要，若遇到優(yōu)質(zhì)項目將會繼續(xù)加大權(quán)益投資。

“REITS”驅(qū)動

云南城投內(nèi)部人士透露，安盛創(chuàng)享其實就是云南城投當初以信托形式成立的一家基金公司，云南城投將以信托形式參與地產(chǎn)項目的權(quán)益投資。

事實上，這就是目前在國內(nèi)蔚然成風(fēng)的“REITS”，也即房地產(chǎn)投資信托基金，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前，安盛創(chuàng)享在地產(chǎn)項目的權(quán)益投資上迅猛推進，這使國內(nèi)地產(chǎn)界乃至股票投資人對其企業(yè)背景產(chǎn)生濃厚的興趣。

據(jù)悉，安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立于2012年12月13日，由普通合伙人云南安盛創(chuàng)享投資管理公司及有限合伙人“中航信托”（中航信托·天啟330號云南城投旅游產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計劃下的信托資金）、云南水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資公司共同出資成立。

其中，云南安盛創(chuàng)享投資管理公司出資2000萬元，中航信托出資30億元，云南水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資公司出資1億元。業(yè)內(nèi)人士表示，云南安盛創(chuàng)享投資管理公司扮演著基金管理人的角色，而云南城投又在基金設(shè)立的董事會上占據(jù)多數(shù)席位，也是基金的實際控制者。

值得注意的是，云南安盛創(chuàng)享投資管理公司又由云南城投與鼎新綠碳（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)共同出資設(shè)立，注冊資本2000萬元，其中云南城投持股50%，鼎新綠碳（天津）股權(quán)投資基金持股50%。此外，中航信托設(shè)立的上述信托計劃起初規(guī)模為30億元，優(yōu)先委托人方正東亞信托認繳信托資金20億元，云南城投作為劣后委托人認繳10億元。

對于中航信托的上述信托計劃，云南城投曾表示，這符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要，有利于公司建立非銀行資金渠道，通過基金形式投資拓展新項目，發(fā)揮金融手段作用，增加投資收益，提高公司經(jīng)營績效。

倒逼模式轉(zhuǎn)型?

云南城投曾因承攬大量的毛地整理而一度被資本市場所熱捧，但如今在出讓環(huán)節(jié)的諸多不順也讓這顆昔日的明星不再那么耀眼。

東興證券研報認為，云南城投之前受制于環(huán)湖東路一級開發(fā)土地出讓一直未能啟動，同時壓占公司大量資金，給公司正常經(jīng)營帶來較大障礙。

“由于該項目的運作環(huán)境發(fā)生一定變化，因此該項目遲遲未能實現(xiàn)收益，同時公司在項目內(nèi)沉淀的資金逐年累積增加，截止到2012年末公司主要開發(fā)的一期4000畝土地，已經(jīng)累積持續(xù)投入約60億元。”東興證券研報透露。

2011年6月，云南城投在等待了3年之久的1600余畝環(huán)湖東路一級整理土地終于進入市場交易，但結(jié)果僅成交5宗地塊，總計182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均告流拍。

今年1月7日，云南城投在環(huán)湖東路的995畝土地再次亮相交易市場，最終以300萬元/畝的起拍價實現(xiàn)底價成交。接著，云南城投又在1月16日又推出了環(huán)湖東路的835畝收儲土地，不過最終卻以37萬元/畝的價格出讓，而其拿地者卻又是控股股東云南城投集團旗下的子公司。

分析人士曾對相關(guān)媒體表示，上述土地都將由云南城投子公司開發(fā)建設(shè)，之后的收入確認時間將難以保證。同時，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長。

此外，更大的風(fēng)險還在于，云南城投原本與昆明市政府2008年5月30日簽訂的《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》也將于2013年5月30日到期。至于是否續(xù)約，相關(guān)券商均對此表示擔(dān)憂。

與一級土地整理的慘淡不同，云南城投在不少項目權(quán)益投資上卻開展得如火如荼，這是否意味著轉(zhuǎn)型？吳新建表示，這是云南城投進入企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的強烈信號，經(jīng)營行為已涉及金融融資和資本運作業(yè)務(wù)范疇。

“調(diào)控和土地成本高漲下，房企的經(jīng)營必然發(fā)生結(jié)構(gòu)性改變，業(yè)務(wù)走向多元化，比如開拓基金業(yè)務(wù)，在資本市場獲取股權(quán)的回報，或通過基金融資資本盈利。房地產(chǎn)開發(fā)將作為一個實體公司存在。”吳新建認為。

不過，云南城投內(nèi)部人士予以否認并表示，公司將繼續(xù)進行一級開發(fā)與二級開發(fā)，堅持“兩條腿”走路。