地產(chǎn)新政對銀行沖擊有限

隨同地產(chǎn)股跌了一天后，銀行板塊昨日就回過神來。A股市場走勢頗具戲劇性，銀行股強勢反彈領(lǐng)漲大盤，但地產(chǎn)股依然死死墊底，這兩個近期聯(lián)系頗為緊密的板塊，開始出現(xiàn)明顯的“裂痕”。

記者以為，這種分化在很大程度上說明，在限購限貸方面進一步升級的房地產(chǎn)調(diào)控新政，對商業(yè)銀行的實際影響恐怕相當有限。

新政最為嚴厲的舉措，當屬二手房交易中將按差額20%征收個稅。以一套原值50萬、現(xiàn)值150萬的普通住宅計，在不考慮其他因素的情況下，按照評估價1%征收個人所得稅的交易過程將產(chǎn)生1.5萬元稅費，但按差額計算則產(chǎn)生20萬元稅費。顯然，二手房買賣交易將受到政策的直接沖擊，而銀行在二手房市場中的個人按揭貸款業(yè)務(wù)亦將受到影響。

但是，由于個人按揭貸款業(yè)務(wù)近年來在銀行零售貸款中的占比已經(jīng)連年下降，而且二手房業(yè)務(wù)在整個個人按揭貸款中的占比亦相對有限。此外，新政亦將是否提高二套房首付比例和貸款利率的權(quán)限下放給了各地人民銀行分支機構(gòu)，進一步對隱藏其中的投機炒作行為亮起“紅燈”。而記者從銀行方面了解的情況顯示，自從限購限貸政策實施以來，商業(yè)銀行個人按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶群體主要是購買首套房的剛需客戶。因此，二手房市場即便遭遇短暫的“封凍”，對商業(yè)銀行的整體影響也相當有限。

廣發(fā)證券(000776)研究所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，個人按揭貸款占總資產(chǎn)比例最高的為建設(shè)銀行，占19.88%。占比接近20%的還有中國銀行和招商銀行(600036)，分別占19.04%和18.58%。顯然，限購限貸政策升級對于商業(yè)銀行整體資產(chǎn)的影響很小。

考慮到稅費政策一旦嚴格實施，二手房市場將暫時遇冷，以往在這一領(lǐng)域存在的改善性購房需求將涌向新房市場，因此，亦不排除會出現(xiàn)利好開發(fā)商一手樓市場的供需格局。在這種情況下，新政對商業(yè)銀行的“殺傷力”就更加有限。因為，多數(shù)銀行的房地產(chǎn)信貸均為開發(fā)貸與按揭貸款一條龍服務(wù)，如果新房市場出現(xiàn)供需兩旺局面，商業(yè)銀行不僅能夠確保穩(wěn)定的按揭貸款業(yè)務(wù)增量，而且此前投放的開發(fā)貸風(fēng)險也會大大降低。

但這僅是一種假設(shè)，如若新房市場受二手樓市場“封凍”影響，而出現(xiàn)銷售不順暢的情況，銀行能扛得住市場下跌的風(fēng)險嗎？記者認為，這種風(fēng)險存在的可能性極小。因為，從過往幾年的情況看，只要開發(fā)商愿意降價銷售，存貨消化速度相當快。目前的變數(shù)在于，供需雙方如何解讀新的調(diào)控政策。而從當下市場反饋信息看，市場的態(tài)度并不明朗，雖然年前房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期基本剎住車，但是掉頭向下的動能似乎并不充分。

這恐怕也意味著，商業(yè)銀行存量的個人按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險的可能性相當小。最近兩年的首付比例數(shù)據(jù)和各渠道反饋的實際違約案例，亦證明銀行持有的按揭貸款具備相當?shù)目共▌幽芰?。歷史數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行按揭貸款不良率僅在2008年有所上升，此后則一直維持穩(wěn)定狀況。

而在開發(fā)貸方面，最近幾年商業(yè)銀行普遍抬高客戶合作門檻，并有意識控制此塊資產(chǎn)的占比。以上市銀行2012年半年報數(shù)據(jù)為例，銀行開發(fā)貸占比最高的亦僅占到總資產(chǎn)11.31%，多數(shù)商業(yè)銀行該數(shù)字不超過8%，工行和建行甚至沒有超過6%。因此，即便開發(fā)貸出現(xiàn)風(fēng)吹草動，市場調(diào)控對銀行帶來的直接沖擊也相當有限。