“國五條”實施細則體現(xiàn)調(diào)控決心

◎易憲容 （中國社科院金融研究所研究員）

“國五條”出臺之后，不僅一線城市二手房的價格仍然在快速飆升，而且不少城市土地交易更是瘋狂。市場好像在用這種方式來應(yīng)對 “國五條”的出臺。然而，讓市場措手不及的是，“國五條”實施細則隨后十天之內(nèi)即得到落實，此舉對市場產(chǎn)生巨大沖擊。

筆者以為，實施細則的迅速落實，不僅在于新一屆中央政府認識到當前國內(nèi)住房市場價格上漲嚴峻性，更重要的是顯示政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。如何把房地產(chǎn)市場帶上健康發(fā)展之路將成為新一屆中央政府最為重要的任務(wù)。

此次出臺的“國五條”實施細則，有幾個特點值得關(guān)注。首先，它讓整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回到2010年“國十條”的原點，而不是有更多的新政策出臺，從而使得“國五條”實施細則更具有政策延續(xù)性。

其次，對于“國五條”實施細則的核心內(nèi)容，最讓市場關(guān)注的有兩個方面。一是差異化的住房信貸政策進一步細化。二是對重新恢復(fù)征收20%房地產(chǎn)交易個人所得稅的強調(diào)。

對于差異化的信貸政策的強調(diào)，市場關(guān)注的是二套房首付比重的上升及利率提高。不過，市場應(yīng)該看到，此舉的核心內(nèi)容并不僅這一點，更重要的在于住房信貸政策差異化更為細化。這種細化有購房者購買多少、信用水平及城市區(qū)域性的差別。在這種情況下，就容易改變整個住房市場的預(yù)期，包括購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行等，從而導(dǎo)致住房市場發(fā)生較大變化。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這些政策對市場帶來的沖擊不容小覷。

對于征收20%房地產(chǎn)交易個人所得稅，市場一片驚呼，也認為這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來最嚴厲的政策出臺。對于重新恢復(fù)該項政策，市場一方面驚呼該是如何嚴厲，另一方面又認為該項政策對穩(wěn)定房價、遏制住房投機投資起不到作用。在這些人看來，稅收征收只會讓房價上得更高，因為賣房者會把這些稅收轉(zhuǎn)移到買者身上。如果房價繼續(xù)上漲，那么征收任何住房稅收，其稅收成本都可能轉(zhuǎn)移到買者手上。因為，房價在上漲，買者不接受這些成本，就無法完成交易。但是，如果征收住房交易所得稅使得住房下跌時，情況就完全不同的。因為，當房價下跌時，稅收不轉(zhuǎn)移，賣者手上的住房都不容易成交，更不用說把征收稅收的成本轉(zhuǎn)移到買者手上讓房價更高了。征收20%交易所得稅由誰來承擔(dān)，最為重要的還在“國五條”是不是讓房價回歸理性。

從上述分析就可以看到，“國五條”實施細則迅速落實，不僅會對住房市場產(chǎn)生巨大的沖擊，進而發(fā)生根本性變化，而且也表明新一屆中央政府上任之后，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本不會放松，反之會進一步出臺更多政策讓房地產(chǎn)市場回歸到消費為主導(dǎo)的市場，讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。因為，要遏制房地產(chǎn)投機投資，擠出房地產(chǎn)泡沫儲備工具還有很多，不是誰認為可出臺或要不要出臺的問題。