平安信托140億布局商業(yè)地產市場

樓市調控政策“加碼”，以短期盈利為目標的住宅開發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，相比而言，以長期持續(xù)收益為目標的商業(yè)地產，繼續(xù)受到機構投資者青睞，商業(yè)地產迎來快速發(fā)展的機遇。

近年來，隨著國內商業(yè)地產市場的蓬勃發(fā)展，各大開發(fā)商及投資機構均厲兵秣馬，在積極探索業(yè)務模式的同時，不斷加大資金投入和人才培養(yǎng)，市場投資氣氛表現活躍。

商業(yè)物業(yè)投資風物長宜放眼量

國際知名物業(yè)公司DTZ戴德梁行研究表明，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施建設和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產的發(fā)展。

正是看到了其中蘊藏的巨大商機，國內多家專業(yè)投資機構開始組建團隊，著手布局商業(yè)地產領域。但是與開發(fā)商自建自持模式不同的是，專業(yè)投資機構通常以房地產基金形式，在一定期限內（5-10年）持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項目的經營情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實現退出，為投資者獲取收益。

據平安信托物業(yè)投資策略研究部分析研究顯示，國內的專業(yè)投資機構商業(yè)地產投資策略，大都是從對零售市場的預判配置投資，形成全國性的戰(zhàn)略布局，通過多地、多元化的物業(yè)組合，達至控制風險的目的。

研究并指，微觀層面，不同機構的投資策略又不盡相同，選址、定位、經營等方面均存在一定差異，港資機構（例如恒隆、新鴻基）重點關注一、二線城市的核心商圈，而凱德等REITs則青睞二、三線城市內具有資產改良潛力的物業(yè)。

平安信托物業(yè)投資策略研究人士指出，“即使是位于同一資產池內的商業(yè)項目，各物業(yè)不同的區(qū)位、品質、市場環(huán)境等客觀因素同樣會決定經營業(yè)績的高低。”

近年來國內大批商業(yè)地產項目涌現，市場不乏擔憂供應飽和的情緒。但平安信托研究認為，隨著國內經濟及居民消費能力的提升，需求亦持續(xù)上升，零售物業(yè)的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場容量和深度不斷擴張，優(yōu)質項目仍將獲得強勁的商戶租賃需求。

而為了保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產開發(fā)商或投資機構通過積極的資產改良、調整舉措，形成差異化經營，是當前市場所趨。即便是在穩(wěn)定經營期內的項目也須順應市場趨勢的變化，每隔數年對項目進行品牌更新，如各地萬象城、萬達廣場、凱德MALL每年均有5%-20%的品牌調整。商業(yè)物業(yè)在調場期間，短期內可能造成空置率升高，經營數據稍欠，但若長期來看，調場是商業(yè)地產發(fā)展不可或缺的必經步驟。

來自凱德商用的經營數據顯示，該公司旗下2008-2009年期間所收購商場的凈租金收益率，直至2012年末才達至6%以上，顯示商場物業(yè)需要3-4年甚或更長的經營期，才能步入成熟穩(wěn)定益，故商場投資需有長遠眼光，這已成業(yè)界共識。

平安信托140億元布全國市場

作為國內領先的專業(yè)投資機構，平安信托在商業(yè)地產領域已率先全國性布局，多年以來陸續(xù)投資了多個成熟的商業(yè)地產項目，分布于各線城市，涵蓋了寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型，總投資規(guī)模已經超過140億元。

據平安信托透露，其所投資項目整體資產回報及升值方面表現優(yōu)異，高于商業(yè)地產行業(yè)平均水平，回報率、資產增值逐年提升，增值幅度顯著。其中個別項目回報率在行業(yè)內居前列，少數暫處調整期的項目亦待升級改造后，以全新的定位面向市場和消費者。據悉，平安信托投資的深圳“地標性”大型購物中心新城市廣場即將煥發(fā)新顏，將創(chuàng)造一種全新的定位模式，定位為“輕奢”的都市中心，注重品質和個性化需求的同時關注消費者實惠。

目前在國內專業(yè)機構還較缺乏的情況下，平安信托率先進入商業(yè)地產領域，已積累了豐富的投資與經營管理經驗。此外，依托重點城市的代表性項目，平安信托在持有類物業(yè)投資和管理方面建立了綜合的專業(yè)化平臺。公司根據各項目的具體情況，建立了相對應的商管團隊，對旗下重點商業(yè)項目進行系統(tǒng)管理，實現了平安信托在商業(yè)地產領域發(fā)展的階段性戰(zhàn)略目標，商管水平處于業(yè)界前列。

雖然平安信托在目前資產池整體回報率方面，相比在中國扎根時間更長的凱德REIT等上市房地產信托基金的收益水平仍有距離，但以近幾年的增幅來看，相信未來2-3年,平安信托應能乘勢而上，資產池回報率將進一步提升。