讓房?jī)r(jià)回歸理性 供給管理更有效

每經(jīng)編輯 張茉楠    

◎張茉楠 （國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員）

房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可承受之重。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9812元/平方米，環(huán)比上漲1%，漲幅較去年12月擴(kuò)大0.77個(gè)百分點(diǎn)，這也是百城平均房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)第8個(gè)月上漲。

面對(duì)投機(jī)性購(gòu)房卷土重來(lái)，以及剛需恐慌性入市等亂象，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入各種非理性行為與升值預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲相互強(qiáng)化、相互推動(dòng)的惡性循環(huán)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈，房地產(chǎn)市場(chǎng)失穩(wěn)失控的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。供給管理還是需求管理這是方向性問(wèn)題。

從國(guó)際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化指標(biāo)，如房地產(chǎn)價(jià)格與城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回報(bào)率等指標(biāo)來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度也極高。以房?jī)r(jià)與收入為例，國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間是3~6倍，但目前我國(guó)的絕大多數(shù)城市尤其是大城市，這一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超過(guò)20倍、30倍。高房?jī)r(jià)不僅使普通百姓不堪重負(fù)，也透支了中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)的未來(lái)。

以地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)核的投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式在加速我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也衍生出地產(chǎn)承受之重、房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自律機(jī)制缺失、房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐空心化等系列問(wèn)題。房?jī)r(jià)高企不僅有土地財(cái)政、城市化進(jìn)程加快、供求失衡、充沛的流動(dòng)性等原因，更有房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)誤定位，房地產(chǎn)保障體系滯后以及單一供給模式造成的公共資源配置失衡的問(wèn)題。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資型房地產(chǎn)購(gòu)買行為與消費(fèi)型房地產(chǎn)購(gòu)買行為之間的分界越來(lái)越模糊。與其他商品不同，房地產(chǎn)是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)房地產(chǎn)成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的房地產(chǎn)投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量、房地產(chǎn)投資相對(duì)于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資房地產(chǎn)的實(shí)際報(bào)酬。房地產(chǎn)的投資需求對(duì)于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦房地產(chǎn)成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場(chǎng)沒有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)不斷增加，價(jià)格也就越漲越高。

事實(shí)上，在中國(guó)房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分，因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)被凸顯出來(lái)，而其社會(huì)功能，也就是社會(huì)成員對(duì)房地產(chǎn)的需求和人們的空間權(quán)就會(huì)忽視。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主引擎時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位就被扭曲了。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的深層次矛盾在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性房地產(chǎn)、中等收入階層的改善性房地產(chǎn)以及低收入者的保障性房地產(chǎn)都有各自的房地產(chǎn)需求定位，房地產(chǎn)供給體系更應(yīng)該是多元化多層次的。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)制度和供給體系應(yīng)進(jìn)行徹底改革，將投資性需求和奢侈性房地產(chǎn)交由市場(chǎng)，而對(duì)真正出于消費(fèi)性和自主性房地產(chǎn)需求的交由政府，并根據(jù)不同層次的房地產(chǎn)需求對(duì)土地供應(yīng)和金融支持做出合理安排。

政府提供的住房供給體系包括保障性房地產(chǎn)體系和公共住房供給體系。當(dāng)前國(guó)家的著力點(diǎn)還在為解決低收入家庭的房地產(chǎn)需求的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)保障體系。事實(shí)上當(dāng)今許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應(yīng)體系，以租賃為主的公共住房制度早就在其房地產(chǎn)保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營(yíng)住宅”、中國(guó)香港地區(qū)的“公屋”、英國(guó)的“社會(huì)房”等都是如此。公共住房完全由政府主導(dǎo)，由政府投資建設(shè)，由政府部門運(yùn)營(yíng)管理，并以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售。同時(shí)貨幣化補(bǔ)貼也是這些國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)。比如德國(guó)政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的房地產(chǎn)支付能力，有86%的德國(guó)人都可以享有不同額度的購(gòu)房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。

高房?jī)r(jià)是懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。如果不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路和供給模式，不對(duì)房地產(chǎn)制度進(jìn)行徹底改革，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化仍難以根本解決，在這方面供給管理遠(yuǎn)比需求管理更有效。

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