未拆先售？昆明國際溫州城涉嫌變相集資

每經(jīng)編輯 杜冉樂 每經(jīng)記者 劉林鵬昆明攝影報道    

·追蹤 昆明國際溫州城股東內(nèi)斗

杜冉樂 每經(jīng)記者 劉林鵬昆明攝影報道

昆明國際溫州城，號稱總投資60億元、占地上千畝、未來國內(nèi)最大的“溫州城”，同時被昆明乃至云南省列為城中村改造的重點(diǎn)項目。

去年12月,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報道過昆明國際溫州城項目股東內(nèi)斗等情況。那么，有關(guān)“內(nèi)部認(rèn)購”一事舉報內(nèi)容是否屬實(shí)？股東糾紛背后是否另有隱情？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目不僅存在規(guī)劃未批、五證全無的嫌疑，而且在拆遷還沒開始的情況下售樓部就已建起。

拆遷未動 售樓部先建/

2012年年底，云南鑫潮融和置業(yè)有限公司(以下簡稱鑫潮融和置業(yè))第二大股東崔玉婷突然向昆明當(dāng)?shù)孛襟w舉報，公司擬開發(fā)昆明·國際溫州城項目在未動工的情況下就在商會內(nèi)部搞認(rèn)購，認(rèn)購價低至4000元~5000元/平方米，與周邊市場價相差2000元~3000元/平方米，已銷售房源達(dá)300套，初步估計有數(shù)百人卷入，涉及資金約2億元。

事實(shí)上，早在2010年，昆明就已出臺《關(guān)于加強(qiáng)城中村改造項目商品房預(yù)售管理有關(guān)工作的通知》。文件規(guī)定，凡參與城中村改造項目的開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)定、簽排房號等方式和名目收取定金或預(yù)付款。

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，在開發(fā)商給出的超低團(tuán)購價面前，購房者會輕易上鉤。

記者曾聯(lián)系過負(fù)責(zé)出面的崔玉婷的助理李波，他表示項目所在地塊才剛剛拆遷，還未進(jìn)入“招拍掛”程序，此時就開始認(rèn)購，明顯屬于違規(guī)行為。但接受記者采訪的昆明溫州總商會會長、鑫潮融和置業(yè)法定代表人吳文獻(xiàn)卻堅決否認(rèn)有違規(guī)行為。

記者從一份署名為崔玉婷的內(nèi)部資料里了解到，鑫潮融和置業(yè)在2009年取得了上述項目的一級開發(fā)資格，投資額逾4億元，并明確指出大股東蘇忠明因資金情況頻頻出現(xiàn)問題，導(dǎo)致項目資金未在要求時間內(nèi)完全到位，政府?dāng)M將該公司清出項目。

內(nèi)部資料提到，吳文獻(xiàn)與蘇忠明為了解決資金缺口，隱瞞二股東崔玉婷，并以溫州商會的名義，先后在2012年11月20日與12月17日兩次進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購”溫州城的活動。

據(jù)后來接受記者當(dāng)面采訪的蘇忠明介紹，國際溫州城是昆明溫州商會發(fā)起的，在云南有12萬溫州人，他們希望借助城中村改造項目，把老鄉(xiāng)聚集在一起。

1月5日上午，記者趕到了位于昆明市三環(huán)外的官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)子君村的國際溫州城項目所在地。

在公交站下車沒走多遠(yuǎn)，一名道路環(huán)衛(wèi)工人告訴記者，“那個項目還沒影子呢。”行至村口，記者碰到回家的一對夫婦，他們表示，“補(bǔ)償沒給，誰敢讓溫州老板拆？”還指著前方幾百畝菜地稱，那是他們村子的農(nóng)田。

在農(nóng)田里，蒜苗、油菜等茁壯生長。農(nóng)田盡頭，整齊劃一的五層樓房連成一片，房屋出租廣告隨處可見。

一名忙于干活的郭姓村民告訴記者，“兩年前就聽說拆遷了，但溫州老板沒錢，補(bǔ)償才2000多塊錢一平方米，現(xiàn)在沒誰愿意拆遷，去年推土機(jī)來推過一次，后來也沒了動靜，現(xiàn)在我們又種菜了”。一位不愿具名的子君村委會干部表示，這要看開發(fā)商，如果他有錢，村民補(bǔ)償合理，拆遷也快，但到目前為止，拆遷補(bǔ)償也沒個說法。

據(jù)悉，子君村占地約780畝，約有2400余幢房產(chǎn)，近4000名在籍村民。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w2012年報道顯示，子君村的拆遷改造要正常運(yùn)作起來，開發(fā)商起碼要墊資近30億元。

農(nóng)田邊上，國際溫州城項目工程部簡易板房已臨時搭建起來，與之相鄰的還有一家沒有招牌的拆遷公司，門上方僅懸掛著“拆遷公司”字樣的小牌子。當(dāng)問到拆遷公司名字時，一名工作人員謹(jǐn)慎地說，“不知道，不要問我”。

國際溫州城樓盤雖還未見蹤影，但其售樓部尤為顯眼，且正對著通往呈貢新區(qū)的彩云北路及即將開通的輕軌快線。

彼時，記者看到售樓部正在裝修，自稱是開發(fā)商派來的一名督工表示，再等一兩周售樓部就能用了。問到銷售情況時，該督工神情一愣，停頓片刻后說，他不知道，這要去問公司。

坐在門前曬太陽的幾名保安透露，前些時間已開始賣了，地址就在不遠(yuǎn)處的世紀(jì)金源商務(wù)大樓上。

內(nèi)部認(rèn)購還是入股？/

當(dāng)天中午12點(diǎn)，記者便趕往世紀(jì)金源商務(wù)大樓，昆明溫州總商會也在此辦公。原本以為商會已下班，不過吳文獻(xiàn)還在辦公室，室內(nèi)還存放著國際溫州城的宣傳單。

他表示，溫州城全部不對外，目前不牽扯到賣房，這些屬于商會內(nèi)部按股份入股的正常投資活動，項目規(guī)劃已獲批，正等待開工。

以下是 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）與吳文獻(xiàn)的對話：

NBD：我在網(wǎng)上看到國際溫州城有團(tuán)購信息，想來咨詢一下。

吳文獻(xiàn)：你是哪個單位的？

NBD：我是報社的，去年剛畢業(yè)，也想認(rèn)購一套。

吳文獻(xiàn)：沒有，我們都是投資型，全部不對外的。

NBD：全部不對外？

吳文獻(xiàn)：嗯，全部不對外，商會投資有好多樓，商會介紹給會員。在商會里面，我是會長，投資呢，溫商在云南那么多，一些項目都是市委市政府支持的大項目，大家入股嘛。

NBD：這個項目價格在多少？

吳文獻(xiàn)：不知道，現(xiàn)在都不知道。我們商會里面全部把他變成股東，投資9個億、10個億，目前定名為溫州產(chǎn)業(yè)園，好多項目，你出兩千萬元，他出三千萬元，來做項目，昆明溫州國際城項目是我們總商會下面的一個扶持對象。不牽扯到賣房，無中生有。

NBD：項目何時開始建設(shè)？

吳文獻(xiàn)：我們馬上就要建了。

NBD：規(guī)劃審批了沒有？

吳文獻(xiàn)：規(guī)劃已經(jīng)過了，現(xiàn)在政府大力支持，今天上午我參加了市委擴(kuò)大會議……就是要推進(jìn)(這個項目)。

時隔7天后，記者見到了蘇忠明，以及自稱是集團(tuán)法律顧問的楊先生等兩名陪同者。記者請求后者亮出名片，但被婉拒。

“到目前為止，所有的公司管理對股東或其他都是按照正規(guī)管理來的，沒有侵害股東利益的說法，公司從來沒有以任何方式向社會收取一分錢，商會也一樣。”蘇忠明表示，至于股東的任何問題，應(yīng)通過股東會或董事會，如果得不到解決，通過法律途徑解決。

股東內(nèi)斗一事經(jīng)媒體報道之后，有昆明當(dāng)?shù)孛襟w聯(lián)系上了自稱參與過“內(nèi)部認(rèn)購”一事的兩名業(yè)主（陳女士和溫女士），但當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪這兩位業(yè)主時，她們卻言辭含糊。

陳女士表示，自己與溫女士都是昆明溫州商會會員，彼此相識，這幾天總有人打電話問這個，壓力很大。當(dāng)提到認(rèn)購名額轉(zhuǎn)讓時，她未回應(yīng)。溫女士稱，“這事你問商會去，我不知道”。

據(jù)昆明當(dāng)?shù)孛襟w同行向記者透露，“他們股東之間已經(jīng)坐下來談了，但那些舉報材料不能給你。”1月24日，李波在電話中也告訴記者，目前吳文獻(xiàn)他們已停止了之前的行為，現(xiàn)在雙方正進(jìn)一步溝通。

記者從其他渠道拿到的部分舉報材料里看到，除宣傳單之外，還有一份落款是昆明溫州商會 《選房確認(rèn)金繳款流程 （2012年11月20日）》及一名業(yè)主向一銀行賬戶打了5萬元認(rèn)購金的交易憑條以及持卡人簽名，而銀行戶頭為“昆明市官渡區(qū)清洗機(jī)經(jīng)營部”。

工商檔案顯示，上述經(jīng)營部是一家成立于2002年、注冊資本5000萬元且法人代表為張玉媚的個體工商戶。李波告訴記者，第一次認(rèn)購款就是打進(jìn)了經(jīng)營部，但吳文獻(xiàn)向他們解釋說那是商會會員交的會費(fèi)。記者后來又聯(lián)系到吳文獻(xiàn)，他承認(rèn)之前的會費(fèi)說辭。

“那個項目可能會出問題，涉嫌非法集資。”曾任昆明某地產(chǎn)集團(tuán)高層的一資深人士甘某透露，溫州城其實(shí)是股東間有沖突，現(xiàn)在這個事被壓下來了。

五證殘缺 認(rèn)購書無效/

拆遷工作毫無進(jìn)展，昆明國際溫州城的規(guī)劃又能否獲批呢？

1月14日上午，記者來到位于呈貢新區(qū)的昆明市規(guī)劃局，咨詢上述項目的 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等證件獲批情況。昆明市規(guī)劃局辦公室一李姓工作人員表示，這在官渡分局才能查到，“以我的經(jīng)驗(yàn)，房子還沒拆，不可能拿到這個證”。

不過，上述工作人員還是幫記者聯(lián)系了官渡分局，到下午4點(diǎn)的時候，該工作人員告訴記者，上述項目負(fù)責(zé)人僅僅是咨詢過一些規(guī)劃信息，至今還沒拿到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等幾個規(guī)劃證件。

記者了解到，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，也是建設(shè)單位用地的法律憑證。

“沒有此證的用地單位屬于非法用地，開發(fā)商的售房行為也屬于非法集資，不能領(lǐng)取房產(chǎn)證。”昆明市規(guī)劃局一相關(guān)人士表示。

主管部門既然已表態(tài)，稱“昆明國際溫州城”還未拿到規(guī)劃證件，那么，吳文獻(xiàn)之前所說的“項目規(guī)劃已獲批”又是怎么回事呢？

隨后，記者又來到距離昆明市規(guī)劃局不遠(yuǎn)的國土局，詢問昆明國際溫州城土地證的獲批情況。昆明市國土局負(fù)責(zé)媒體接待的綜合處一名馬姓工作人員表示，他問過土地利用處，溫州城還沒拿到國有土地使用證。

根據(jù)常理，如果沒有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《國有土地使用證》，那么《商品房預(yù)售許可證》更無從談起。

云南冰鑒律師事務(wù)所主任律師陳維鏢表示，簽訂認(rèn)購書的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建等(五證)審批手續(xù)，如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，則屬于非法融資，認(rèn)購書也是無效的。

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