樓市成交再創(chuàng)新高 標(biāo)桿房企目標(biāo)提前完成——2012樓市暖冬中落幕?

上市房企披露的業(yè)績(jī)顯示，以萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)為代表的龍頭房企已經(jīng)率先接近或完成了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。與此同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)成交再次出現(xiàn)了“供銷(xiāo)兩旺”的熱鬧場(chǎng)面。2012年收官在即，盡管經(jīng)歷了幾年來(lái)最冷清的“金九銀十”，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著成交量?jī)r(jià)雙雙走高，全年房地產(chǎn)或?qū)⒃?ldquo;暖冬”中畫(huà)上句號(hào)。

標(biāo)桿房企提前完成全年目標(biāo) 業(yè)績(jī)分化日益明顯

盡管2012年樓市的“金九銀十”成色不足，但11月初陸續(xù)公布的上市房企的業(yè)績(jī)狀況還是讓人眼前一亮。

根據(jù)公開(kāi)披露的信息，萬(wàn)科前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1035．2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額突破千億元，達(dá)到了1100．2億元，同比分別增長(zhǎng)9．95％和2．41％。如果加上11月和12月的推貨量，預(yù)計(jì)萬(wàn)科今年銷(xiāo)售額有望超過(guò)去年。

同樣突破千億元銷(xiāo)售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實(shí)行降價(jià)跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1006．8億港元，同比增長(zhǎng)28．9％，提前完成全年1000億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

保利地產(chǎn)今年也收獲豐厚，保利前10月實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額833．29億元，同比增長(zhǎng)32．91％，超額完成年初制定的800億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

而招商地產(chǎn)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額247．08億元，也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全年210億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，從幾家公布年度銷(xiāo)售計(jì)劃的標(biāo)桿房企情況來(lái)看，平均銷(xiāo)售計(jì)劃完成率達(dá)到99％，明顯好于預(yù)期。華潤(rùn)、招商、中海均已超出年度銷(xiāo)售計(jì)劃。

不過(guò)，就在標(biāo)桿房企高奏凱歌的同時(shí)，一些中小房企賣(mài)地求存的情況也屢屢出現(xiàn)。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，大品牌房企可以通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”快速回籠資金，而中小房企在儲(chǔ)地有限、項(xiàng)目有限的狀態(tài)下，壓力則愈加明顯。

11月成交再創(chuàng)新高樓市迎來(lái)“暖冬”

標(biāo)桿房企亮眼的業(yè)績(jī)可謂是全年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的一個(gè)注腳，與之相比，各主要城市樓市成交量的回升則更加直接地反映出市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，11月，各地新房市場(chǎng)可謂供求兩旺。供應(yīng)方面，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市11月（11．1－11．25）的供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)整個(gè)10月。而成交方面，54個(gè)城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。

同樣，來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至11月30日，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8312萬(wàn)平方米。11月去庫(kù)存化速度環(huán)比明顯加快。

中原集團(tuán)研究中心表示，調(diào)控政策預(yù)期平穩(wěn)，以及新增供應(yīng)顯著增加是促成11月新房成交量創(chuàng)新高的主要原因，預(yù)計(jì)年末住宅市場(chǎng)成交量有望維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，壓抑后抬頭的購(gòu)房需求是11月份助推去庫(kù)存化的最基本動(dòng)力。在樓市調(diào)控繼續(xù)深入的情況下，購(gòu)房者真實(shí)購(gòu)房需求的釋放，仍將主導(dǎo)年末的去庫(kù)存化效果。

“全國(guó)樓市在11月、12月或?qū)⒂右粋€(gè)‘暖冬’。”張大偉認(rèn)為。

低開(kāi)高走樓市低調(diào)中復(fù)蘇

事實(shí)上，在房企業(yè)績(jī)回升、11月成交回暖之前，2012年房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)變化就已經(jīng)在暗示著樓市回暖的開(kāi)始。

回顧全年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中反映房?jī)r(jià)實(shí)時(shí)變化的月度新建住宅價(jià)格指數(shù)從年初的微跌0．15已經(jīng)變?yōu)?0月的微漲0．06，環(huán)比價(jià)格指數(shù)在6月份由跌轉(zhuǎn)升后，雖然漲幅有所起落，但目前已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持漲勢(shì)，最近兩個(gè)月的漲幅更是出現(xiàn)了小幅反彈。全年房?jī)r(jià)低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

盡管調(diào)控政策在2012年依舊嚴(yán)厲，在年中市場(chǎng)出現(xiàn)反彈之時(shí)，調(diào)控的力度甚至出現(xiàn)了更嚴(yán)的趨勢(shì)，但年末成交和房?jī)r(jià)的“穩(wěn)中有升”依然讓低調(diào)的樓市展露出復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的張絮表示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手房平均指數(shù)10月再一次出現(xiàn)上漲苗頭，在一定程度上會(huì)影響市場(chǎng)走勢(shì)：樓市整體依舊維持向上的走勢(shì)，為年內(nèi)市場(chǎng)增加了一定的不確定性。同時(shí)，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但如果沒(méi)有新的政策信號(hào)釋放，目前觀望的部分需求可能會(huì)在年內(nèi)入市，這也在一定程度上加劇了房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前樓市整體價(jià)格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高。不過(guò)，鑒于調(diào)控政策的穩(wěn)定存在和仍處高位的市場(chǎng)庫(kù)存，樓市反彈的空間并不大。

“雖然各城市的住宅銷(xiāo)量，同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫(kù)存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開(kāi)工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。”張大偉認(rèn)為，這反映出開(kāi)發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷仍保持了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。