中國樓市年末收官表情復雜 難改趨穩(wěn)大勢

新華網(wǎng)北京11月28日電(記者李云路 岳瑞芳)一線城市商品房成交量上漲，但三四線城市卻現(xiàn)庫存天量；多地又現(xiàn)“一房難求”的購房盛況，但房企卻熱衷“保價縮量”；政府對樓市的調(diào)控政策未有放松，但揣測在“穩(wěn)增長”壓力下將出現(xiàn)政策反復、房價反彈的議論甚囂塵上……進入年末收官階段，中國樓市褪盡了“金九銀十”的慘淡，呈現(xiàn)出更加復雜的“表情”。

此間接受采訪的市場人士認為，雖然北京、上海、深圳等一線城市的樓市出現(xiàn)“暖冬”跡象，但從全國范圍看，未現(xiàn)大范圍的房價反彈。種種跡象表明，中國未來的樓市調(diào)控政策仍將繼續(xù)保持從嚴調(diào)控，“平穩(wěn)”將是未來樓市走向的主要特征。

事實上，在經(jīng)歷了1至5月的量價齊跌和6至9月筑底兩個階段后，中國房地產(chǎn)市場從今年6月開始止跌回漲。

據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計資料顯示，截至11月25日，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達到了236295套。超過了此前創(chuàng)出近2年新高的7月同期水平，環(huán)比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，北京等一線城市年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象主要基于以下兩個原因：首先，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有明顯收緊，各地則有一些針對公積金和首套房信貸政策的微調(diào)和優(yōu)惠。其次，主流開發(fā)商在前10月份都完成了全年的目標，以價換量的行為有所減少。

業(yè)界分析，基于購房者對后市存在觀望情緒，加之開發(fā)商去庫存壓力減小，此番房價的微漲并不能形成大氣候。

雖然中國樓市價格大幅上漲的動力不足，但一線城市的房地產(chǎn)市場供應不足與旺盛需求之間的矛盾值得關注。“后續(xù)供應不足將成為影響樓市走向的關鍵環(huán)節(jié)。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立說。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測資料顯示，剔除保障房之后，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套，而在此期間，新房新增供應量僅有10512套，供需之間缺口高達4293套。

國家統(tǒng)計局的資料則顯示，近幾個月來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積、房企購地面積等指針持續(xù)下滑。

普遍接受的觀點是，自中國房地產(chǎn)市場化以來，累積新增住宅供給不能完全滿足因城鎮(zhèn)戶數(shù)上升而累積的潛在剛性需求。而未來城鎮(zhèn)化依然是中國經(jīng)濟發(fā)展的長期訴求，因此城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加和新增住宅的相對供給不足將是中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾。

“緩和供需關系將成為整個‘十二五’期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。”中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春說。

現(xiàn)階段，如何在“穩(wěn)增長”的大框架下，既解決樓市的供需矛盾又促使房價“回歸到合理水平”？劉元春建議，必須圍繞短期“打擊投機”“促進消費”；中期“擴大供給”“平衡供求”；長期“推進改革”“完善制度”三個維度對進行調(diào)控。

短期而言，一方面要繼續(xù)對房地產(chǎn)投資和投機行為進行嚴格打擊，維持現(xiàn)有調(diào)控力度；另一方面，要通過出臺房屋交易的增值稅改革方案、擴大房產(chǎn)稅的試點范圍和進度等措施保持一定的剛性消費。中期目標上，則要保持地產(chǎn)供求與價格的平穩(wěn)運行，避免因供給大幅縮水導致的房價報復性反彈。

業(yè)界認為，除了在房地產(chǎn)調(diào)控主體政策不變的基礎上，政府可以考慮適度放松對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制，向龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資的“定向?qū)捤?rdquo;，此外可以進一步提高中央財政對于保障性住房的投資力度，在部分緩解地方保障性住房投資資金壓力的基礎上，加快保障性住房的建設步伐。

至于“推進改革”與“完善制度”的長期目標，劉元春說：“應適時出臺土地制度改革試點方案、全面推進房產(chǎn)稅試點，通過這些重大制度的改革與創(chuàng)新引導當前房地產(chǎn)市場的預期。”

不久前舉行的中共十八大新聞中心記者招待會上，中國住建部部長姜偉新強調(diào)，繼續(xù)加強保障房建設資金管理，并堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。

尹中立說，隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入、保障房建設進入穩(wěn)定期，以及涉及房地產(chǎn)的制度改革逐步推進，中國樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展的條件將越來越成熟。