策略調(diào)整預(yù)測保守復(fù)地綜合排名跌出前十

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

曾當(dāng)過中國房地產(chǎn)業(yè)的 “三好生”的復(fù)地集團(tuán)，近年來經(jīng)歷了銷售排名的“滑鐵盧”。在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的前五年里，復(fù)地的成績一直名列前茅。在國務(wù)院發(fā)展中心、中國指數(shù)研究院發(fā)布的2007年地產(chǎn)百強企業(yè)名單里，復(fù)地分別是綜合實力和成長性前十的企業(yè)，而在2012年，復(fù)地的排名已落至地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力十強之后。

中國房地產(chǎn)測評中心公布的今年前9月房企銷售金額前50名榜單上，復(fù)地更是落到了第43名，被恒大、龍湖、融創(chuàng)等后起之秀超過。

是什么導(dǎo)致復(fù)地業(yè)績下滑？有分析認(rèn)為是因為復(fù)地母公司復(fù)星國際對其重視不夠，沒有給出更多的財力和精力支持，也有分析認(rèn)為是因為復(fù)地在樓市調(diào)控的幾年表現(xiàn)過于保守，錯失機會。對此復(fù)星國際方面三緘其口，不愿深談。

中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵說，中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出市場份額集中的苗頭，現(xiàn)在復(fù)地想要重新躋身全國前十，難度非常大。

業(yè)內(nèi)人士：集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整的結(jié)果

家底殷實的復(fù)地，曾在中國房地產(chǎn)業(yè)多次扮演過“領(lǐng)路人”的角色。復(fù)地在香港上市時，包括綠城、碧桂園在內(nèi)的一大批房企還沒有上市；早在2005年，復(fù)地就在上海、北京、武漢、無錫等6個城市擁有29個項目，而龍湖在2008年才進(jìn)入8個城市。此外，復(fù)地還是首批和海外基金合作開發(fā)的內(nèi)地房企。但是，如此雄厚的基礎(chǔ)依然擋不住復(fù)地的接連下滑。

中房信集團(tuán)克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，復(fù)地下滑是集團(tuán)調(diào)整策略的結(jié)果。過去幾年，復(fù)地母公司復(fù)星國際進(jìn)行了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由純粹的房地產(chǎn)開發(fā)演變?yōu)榧嬗挟a(chǎn)業(yè)運營、投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的投資集團(tuán)。目前復(fù)星國際旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除了復(fù)地之外，還有豫園商城、星浩資本等團(tuán)隊。

復(fù)星國際2011年年報顯示，復(fù)星國際在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資除住宅外，還以海之門、策源置業(yè)和星光耀的平臺探索地產(chǎn)、金融和產(chǎn)業(yè)三線融合的商業(yè)開發(fā)模式。復(fù)星系的其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長速度甚至已經(jīng)超過了復(fù)地。比如星浩資本，截至今年上半年僅發(fā)行房地產(chǎn)私募基金37億元，但總資產(chǎn)規(guī)模卻達(dá)到300多億元，已是復(fù)地集團(tuán)上半年總資產(chǎn)的一半。

對于外界的看法，復(fù)星國際主管新聞發(fā)言的負(fù)責(zé)人說，復(fù)地仍然是復(fù)星國際地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主力企業(yè)。復(fù)星國際的年報也指出，復(fù)地依然是地產(chǎn)開發(fā)的主要平臺，其他團(tuán)隊雖然也從事地產(chǎn)開發(fā)，但更偏重于資產(chǎn)管理和投資。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看復(fù)星國際2011年年報發(fā)現(xiàn)，即使加上其他房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，整個復(fù)星國際的房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模和銷售收入仍然排名靠后。截至去年12月31日，復(fù)星整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)規(guī)模不過494.42億元，而同期保利、中海、綠城、華僑城等排名前二十的企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模多已超過千億。

對市場判斷偏保守

從復(fù)地2006年至2010年的5年年報里，可以多少了解到復(fù)地逐漸落后于行業(yè)競爭者的原因。

在2007年的年報里，復(fù)地高層非常樂觀地預(yù)計，2008年出臺進(jìn)一步打壓房地產(chǎn)市場整體景氣度的可能性正日益減少，住宅市場將在第二季度晚些時候結(jié)束觀望，市場將進(jìn)入回暖階段。

在此預(yù)測之下，復(fù)地仍然選擇以住宅開發(fā)為主的策略，繼續(xù)拓寬融資渠道，繼續(xù)積極增加土地儲備。復(fù)地在2007年底和2008年連續(xù)出手土地市場，涉及總金額超過27億元，而2007年和2008年復(fù)地的年營業(yè)額也不過37億元。

然而，2008年全球金融危機爆發(fā)，各大城市成交量大幅下滑。復(fù)地2008年的營業(yè)額和凈利潤分別下降6.1%和85.7%，或許是由于此前購買了數(shù)量不少的土地，復(fù)地錯過了2008年底和2009年初出現(xiàn)的“抄底”買地機會。

而今年行業(yè)排名靠前的諸多地產(chǎn)公司，如保利、融創(chuàng)、萬科等，恰恰是在上述時間點上大量購地，才有了2009年后的迅猛發(fā)展。

保守的市場策略仍在繼續(xù)。

在2008年年報中，復(fù)地高層預(yù)測，2009年下半年經(jīng)濟(jì)才會止跌回穩(wěn)，并由此制訂了一系列的發(fā)展和銷售策略，促進(jìn)銷售、成本控制和提高效益是復(fù)地的主要前提。復(fù)地明確，根據(jù)企業(yè)的資金情況，穩(wěn)健地把握住每一次土地收購和并購機會。

對市場的保守判斷，導(dǎo)致復(fù)地在2009年做了兩筆看上去不太“賺錢”的買賣。一是當(dāng)年6月以4.55億元出售位于光華路總面積為22528.4平方米的商住綜合樓宇嘉都大廈，均價2萬元出頭，遠(yuǎn)低于SOHO中國2007年年中在同一路段出售的寫字樓單價 （2.8萬元/平方米）。二是在2009年購入了7個項目，但多數(shù)卻是在三四季度的行業(yè)高位購得。

復(fù)地年報顯示，2005年至2009年的5年時間，復(fù)地的業(yè)績出現(xiàn)了一輪過山車似的下滑，股東回報率由16.3%降至8.4%，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由25.2%降至21.9%。雖然在退市前的2010年有所增長，但相比同行的發(fā)展速度仍遜色很多。

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