看重利潤(rùn)率 合生創(chuàng)展市占率下滑至0.2%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

作為第一家銷售額突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)，曾經(jīng)位列“華南五虎”之首的合生創(chuàng)展近年來的滑落不由讓人感嘆。

今年上半年，合生創(chuàng)展僅實(shí)現(xiàn)合約銷售額58億元，并宣布下調(diào)年度銷售目標(biāo)至120億~150億元，與近幾年的情況類似，其年銷售額有可能繼續(xù)在百億左右徘徊。在中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新發(fā)布的2012年前三季度房地產(chǎn)50強(qiáng)銷售排行榜中，合生創(chuàng)展已不見身影。

在萬科、恒大等房企追求規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，合生創(chuàng)展對(duì)于高利潤(rùn)率有著近乎偏執(zhí)的熱衷，但從其產(chǎn)品定位、項(xiàng)目布局以及發(fā)展策略來看，合生創(chuàng)展并未給自己找到通向高利潤(rùn)的路徑，反倒錯(cuò)過了實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的最佳時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)份額大幅下滑

2004年，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地第一家突破百億銷售額的房企，占有全國商品房市場(chǎng)1%以上的市場(chǎng)份額。但此后，合生銷售額就一直在百億上下徘徊，目前，合生在全國商品房市場(chǎng)的份額已經(jīng)降至不到0.2%。

2007年，合生創(chuàng)展合約銷售額為106.9億港元，勉強(qiáng)保留了“百億俱樂部”的位置；2008年下滑至95.3億元 （人民幣，下同）；2009年至2011年，其合約銷售金額分別僅為150.9億元、110.4億元和99.4億元。

2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售58.2億元，僅完成全年目標(biāo)不到四成。同時(shí)，其執(zhí)行董事張懿宣布全年目標(biāo)由原本150億元下調(diào)至120億~150億元，他也坦言下半年銷售仍“有一定困難”，并預(yù)計(jì)下半年合同銷售入賬為60億港元。

速度與利潤(rùn)率的選擇

與其他房企作比較，或許更容易理解合生創(chuàng)展滑落的速度有多快。

2008年，同為“華南五虎”之一的恒大才剛剛跨入 “百億俱樂部”；2009年，恒大成功上市，其合約銷售額即突破300億元大關(guān)。2011年恒大年合約銷售額達(dá)803.9億元。

盡管比恒大早10年登陸港交所，但恒大的發(fā)展速度卻讓合生創(chuàng)展望塵莫及。

過分強(qiáng)調(diào)成本控制，會(huì)造成合生創(chuàng)展工程進(jìn)度緩慢，從而對(duì)其項(xiàng)目拓展和資金回籠造成阻礙。

數(shù)據(jù)顯示，2007年合生創(chuàng)展總資產(chǎn)規(guī)模為479億元，2011年總資產(chǎn)規(guī)模為1098億元，僅增長(zhǎng)一倍多；反觀恒大，2007年恒大總資產(chǎn)僅為213億元，2011年卻高達(dá)1790億元，增長(zhǎng)超過7倍。

合生創(chuàng)展的凈利潤(rùn)水平是否真的高出行業(yè)水平？數(shù)據(jù)顯示，2007年~2011年，合生創(chuàng)展的經(jīng)營利潤(rùn)率分別為45.60%、37.85%、77.75%、63.14%和30.09%，這一組數(shù)據(jù)確實(shí)高于恒大，但反觀凈利潤(rùn)的絕對(duì)值，合生創(chuàng)展在這5年中的最高值也僅為58億元，2011年更是創(chuàng)下14億元的新低。

雖然利潤(rùn)率水平并不高，但由于布局項(xiàng)目更多且銷售速度更快，恒大凈利潤(rùn)由2007年僅10億元左右提升至2011年的113億元，是2007年的10余倍。

項(xiàng)目集中 擴(kuò)張緩慢

截至2011年，合生創(chuàng)展僅在全國13個(gè)城市布局，與起步初期相比，合生創(chuàng)展銷售過度依賴一線城市的狀況也未得到有效改觀。2011年其在北京、上海和廣州三個(gè)一線城市的合約銷售金額占據(jù)了46%的份額。同期，恒大已進(jìn)駐了全國108個(gè)城市，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到187個(gè)。

項(xiàng)目過度集中在一線城市，也被業(yè)界看作是合生創(chuàng)展近年來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢的主要原因之一，尤其是在2008年以及調(diào)控持續(xù)深入的2011年，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳和遭遇限購、限貸的影響，合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)都出現(xiàn)了較為明顯的下滑。數(shù)據(jù)顯示，2008年和2011年，合生創(chuàng)展的營業(yè)額分別同比下滑3.2%和44.31%，凈利潤(rùn)則分別下降44.17%和75.72%。

除此之外，雖然定位中高端項(xiàng)目可為合生創(chuàng)展帶來較高的利潤(rùn)水平，但近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控顯然讓合生創(chuàng)展“跌了跟頭”。2011年，合生創(chuàng)展旗下項(xiàng)目的平均售價(jià)高達(dá)15175元/平方米，同期恒大的平均售價(jià)僅6000元/平方米出頭。

不可否認(rèn)的是，高端項(xiàng)目遭遇滯銷影響了合生創(chuàng)展的銷售，即使有較高的利潤(rùn)率作保障，合生創(chuàng)展的凈利潤(rùn)絕對(duì)值也難以避免地在低位徘徊。在從萬科、恒大等房企加快步伐實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的幾年，合生創(chuàng)展錯(cuò)失了大好時(shí)機(jī)。

相關(guān)分析指出，表面看來，經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都是不可預(yù)知因素，合生創(chuàng)展“掉隊(duì)”看似偶然，實(shí)則是其在產(chǎn)品定位、項(xiàng)目布局以及發(fā)展策略上與市場(chǎng)現(xiàn)狀存在差異所致。產(chǎn)品定位中高端、項(xiàng)目布局過分集中在一線城市大大削弱了合生創(chuàng)展的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，一直在固有的一些區(qū)域躊躇不前；此外，近年來頻繁的高層變動(dòng)也未能給合生創(chuàng)展一個(gè)清晰的定位。追求高利潤(rùn)率無可厚非，但目前看來，合生創(chuàng)展仍未找到破解銷售天花板的有效辦法。

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