明星地產(chǎn)商排名“速滑” 合生、中信、復(fù)地錯(cuò)失最佳擴(kuò)張時(shí)機(jī)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新發(fā)布的2012年前三季度房地產(chǎn)50強(qiáng)銷(xiāo)售排行榜近日新鮮出爐，萬(wàn)科、保利、中海繼續(xù)坐穩(wěn)銷(xiāo)售排名的前三甲。然而很少有人注意到，曾經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期居于龍頭地位的首開(kāi)、中信、復(fù)地、合生卻在這份榜單中一落千丈。

6年前還是房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模第一的首開(kāi)股份，如今在上述榜單前50名中不見(jiàn)蹤影；昔日華南五虎之一的合生早已無(wú)法和其他“四虎”相提并論；曾代表上海地產(chǎn)商位居全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)前十的復(fù)地，也與榜首位置越來(lái)越遠(yuǎn)。

是什么原因?qū)е逻@些昔日的明星房企“星光黯淡”？這些地產(chǎn)商的遭遇給行業(yè)怎樣的啟發(fā)？有著相似遭遇的地產(chǎn)商有多少？它們又應(yīng)該如何突圍呢？

地產(chǎn)業(yè)的新格局

首開(kāi)、中信、合生、復(fù)地只是眾多滑落的明星地產(chǎn)商中的幾個(gè)代表。根據(jù)上述榜單，年銷(xiāo)售排名下滑的企業(yè)陣容還包括新世界中國(guó)、凱德置地、當(dāng)年接手順馳龐大土地儲(chǔ)備的路勁基建，還有大華、濱江這些區(qū)域市場(chǎng)的龍頭。

中房信集團(tuán)克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天說(shuō)，從2005年到現(xiàn)在，每一次樓市調(diào)控，都是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，有大公司吞并小公司，有企業(yè)受困于調(diào)控“割肉”。一些房產(chǎn)商往往只是一時(shí)的決策失誤，就將市場(chǎng)拱手讓給競(jìng)爭(zhēng)者。

事實(shí)上，在過(guò)去幾年中，排名下滑超過(guò)30位的復(fù)地，總資產(chǎn)由原來(lái)的100多億元上升至500多億元，銷(xiāo)售額由原來(lái)的20億元出頭擴(kuò)展至去年底的近100億元。如果僅就絕對(duì)值來(lái)衡量，復(fù)地最近幾年的發(fā)展似乎并不差。

然而，如果將復(fù)地和萬(wàn)科等當(dāng)時(shí)同樣排名前十的地產(chǎn)商作比較，可以發(fā)現(xiàn)前者的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同行。2005年銷(xiāo)售額才過(guò)百億的萬(wàn)科，僅用5年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額千億的目標(biāo)；同樣處于第一陣營(yíng)的中海，也實(shí)現(xiàn)了超過(guò)五倍的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；綠城中國(guó)2006年銷(xiāo)售額只有六七十億元，3年后實(shí)現(xiàn)了500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，雖然由于對(duì)調(diào)控的錯(cuò)判導(dǎo)致2011年銷(xiāo)售額降至300多億元，但其銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)速度依然快于復(fù)地。

發(fā)展模式變化

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，銷(xiāo)售排行不足以說(shuō)明地產(chǎn)企業(yè)最近五六年的成敗，因?yàn)檫@期間地產(chǎn)商經(jīng)歷了發(fā)展方式的分化，有類(lèi)似萬(wàn)科這樣以規(guī)模取勝的企業(yè)，也有像合生一樣追求利潤(rùn)的企業(yè)，同樣也有像復(fù)地一樣尋求不同發(fā)展模式的企業(yè)。

近幾年，最早實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額百億元的合生追求的是更高的利潤(rùn)，希望能給股東更高的回報(bào)，所以銷(xiāo)售額和規(guī)模的增長(zhǎng)并沒(méi)有被放到很重要的位置。

復(fù)地和其母公司復(fù)星國(guó)際所探索的集金融、地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展模式，更強(qiáng)調(diào)以更少的投入，給股東更多的回報(bào)。以復(fù)星國(guó)際下屬的星浩資本為例，截至目前僅發(fā)行了37億元的房地產(chǎn)私募基金，但據(jù)星浩資本CEO趙漢忠介紹，該基金所管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)突破350億元。星浩資本給投資者開(kāi)出的預(yù)期收益率超過(guò)30%。

但是，在排名連續(xù)下降之后，地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額、融資能力、品牌吸引力、人才吸引力能否進(jìn)一步增長(zhǎng)成為疑問(wèn)。

新一輪競(jìng)賽

事實(shí)上，現(xiàn)階段仍是地產(chǎn)商搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的黃金時(shí)間。

目前，萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭企業(yè)奉行的高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式已獲得成功。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前的報(bào)道，九龍倉(cāng)、新世界中國(guó)等港資地產(chǎn)龍頭都有意采用這樣的模式深拓內(nèi)地業(yè)務(wù)。

在最近一輪的土地市場(chǎng)上，保利、融創(chuàng)等房企都在想方設(shè)法擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和發(fā)展規(guī)模。以保利為例，此前它和首開(kāi)、融創(chuàng)等在北京、上海多地拿地，是九、十月土地市場(chǎng)上的最大買(mǎi)家。剛剛在香港市場(chǎng)以12%的年利息率發(fā)行4億美元高息票據(jù)的融創(chuàng)，僅在上海就以和綠城中國(guó)合資公司的名義，在100多天購(gòu)入總價(jià)45億元的土地。

此外，龍湖、越秀等地產(chǎn)公司也在用發(fā)債方式擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

在這些企業(yè)的全速“超車(chē)”的情況下，很多在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、拿地環(huán)節(jié)沒(méi)有來(lái)得及跟上的明星地產(chǎn)商，有可能被甩得越來(lái)越遠(yuǎn)。

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