樓市“限”劍出鞘 這個殺手有點“冷”

作為中國樓市的 “風向標”城市，北上廣最近圍繞“限”字打出重拳，自然引發(fā)市場強烈關注。顯然，輿論不僅會關注相關部門為何此時祭出“限之劍”，也會關注其他城市是否跟風效仿，更會關注市場在“限”之后如何演變。

樓市最近的確有異常變化，但僅僅體現(xiàn)在開發(fā)商集中搶地上。從相關數(shù)據(jù)來看，9月份北上廣樓市成交量均呈現(xiàn)下跌之勢。有中介機構數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，9月份全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套，相比8月同期的167375套，下調幅度達到了4.5%。在價格方面，國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的70個大中城市，8月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)量減至36個，漲幅均未超0.6%。

也就是說，最近的樓市異動情況并不復雜，只有搶地潮在唱“獨角戲”，房價與成交量并沒有顯示出“金九”行情。此次讓人相對意外的是廣州“限售令”，盡管此前限售在很多地方存在過，但政府層面似乎很少公開限售，據(jù)筆者所知，以往的限售大都是內(nèi)部通知、口頭通知，而據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，廣州的這個做法，開創(chuàng)了商品房限售的先河。

在筆者看來，北上廣樓市此時之所以祭出“限之劍”，有三個主要原因：其一，土地市場有異常變化。一方面，由于今年土地出讓任務完成情況不理想，影響了明年用地指標，再加上各地政府財政收入壓力很大，因此，各地方土地市場集中“開閘放水”。以溫州為例，一次性就推出52宗共計3220畝土地，相當于過去幾年當?shù)爻鲎屚恋氐目偤汀?/p>

另一方面，開發(fā)商拿地熱情很高。這不僅是因為地方政府集中放地，此時拿地成本較低（部分區(qū)域的地塊價格幾乎回到了2008年），而且還與開發(fā)商的資金有很大關系。今年貨幣政策有所放松讓開發(fā)商融資相對容易，樓市回暖也讓開發(fā)商銷售回款情況較好，使得拿地有了資金。

筆者注意到，最近不僅北京等地高度重視土地市場監(jiān)管，國土部也很重視市場變化。盡管國土部相關負責人9月26日表示，雖然近兩個月一些城市開始相對集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價變化不大，土地市場總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱。但是，國土部也要求做好地價動態(tài)監(jiān)測，防止高價地擾亂市場預期。

北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮、高價地擾亂市場預期，而北上廣限購從嚴或公開限售，則是通過干預市場預期讓開發(fā)商理性拿地。不過，圍繞“限”字做文章，可能收到的效果極其有限，因為真正能影響市場預期的，并不是臨時性的限制政策，而是長效政策、改革措施。如果頻繁集中運用臨時政策工具，會讓市場誤以為，房產(chǎn)稅、土地財政改革等長效措施還沒有準備好，還不能很快出臺。

其二，此時祭出“限之劍”是針對“金九銀十”而來。雖然“金九”即將過去，也沒有出現(xiàn)“金九”行情，但“銀十”未到，情況不明。從以往情況看，“十一”黃金周也是樓市黃金周，是集中看房、買房的高峰期。因此，提前加強限購以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過快。而且，今年“金九銀十”前后國內(nèi)外形勢有所不同，比如，美國推出第三輪量化寬松政策，中國各地也投資各種重大項目“穩(wěn)增長”，這些因素對樓市的影響可能會逐漸顯現(xiàn)出來，所以北上廣在提前為樓市降溫。

最后，在筆者看來，樓市調控與監(jiān)管，既要著眼于當前，更要著眼于長遠，著眼于民生訴求。