土地閑置無錫樣本：多幅地塊淪為荒地 補(bǔ)充協(xié)議成“護(hù)身符”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 無錫攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 查道坤 無錫攝影報(bào)道

自7月1日國土部關(guān)于《閑置土地處置辦法》的規(guī)定實(shí)施以來，越來越多的閑置土地被曝光在大眾面前。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前前往無錫調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多幅地塊從開發(fā)商拿地至今已有一年多至五年時(shí)間不等，目前大多成為荒地和菜地，沒有動工的跡象。

對此，多家地塊的開發(fā)商表示，項(xiàng)目未開工的原因在于政府遲遲不能交地。

無錫市國土局則回應(yīng)稱，由于拆遷原因?qū)е麓蟛糠值貕K不能交地，但他們已和開發(fā)商簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，所以這些地塊都不屬于閑置土地，也就不存在收取土地閑置費(fèi)用、無償收回地塊的做法。

國內(nèi)一家房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人對此表示，未動工大部分因拆遷問題，也有一小部分是開發(fā)商自身的原因。但是，“拆遷問題和補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)成為相關(guān)部門面對質(zhì)疑時(shí)通常的說法，但其中存在未拆先拍，以及政府用補(bǔ)充協(xié)議規(guī)避閑置土地的問題，政府和開發(fā)商都有責(zé)任?！?/p>

多幅地塊淪為荒地和菜地

據(jù)無錫當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)媒體報(bào)道，從2006年至2011年的5年時(shí)間里，無錫市拍賣的國有建設(shè)用地中，有將近30幅地塊存在閑置情況。

該報(bào)道羅列出位于太湖新城區(qū)的錫國土XDG-2009-77地塊、XDG-2009-02地塊、XDG-2009-37地塊、XDG-2010-24地塊和早在2006年11月就拍賣出去的2006-62等5幅地塊，稱以上地塊現(xiàn)場雜草叢生，或拆遷工作沒有完成，項(xiàng)目未見任何動工跡象。

對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了上述5幅地塊。在位于無錫市濱湖區(qū)梁湖路與環(huán)湖路交叉口西北側(cè)的XDG-2009-02地塊上，雜草叢生，部分地塊堆滿建筑和生活垃圾，甚至有些地塊被附近居民種植上了西紅柿、辣椒等蔬菜。

而據(jù)公開資料顯示，該地塊在2010年9月17日以1.51億元被自然人尤曉東摘得，總面積為12690平方米，樓面價(jià)每平方米9913元也創(chuàng)造了無錫市當(dāng)年的單價(jià)地王。

位于無錫市錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紅星美凱龍東、宜家購物中心東的XDG-2010-24地塊，于2011年1月29日被無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.6億元拿下，總面積為157000平方米，樓面價(jià)為2188元/平方米。此外，該地塊分為A、B兩塊，A塊為商業(yè)辦公混合用地，B塊為商業(yè)、居住混合用地，按照當(dāng)初的規(guī)劃，該地會發(fā)展成為錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新商業(yè)中心。

但記者在現(xiàn)場看到，該地塊已經(jīng)被拉上圍墻，圍墻之內(nèi)是幾處水塘和大片荒草，同樣沒有任何動工的跡象，“這塊地已經(jīng)被拉上圍墻有八九個(gè)月了，里面長滿了雜草，看著怪可惜的?！币晃痪用駥τ浾哒f。

距離XDG-2010-24地塊不遠(yuǎn)的XDG-2010-23地塊同樣在2011年上半年被拍出，成交金額8.4億元，拍得單位是湖北省知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。但該地塊同樣處于閑置狀態(tài)。

此外，位于無錫市錫滬路和錫澄路交匯處的錫國土2006-62地塊在2006年11月23日被無錫市銀橋房屋開發(fā)有限公司以1.7342億元，樓面價(jià)1616元/平方米拍得。從拿地至今已經(jīng)有5年多時(shí)間，記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該地塊上還有大量的居民生活，并沒有見到任何拆遷的跡象，和周圍高樓大廈相比，該地塊儼然成為一個(gè)城中村。

“這幾年一直有拆遷的風(fēng)聲，但一直也沒有接到任何拆遷的通知，所以生意就一直做著?！痹摰貕K上一家店鋪老板林師傅對記者介紹，“我們也希望盡快拆遷，但是從四五年前就開始期待，至今也沒有真正拆遷的跡象?！?/p>

據(jù)公開資料顯示，錫國土2006-62地塊，占地面積48820平方米，按照當(dāng)時(shí)無錫市銀橋房屋開發(fā)商有限公司1.7342億元的拿地價(jià)格，參照該地塊附近的2011年保利達(dá)拍下的火車站對面錫國土(經(jīng))2011-82，樓面價(jià)達(dá)到6051元/平方米，該地塊已經(jīng)囤地5年，地價(jià)漲了三倍還多。

除了上述地塊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在XDG-2009-77、XDG-2009-37地塊同樣未見任何動工的跡象。

政府：未開工系拆遷問題

拿地后為何遲遲不開工，而被質(zhì)疑成閑置土地？

XDG-2010-24地塊的開發(fā)商——無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位工作人員對記者稱，“我們至今沒有開工，并不是資金原因，而是因?yàn)檎坏貢r(shí)間晚了?！?/p>

據(jù)該工作人員介紹，拿地后，公司和政府簽訂了《國有土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合約約定的交地時(shí)間為2011年的5月30日，但由于拆遷問題，實(shí)際的交地時(shí)間到了2011年的8月，“由于政府單方面推遲了交地時(shí)間，后來就和我們簽了補(bǔ)充合同，合同規(guī)定項(xiàng)目應(yīng)在2014年3月31日前開工，所以項(xiàng)目至今沒有開工的責(zé)任不在于公司?！?/p>

而作為2010年單價(jià)地王的XDG-2009-02地塊，被自然人尤曉東摘得，公開資料顯示尤曉東是無錫市東之鋼業(yè)有限公司總經(jīng)理，當(dāng)記者致電該公司時(shí)，一位不愿意透露姓名的工作人員說，“公司已經(jīng)做項(xiàng)目的開發(fā)方案了，今年底或明年初項(xiàng)目就會開工?！?/p>

隨后記者又致電XDG-2009-77地塊開發(fā)商——北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā) （集團(tuán)）有限公司以及XDG-2009-37地塊開發(fā)商——無錫深航置業(yè)有限公司，但電話一直無人接聽。

對于多達(dá)30幅地塊至今沒有動工，無錫市國土資源局對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作出一一回應(yīng)。

無錫市國土局稱，“這些地塊中大部分是由于拆遷問題導(dǎo)致項(xiàng)目交地時(shí)間延遲，從而影響了項(xiàng)目的開工時(shí)間。”

對于XDG-2010-24號地塊，從2011年1月拿地至今已經(jīng)有一年半時(shí)間未見任何動工跡象的問題，無錫市國土局回應(yīng)稱，該地塊約定的開工時(shí)間是2012年2月15日，但至今沒有動工，該局已經(jīng)督促開發(fā)商盡快開工，而該局土地利用處的一位負(fù)責(zé)人對記者說，“該地塊目前還沒有達(dá)到一年以上為開工的規(guī)定，所以還不能認(rèn)定為閑置土地。”

就位于濱湖區(qū)梁湖路與環(huán)湖路XDG-2009-02地塊未動工的原因，無錫市國土局表示，該地塊同樣由于拆遷原因，實(shí)際交地時(shí)間比合同約定的時(shí)間晚了一年半，目前該局已按照 《閑置土地處置辦法》啟動調(diào)查程序，將按新的規(guī)定與開發(fā)商協(xié)商并報(bào)市政府同意后調(diào)整開竣工時(shí)間。

此外，無錫市國土局對位于濱湖區(qū)太湖新城立信大道東側(cè)的XDG-2009-77地塊回應(yīng)，“該地塊約定的交地時(shí)間是2011年6月30日，是由于地塊內(nèi)一革命烈士墓需遷建至今未交地。”而位于錫滬路和錫澄路交匯處的錫國土2006-62地塊，從2006年拿地至今已有五年多時(shí)間未見任何動工跡象的原因，無錫國土局回應(yīng)，“由于拆遷進(jìn)度緩慢，我局已于2009年報(bào)市政府批準(zhǔn)后解除了土地出讓合同?！?/p>

補(bǔ)充協(xié)議成對策

就無錫市國土局所說的拆遷問題一說，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了國內(nèi)一家房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人對記者說，“是不是閑置土地，應(yīng)該按照國土部對于閑置國土規(guī)定來執(zhí)行，不能因?yàn)椴疬w問題導(dǎo)致項(xiàng)目延遲開工，就認(rèn)定不是閑置土地。”

實(shí)際上，據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)期限滿一年未動工的開發(fā)建設(shè)的國有用地?；蛘呤且呀?jīng)開工的，但是開發(fā)商建設(shè)用地面積不滿足總面積的三分之一，或者投資額不滿足投資總額的25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

“上述的幾幅地塊，從拿地至今均一年沒有動工，也就滿足了開發(fā)面積不滿足總面積的三分之一，或者投資額不滿足投資總額的25%的條件，是不是閑置土地，可想而知?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人說。

而根據(jù)閑置土地一年不開發(fā)收取20%的閑置費(fèi)用，以及兩年不開發(fā)可無償收回土地的規(guī)定，XDG-2010-24地塊閑置費(fèi)用高達(dá)1.72億元，其他幾幅地塊的閑置費(fèi)用也從幾千萬至上億元不等。

“目前土地財(cái)政仍然是地方政府財(cái)政收入的主要來源，在這種情況下地方政府不會輕易做出收取閑置土地費(fèi)用和無償收回土地的規(guī)定，這會影響其以后的土地出讓，此外這些土地的閑置大部分因拆遷問題，政府負(fù)有主要責(zé)任?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人對記者說。

而南京房地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“拆遷問題導(dǎo)致項(xiàng)目開工時(shí)間延期，政府和開發(fā)商都有責(zé)任，地方政府要承擔(dān)未拆先拍的責(zé)任，而開發(fā)商也應(yīng)該明白拆遷往往需要很長時(shí)間，當(dāng)土地閑置時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

但記者發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)土地由于拆遷問題導(dǎo)致地塊不能交付、項(xiàng)目無法動工時(shí)，地方政府往往和開發(fā)商之間簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以此來規(guī)避閑置土地的處罰，有的地塊甚至簽了兩到三次的補(bǔ)充協(xié)議。

對此，上述南京房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這其實(shí)是鉆了法律的空子來規(guī)避閑置土地的處罰，也是目前很多地方政府采用的手段。這種做法有時(shí)候滿足了部分開發(fā)商由于之前高價(jià)拿地，項(xiàng)目開發(fā)出來后沒有利潤，故意囤地的目的。但是嚴(yán)格來說，按照閑置土地的規(guī)定，如果拍賣毛地導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲沒有動工，那么簽訂補(bǔ)充協(xié)議延長項(xiàng)目的動工時(shí)間，同樣可以被視為閑置土地?！?/p>