督查房地產(chǎn)市場，督什么查什么？

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

房地產(chǎn)調(diào)控要杜絕空談理想主義，價(jià)格大幅下挫，將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)硬著陸；同時(shí)，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，將成為未來數(shù)年中國貨幣泡沫崩潰的導(dǎo)火索。因此，保持房地產(chǎn)市場溫和最重要。

國務(wù)院決定派出督查組，這是近兩個(gè)月來，中央對(duì)樓市調(diào)控第十次釋放不動(dòng)搖信號(hào)。關(guān)鍵問題是，為什么市場不相信，為什么一些人還在入市，為什么二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯反彈？一句話，倒逼機(jī)制，幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告都提到，地方財(cái)政下行，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)處于嚴(yán)冬期，有可能倒逼出相對(duì)寬松的房地產(chǎn)政策。

承認(rèn)因?yàn)闅v史原因中國經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)市場沒什么好丟臉的，這是事實(shí)。另一個(gè)必須正視的事實(shí)是，在現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟(jì)不可能很快擺脫房地產(chǎn)依賴癥，而有個(gè)逐步松綁的過程。松綁的過程是個(gè)全面推進(jìn)漸進(jìn)式改革的過程，需要房地產(chǎn)從投資市場走向消費(fèi)市場，需要建設(shè)保障型住房，鼓勵(lì)剛性需求者入市，更需要以剛性預(yù)算約束住地方政府的基建熱情。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場金融鏈條的縮短，意味著中國貨幣泡沫趨冷，地方政府不可能以土地兌現(xiàn)的方式維持高速投資，除非等待未來債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)。

此次督查組重點(diǎn)督查住房限購落實(shí)，檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。限購是目前防止房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈的核心舉措，這一行政性舉措是對(duì)中國以往發(fā)放的貨幣的最強(qiáng)大的做空手段，使擁有貨幣者不再肆虐于房地產(chǎn)市場。

當(dāng)然，限購政策是暫時(shí)的，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)市場需要的是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。建議督查者增加兩個(gè)督查項(xiàng)目，將有助于全面了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場以及金融杠桿的具體狀況。

第一項(xiàng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場目前的購房者比例中，自住占比多少，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場是由投資者主導(dǎo)，還是消費(fèi)者主導(dǎo)？如果由投資者主導(dǎo)，我們可以判斷，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場再次泡沫化，將進(jìn)入新一輪的報(bào)復(fù)性反彈過程；如果由消費(fèi)者主導(dǎo)市場，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價(jià)格回暖將是溫和可控的，泡沫不會(huì)惡性化。

以北京為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京二手房總成交14863套中，120平方米以上的二手房簽約2338套，占比僅僅為15.7%。而剛需主要購買的中小套型 （100平方米以下）成交10973套，占比高達(dá)73.8%。說明自住仍占據(jù)主流，自住需求將帶動(dòng)投資需求，目前還在可控的范圍之內(nèi)。另據(jù)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告，今年二季度天津高端住宅市場供應(yīng)量和需求量均現(xiàn)增長，新增供應(yīng)套數(shù)和銷售量已達(dá)到自2008年以來的單個(gè)季度最高紀(jì)錄，可能說明部分投資者逢低吸納。

第二項(xiàng)，租金指標(biāo)，前兩年一線城市住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)租金大幅上升，說明在房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降的同時(shí)，社會(huì)資金量仍然充裕，壓力沒有減退。如果租金價(jià)格下降，說明經(jīng)濟(jì)下行已經(jīng)稀釋了過于充裕的資金。

以貌似公平的手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)有時(shí)恰恰會(huì)造成最大的不公，不講經(jīng)濟(jì)規(guī)律將帶來災(zāi)難性影響。從根本上說，土地財(cái)政與貨幣泡沫是推升房地產(chǎn)價(jià)格上升的兩大關(guān)鍵因素，對(duì)地方財(cái)政與土地關(guān)系做具體剖析，最好是建立系統(tǒng)模型，以土地收入掛鉤地方財(cái)政警示燈，將對(duì)地方財(cái)政的危險(xiǎn)度了然于心。

此外，還需要增加其他投資品種，我國高凈值人群70%的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，人們需要轉(zhuǎn)向其他投資方向，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系更加密切，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)有利。此時(shí)，建立債券市場的交易透明度與活躍度，打擊股票市場的內(nèi)幕交易，可以說，人們對(duì)其他投資市場信心越強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的壓力也就越輕。