深圳新土改 小產(chǎn)權(quán)房迎變局

備受矚目的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下稱《總體方案》）近日獲國土資源部、廣東省政府批準實施，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動。“新土改”矛頭首先指向“小產(chǎn)權(quán)房”，深圳房地產(chǎn)市場或迎來變局。

　　這個被國土資源部部長徐紹史稱為“我國土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉擇”的改革，包括八大改革重點和二十個改革事項，涉及土地產(chǎn)權(quán)、土地使用、土地供應(yīng)、土地管理及土地交易整個鏈條。

　　根據(jù)《總體方案》，本次改革分近期（2012至2015年）和中遠期（2016至2020年）兩個階段推進改革。深圳將在未來8年從多個方面嘗試創(chuàng)新突破，探索高度城市化地區(qū)土地利用管理新模式。

　　近期將以光明新區(qū)、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)為重點試驗區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權(quán)制度等方面開展試點工作。目前，深圳已成立土地管理制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了《總體方案》的近期實施方案（2012至2015年）。

　　深圳新一輪的土地管理制度改革，矛頭首先對準了“土地確權(quán)及違建處理問題”。深圳市委副書記、市長許勤25日在深圳市土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上談道，在近期要突破的重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)方面，有關(guān)方面把“土地分類確權(quán)，促進土地產(chǎn)權(quán)明晰化”排在首位。

　　深圳市英聯(lián)房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長宋星慧認為，土地確權(quán)工作是深圳土地管理的一大難題，也是深圳城市更新推進緩慢的重要原因。如今政府直面敏感問題，嘗試在土地分類確權(quán)上進行創(chuàng)新，如果真能有所突破，深圳城市更新將大幅提速。

　　深圳綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長郭萬達認為，長遠來看，土地市場的規(guī)范化、市場化、法制化，將帶動房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。短期來看，土地權(quán)利體系的完善也有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。首先，土地分類確權(quán)及違法建筑的處理，小產(chǎn)權(quán)房未來面臨拆遷或轉(zhuǎn)為保障房、商品房，這些都將增加合法土地及房屋的供給；第二，土地出讓方式、開發(fā)方式、融資模式的多樣化，也將推動房地產(chǎn)市場更加多元化。

　　“中遠期來看，深圳對土地收益分配制度的改革創(chuàng)新也將有利于抑制開發(fā)商屯地。”郭萬達說。根據(jù)《總體方案》，未來深圳還將探索土地收益分配制度創(chuàng)新，完善土地租（價）稅費體系，開展不動產(chǎn)稅和閑置稅研究，探索提高新增建設(shè)用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭萬達認為，從一定程度上來看，“新土改”通過增加土地和房屋供給，將間接實現(xiàn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的效果。