房價下行趨勢不改 開發(fā)商資金鏈吃緊

閱讀提示

近期，國土資源部等有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，當前樓市仍處于僵持狀態(tài)，所供土地若正常開發(fā)，2—3年內(nèi)市場上將會增加7000多萬套住宅，將大大加快房地產(chǎn)價格向長期均衡水平的調(diào)整速度，再加上越來越多的開發(fā)商資金鏈吃緊，以價換量是開發(fā)商的現(xiàn)實選擇，房價下行的趨勢不改。當前最重要的是堅持樓市調(diào)控政策不動搖。

數(shù)字：

未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃

解讀：

這些土地形成的房屋供應(yīng)可足夠未來10年的市場消化

日前，國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國31個省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前兩年年均實際供應(yīng)量(8.17萬公頃)28.5%。統(tǒng)計表明，當前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃。

“這超出了半個上海市的大小。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析說，如果把這些土地換算成實際商品房供應(yīng)，以平均容積率2、每套住房90平方米計算，2—3年內(nèi)市場上將會增加7000多萬套住宅，按人均30平方米計算，將會解決2億多人的住房問題，其形成的房屋供應(yīng)可足夠未來10年的市場消化。“供地政策是土地參與樓市調(diào)控的核心，我國土地資源極其寶貴，這幾年土地的放量供應(yīng)，向市場釋放出強烈信號，顯示出政府促進房價合理回歸，并在較長時間解決供需矛盾的決心。”他說。

開發(fā)商會不會以種種理由閑置不開發(fā)，最終形成不了供應(yīng)量？國土資源部土地利用司司長廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進已供住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。國土資源部已要求，各省級國土部門應(yīng)負責建立住房用地供后巡查監(jiān)管制度，對已供土地開發(fā)利用中閑置土地、違法轉(zhuǎn)讓、擅自改變用途性質(zhì)、違反合同條款建房等問題及時發(fā)現(xiàn)、及時處置。對構(gòu)成閑置的，將及時在國土資源部網(wǎng)站上公開；國土資源部已和住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機制，通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風險、政策風險和市場風險等，閑置地不處理完，開發(fā)商將被暫停參加新的項目競買資格直至處置完畢。“這些土地，絕大部分已經(jīng)進入動工周期，總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要。”他說。

數(shù)字：

中地指數(shù)6年來首次全面回落

解讀：

土地出讓價格基本實現(xiàn)平穩(wěn)回歸

國土資源部還公布了中國土地市場指數(shù)CLI測算結(jié)果和一季度土地市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一季度綜合指數(shù)和規(guī)模、價格、結(jié)構(gòu)、集約及景氣5個分指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比回落，這是6年來的首次全面回落。從預警狀態(tài)看，CLI綜合指數(shù)在經(jīng)歷了8個季度的連續(xù)偏熱狀態(tài)后，今年一季度回到正常運行區(qū)間。

據(jù)了解，中地指數(shù)是綜合反映土地市場數(shù)量和質(zhì)量、總量和結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和趨勢的整體性波動的規(guī)律指標，它以2004年一季度為測算基點，基點是100點，通過點數(shù)來直觀描述土地市場的運行和變化情況。

無獨有偶，中國土地勘測規(guī)劃院城市地價監(jiān)測系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)也表明，住宅地價季度環(huán)比三年來首降，全國住宅平均地價出現(xiàn)量價齊跌的回落跡象，住宅地價水平下降的城市繼續(xù)增多，環(huán)比為負或零增長的城市有58個，同比負增長的城市增至19個。

“兩組數(shù)據(jù)相互印證，表明了樓市調(diào)控政策的多重作用日趨顯化，土地出讓價格基本實現(xiàn)平穩(wěn)回歸。”鄒曉云說，二季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價格將進入低速增長或負增長時期。

數(shù)字：

近140家上市房企一季度負債高達1.5萬億元

解讀：

房企高負債有加深的趨勢，有望進一步降價促銷

最近，銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，全國房地產(chǎn)信托余額6865.7億元，相比去年同期，信托余額增加了2000億元。

目前，A股市場上市房企一季報和去年年報已基本公布完畢，近140家上市房企一季度負債近1.5萬億元，比去年年底負債總額增加了3%左右。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)資金來源20874億元，其中，國內(nèi)貸款4319億元，自籌資金8910億元，其他資金7506億元。在其他資金中，定金及預收款4380億元、個人按揭貸款1963億元。自籌資金占了資金來源的近五成，大部分都是自有資金及股權(quán)增發(fā)或轉(zhuǎn)讓獲得的資金。“不少開發(fā)商不僅加緊賣房，也在加緊賣地。”鄒曉云說。

“從現(xiàn)實情況看，房地產(chǎn)商手里的住房和土地去庫存壓力都非常大。”他說，依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2011年，全國住宅新開工面積14.60億平方米，施工面積38.84億平方米，房屋竣工面積8.92億平方米。這意味著這兩年將會有近60億平方米的住房推向市場，而每年全國商品房僅能消化10億多平方米，考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，今年會在大量庫存的基礎(chǔ)上進一步增加可售面積。

“房企高負債有加深的趨勢。在高庫存壓頂、負債率居高不下的情況下，今年將成為房企對資金需求最為緊迫的一年，降價促銷、快速清除庫存將成為最有效、風險最低的融資方式”，中國人民大學土地管理系葉劍平教授說，為緩解經(jīng)營壓力，預計下半年開發(fā)商有望進一步降價清貨，降價不明顯的新開項目或?qū)⒊蔀橹髁?。鄒曉云說，2010年起新增超7000億元房地產(chǎn)信貸從今年開始進入償還高峰；去年，全國土地出讓合同成交價款近3.2萬億元，開發(fā)商當年只支付了一半的定金，按合同約定，今年至少還要支付1.5萬億元。

專家認為，過高的房價不僅影響經(jīng)濟安全，還制造了巨大的社會矛盾。任何放松調(diào)控的行為，都有可能把這幾年的努力付之一炬。在樓市調(diào)控上，中央政府的承諾是莊嚴的、決心是堅定的，地方政府要嚴格按照國務(wù)院文件堅決執(zhí)行調(diào)控政策，不應(yīng)存在僥幸心理，更不應(yīng)擅自更改政策，干擾調(diào)控大局。