各地樓市“微調(diào)”政策頻出 房企表現(xiàn)依舊審慎

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

4月份，全國40個大中城市樓市成交量繼續(xù)環(huán)比下跌，但有超過一半城市的成交價格顯示出回調(diào)趨勢。全國各大城市房價調(diào)而未降，顯示市場各方博弈仍在繼續(xù)。

7日，揚州市出臺“獎勵購房”政策，被認(rèn)為是地方政府對當(dāng)?shù)貥鞘羞M行“微調(diào)”的表現(xiàn)，再加上央行降準(zhǔn)和銀行首套房貸利率優(yōu)惠，大大增強了市場各方對后市的預(yù)期。

作為房地產(chǎn)市場的最大主體，房企對市場預(yù)期的變化一定程度上影響市場風(fēng)向。從近期房企在土地市場、融資方面的動態(tài)情況分析，不難發(fā)現(xiàn)各地出現(xiàn)的樓市微調(diào)政策，并未打消房企積極“過冬”的策略，態(tài)度依舊審慎。

房企拿地態(tài)度仍謹(jǐn)慎

由于萬科、招商、保利等房企加大了降價促銷力度，剛需入市使得3月份萬科、保利等13家房企實現(xiàn)單月銷售額、銷售面積同比雙雙上漲。其中，萬科銷售額環(huán)比大漲六成，金地、佳兆業(yè)、綠城、融創(chuàng)、世房的銷售額同比均實現(xiàn)翻番。

在銷售額回暖的情勢下，房企并未因市場回暖而轉(zhuǎn)變之前的謹(jǐn)慎態(tài)度。

在一級土地市場上，萬科終于在4月份打破了一季度 “零拿地”記錄，但與前4個月銷售額相比，萬科目前拿地金額為26億元，這一比例僅為7%，遠低于往年水平。萬科董秘譚華杰表示，萬科會繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎拿地策略。

相比之下，招商集團卻一改往年的低調(diào)，一季度招商地產(chǎn)頻頻在貴州、天津、北京等地新增土地建筑面積達119.16萬平方米，較去年同期增加160%，拿地金額超40億元。

招商地產(chǎn)董秘在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，相比其他房企，招商拿地會積極一些，但仍然會根據(jù)市場情況調(diào)整策略。

但除了招商、恒大、保利等央企在一季度拿地較多之外，中海、金地、富力、融創(chuàng)等房企3月份均未新增土地儲備。

2011年，金地全年較為謹(jǐn)慎，拿地等方面的投資額僅22.88億元。但2011年年報業(yè)績發(fā)布會上，金地總裁黃俊燦表示，今年土地市場機會增多，會積極尋求在二三線城市拿地。但整個一季度，金地只在武漢儲備規(guī)模建筑面積89.81萬平方米，較2011年同期減少300萬平方米，拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

存貨量高企，去化速度較慢，使得房企拿地積極性不高，對一級土地市場的影響開始顯現(xiàn)。截至本月，深圳已連續(xù)5個月無住宅用地推出與成交，土地市場慘淡跡象明顯。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，4月份全國300個城市推出土地共2880宗，成交1720宗，同比減少25%，其中，住宅用地成交413宗，同比減少36%；成交面積1865萬平方米，同比減少46%。而成交總價排名前10位的地塊有近半數(shù)溢價率為0，僅2宗地塊溢價率超過20%。

樓市微調(diào)預(yù)期不容樂觀

與房企在土地市場表現(xiàn)出的態(tài)度類似的是，隨著房企償債高峰的到來，庫存較多而現(xiàn)金流緊張的局面加劇。

4月份，包括萬科、新世界、遠洋、中信、越秀、金融街等在內(nèi)的房企紛紛通過債券、信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行貸款等方式融資。其中，越秀集團4月16日發(fā)行了10億港幣的長期公司債券。

12日，央行宣布從5月18日起，再次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，預(yù)示著貨幣政策調(diào)整，流動性改善，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為銀行房貸政策會進一步寬松。

據(jù)此，世聯(lián)研究認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)下調(diào)對房地產(chǎn)的成交量形成實質(zhì)性利好：首次置業(yè)的信貸需求將得到滿足，從而支持了樓市的成交量繼續(xù)好轉(zhuǎn)，5、6月的成交量值得期待。

也有深圳地產(chǎn)人士認(rèn)為，下調(diào)存準(zhǔn)率只是央行針對目前資金外逃情況的應(yīng)對，對樓市影響有限，樓市調(diào)控不會放松。

上述人士的說法主要源于4月13日溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

但各城市“小動作”不斷。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年初以來，包括北京、天津、廈門、南寧等全國有20多個城市通過提高住房公積金貸款額度、調(diào)整住宅標(biāo)準(zhǔn)、對購房者減稅或補貼等形式，對樓市進行微調(diào)。

佛山、蕪湖、上海等城市先前的微調(diào)政策均被叫停。因此，中指院認(rèn)為，房企對地方政府大幅放松調(diào)控的期望不能太高。

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