博鰲土地閑置亂象屢禁不絕 房企追逐投資收益成主因

每經(jīng)編輯 徐學(xué)成 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南博鰲    

徐學(xué)成 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南博鰲

中信龍?zhí)稁X項(xiàng)目拿地8年才動(dòng)工，拿地成本僅數(shù)百元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)卻高達(dá)萬元，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)。

由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系，開發(fā)商早期在此開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)分析指出，開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項(xiàng)目回報(bào)期過長的缺陷，至少從2001年開始，僅龍?zhí)稁X地塊，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。

博鰲成囤地“重災(zāi)區(qū)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》關(guān)于中信地產(chǎn)龍?zhí)稁X項(xiàng)目被叫停的報(bào)道稱，從2003年拿地到2011年動(dòng)工建設(shè)，龍?zhí)稁X項(xiàng)目地塊閑置了8年，其涉嫌囤地值得關(guān)注。

記者近日在博鰲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龍?zhí)稁X盤踞了中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司（以下稱中遠(yuǎn)）兩大開發(fā)商。

當(dāng)?shù)厝藢?duì)龍?zhí)稁X的舊景記憶猶新。

一名當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?，以前龍?zhí)稁X還是一片郁郁蔥蔥的樹林，近些年由于房地產(chǎn)開發(fā)，開始變熱鬧；但是，除了已經(jīng)建成的博鰲國賓館以外，其他地塊一直未見動(dòng)工。

據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)的公告，2001年9月，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。但這塊地的開發(fā)進(jìn)度如何，此后卻無從查起，直到2010年，國土部公布的1457幅閑置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野。

在國土部的這份黑名單中，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場(chǎng)用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月，竣工時(shí)間則為2004年10月。

直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動(dòng)工。

截至目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動(dòng)向。除上述中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)之外，一些小型房企囤地現(xiàn)象也不少見，其中海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閑置了14年。

低收益落差

博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡始于博鰲亞洲論壇，但進(jìn)行別墅等住宅的開發(fā)是近幾年才興起的。早些年，進(jìn)駐博鰲的開發(fā)商大多以開發(fā)會(huì)議中心、酒店為主。

以海南博鰲投資控股有限公司（以下簡稱博鰲投資控股）為例，該公司1999年成立時(shí)，遂成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主要投資商，其開發(fā)的項(xiàng)目主要為博鰲亞洲論壇會(huì)議中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作，讓開發(fā)商看到在博鰲投資房地產(chǎn)的潛力。

2000年，中遠(yuǎn)以9000萬元參股博鰲投資控股，并持有其30%的股份。當(dāng)外界以為中遠(yuǎn)將借博鰲投資控股的平臺(tái)在當(dāng)?shù)卮笫┤_時(shí)，事態(tài)發(fā)展卻出人意料。

2000年12月21日，中遠(yuǎn)發(fā)布公告稱，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司，中遠(yuǎn)持有的股份降為8%。

到了2001年9月18日，中遠(yuǎn)新成立了海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司（以下簡稱中遠(yuǎn)博鰲），中遠(yuǎn)持有其95%的股份。3天后，中遠(yuǎn)博鰲即決定出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇永久性會(huì)址所在地東嶼島全島土地，約計(jì)2500畝。

此外，中遠(yuǎn)博鰲還向博鰲投資控股購買了“博鰲水城”太陽城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán)，用地面積合計(jì)超過94畝，用于開發(fā)博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。

2001年9月，中遠(yuǎn)還購買了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地，用于建設(shè)別墅。

從參股博鰲投資控股到獨(dú)立開發(fā)，中遠(yuǎn)的做法讓外界大感疑惑。有分析認(rèn)為，由于開發(fā)會(huì)議中心、酒店、度假公寓等項(xiàng)目投入很大，投資回報(bào)期卻很長，對(duì)開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛艽蟮目简?yàn)，轉(zhuǎn)而開發(fā)別墅等住宅項(xiàng)目則能在短期內(nèi)獲得較大收益。一般情況下，酒店的回報(bào)期可能長達(dá)10年，住宅則可以實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。

但是在開發(fā)住宅項(xiàng)目的過程中，開發(fā)商為何鐘意囤地？

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，由于博鰲開發(fā)商數(shù)量較多，競爭激烈，從企業(yè)運(yùn)營角度看，投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；由于商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)期過長，通過土地升值獲取的收益正好可以彌補(bǔ)“損失”。

囤地亂象屢禁不絕

除開發(fā)住宅獲益之外，轉(zhuǎn)賣土地也是開發(fā)商回籠資金的常用方式。

2001年12月6日及13日，中遠(yuǎn)分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，因此獲取的土地款分別高達(dá)8437萬元和1.9億元，合計(jì)超過2.7億元。

中遠(yuǎn)在2001年12月8日的一則公告中稱，其位于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)的博鰲水城度假酒店項(xiàng)目總投資高達(dá)人民幣2.3億元，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目內(nèi)部收益率約10.29%。這就意味著，運(yùn)營一個(gè)酒店項(xiàng)目，大約需要10年才能收回全部投資。

從中遠(yuǎn)、中信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐乃魉鶠椴浑y看出，通過土地閑置等待房價(jià)上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉(zhuǎn)賣實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買賣。

前述信息顯示，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過15年時(shí)間，中信地產(chǎn)、中遠(yuǎn)的囤地時(shí)間也分別長達(dá)8年和10年。

十余年時(shí)間，囤地亂象為何屢禁不止？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（5月9日）致電瓊海市國土局，但截至發(fā)稿，該部門未接受記者的采訪。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除開發(fā)項(xiàng)目之外，土地升值已成為重要利潤來源，除利益驅(qū)使之外，政府也有責(zé)任，如在交通配套、市政規(guī)劃方面，如果政府的承諾不及時(shí)兌現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)也會(huì)造成阻礙。

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中信地產(chǎn)辟謠：樓盤被低價(jià)轉(zhuǎn)讓系無中生有 報(bào)道未經(jīng)核實(shí)傷害企業(yè)

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

一段時(shí)間以來，圍繞中信地產(chǎn)的傳言和報(bào)道不斷。

先有人在微博發(fā)帖稱，深圳某大型房企董事長被雙開。近日，深圳知名地產(chǎn)評(píng)論人士半求又在微博上發(fā)帖稱，深圳某央企開發(fā)的樓盤被低價(jià)轉(zhuǎn)讓，再高價(jià)買回，被中飽私囊。這次，網(wǎng)友根據(jù)該微博透露的信息再次將懷疑的目標(biāo)，對(duì)準(zhǔn)了中信地產(chǎn)及其位于深圳南山區(qū)的岸芷汀蘭項(xiàng)目。

針對(duì)傳聞，昨日（5月9日），中信華南集團(tuán)人士首次對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》作出回應(yīng)，稱上述傳言完全是無中生有和捏造，公司將保留追訴的法律權(quán)利。

該人士稱，針對(duì)最近網(wǎng)絡(luò)傳聞和媒體報(bào)道，公司近期將發(fā)布一則正式聲明，但該人士并未透露具體回應(yīng)內(nèi)容。

傳聞指中信地產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

一個(gè)月前，正當(dāng)香港新鴻基郭氏兄弟被廉政公署拘留的新聞曝出時(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)界也開始盛傳“深圳某大型房企涉嫌嚴(yán)重違規(guī)，其集團(tuán)董事長已經(jīng)被雙開”的消息。

傳聞一出，媒體與業(yè)界炸開了鍋。據(jù)報(bào)道，發(fā)出消息第一人士是深圳某房地產(chǎn)網(wǎng)站深圳總經(jīng)理陳昌詢。目前該微博已被刪除。

隨后，微博又傳出中信華南集團(tuán)深圳分公司和上海分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人被警方帶走的消息。

樹欲靜而風(fēng)不止。外界傳言逐漸平息之后，5月7日，深圳知名地產(chǎn)評(píng)論人士半求發(fā)布一條微博稱，“深圳有家央企開發(fā)的新樓盤，低價(jià)整體賣給某私企，然后該央企再高價(jià)從該私企手上買回該項(xiàng)目。就此，內(nèi)外呼應(yīng)、私囊鼓了。”

傳聞把微博所稱的樓盤指向了中信地產(chǎn)位于深圳南山區(qū)的岸芷汀蘭項(xiàng)目。

資料顯示，傳聞中的“岸芷汀蘭”樓盤位于深圳南山區(qū)科技園南硅谷片區(qū)濱海大道北面，科技大道與高新南環(huán)道交匯處，沙河高爾夫球會(huì)西側(cè)，項(xiàng)目總用地面積11742.71平方米，總建筑面積6萬多平方米，開發(fā)商為中信華南集團(tuán)。

《深圳商報(bào)》援引知情人士消息稱，2010年10月，中信華南集團(tuán)將岸芷汀蘭項(xiàng)目的權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給盈谷公司，然后于2011年9月再買回。這些信息似乎符合微博傳聞的情形，但上述報(bào)道和傳聞并未得到中信華南集團(tuán)方面證實(shí)。

中信地產(chǎn)辟謠

外界傳聞和媒體報(bào)道已有一個(gè)多月，但中信華南集團(tuán)方面一直未出面辟謠。但中信地產(chǎn)第一時(shí)間回應(yīng)《深圳商報(bào)》稱，該網(wǎng)上傳言與事實(shí)不符，岸芷汀蘭項(xiàng)目系合法掛牌轉(zhuǎn)讓，中信地產(chǎn)無違法行為，目前公司并不擁有該項(xiàng)目權(quán)益。

昨日，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)傳言和媒體報(bào)道，中信華南集團(tuán)深圳公司副總經(jīng)理?xiàng)钗等慊貞?yīng)稱：“這完全是無中生有捏造的，我們保留追訴的法律權(quán)利。”

而針對(duì)公司董事長被雙開以及深圳和上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人被警方帶走一事，楊蔚茹稱，“沒有的事情，江湖傳聞太多了。”

楊蔚茹表示，“我們氣憤的是，在網(wǎng)絡(luò)上的語言，竟然被主流媒體引用，至少你要核實(shí)一下。聽到網(wǎng)上傳聞，然后知情人士透露就報(bào)道，對(duì)企業(yè)真的是一個(gè)大的傷害，尤其是一個(gè)品牌企業(yè)。”楊蔚茹說。

楊蔚茹還稱，針對(duì)最近媒體的報(bào)道，近期會(huì)發(fā)一個(gè)聲明出來。

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