住建部：更改容積率需征求利害相關(guān)人意見

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

3月20日，住建部發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），就容積率的設(shè)定、變更等作出相關(guān)規(guī)定。

《辦法》對(duì)建設(shè)用地容積率的變更等做出明確規(guī)定，強(qiáng)調(diào)國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。

但在符合4種條件的情況下，允許變更容積率：因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值，容積率越高，同一面積地塊上建設(shè)的房屋面積越大，開發(fā)商的利潤(rùn)也越大。因此，在實(shí)際操作中，一些開發(fā)企業(yè)往往擅自調(diào)高容積率來(lái)牟利。

全國(guó)“最著名的”更改容積率案件發(fā)生在北京的一宗地王——“廣渠路15號(hào)地”，2009年12月，方興地產(chǎn)申請(qǐng)調(diào)整該地塊規(guī)劃，目標(biāo)直指調(diào)整樓高，但因外界的廣泛質(zhì)疑而最終未獲通過(guò)。

按照住建部的上述規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，無(wú)論擬調(diào)整的容積率是否符合規(guī)劃要求，都需按照一定程序推行。

其中，除建設(shè)單位提出書面申請(qǐng)，主管單位組織專家進(jìn)行專題論證之外，還需征得規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，“必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證”。

而利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果將出現(xiàn)在最終的報(bào)批材料中，并進(jìn)行公示。

這并不是住建部近年來(lái)首次對(duì)容積率等做出明確規(guī)定。去年開始實(shí)施的《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》，就對(duì)地方政府隨意修改房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃行為亮起紅燈，但實(shí)際操作中的暗自調(diào)整仍屢見不鮮。

最新的《辦法》還要求將容積率寫入土地出讓合同，“未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。”

新規(guī)還強(qiáng)調(diào)，建設(shè)單位或個(gè)人違反規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。也即最高可處以相當(dāng)于建設(shè)工程造價(jià)10%的罰款，嚴(yán)重者可責(zé)令停止建設(shè)。