供應(yīng)井噴上海甲級(jí)寫字樓承壓

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上海近期最受關(guān)注的事件之一，莫過于摩天大樓密集區(qū)——在建的上海中心大廈和已建成的金茂大廈和環(huán)球金融中心之間出現(xiàn)了一道地面裂縫。

人們?cè)陉P(guān)注密集的摩天大樓是否會(huì)給地面造成壓力時(shí)，卻很少關(guān)心摩天大樓的巨量供應(yīng)會(huì)給寫字樓市場帶來多大的壓力。越來越多的超高層地標(biāo)性寫字樓希望能以超過15元/平方米/天以上的租金對(duì)外出租，但市場的承受能力卻沒有達(dá)到這樣的高度。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，DTZ戴德梁行企業(yè)服務(wù)部華東區(qū)主管、董事傅翀宇回應(yīng)，能夠承受15元/平方米/天價(jià)格的客戶的寫字樓承租面積，僅占CBD甲級(jí)和超甲級(jí)成交面積約15%。

摩天大樓供應(yīng)量驟增

來自高力國際的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)井噴：全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)53萬平方米，其中44%新增量在浦西，56%新增量在浦東，預(yù)計(jì)在靜安區(qū)南京西路板塊會(huì)有更多新項(xiàng)目竣工。即將入市的高端項(xiàng)目包括位于靜安區(qū)的靜安嘉里中心、華敏帝豪大廈以及位于長寧區(qū)的尚嘉中心和古北國際財(cái)富中心等。

在上述新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中，又以地標(biāo)性的超高層建筑居多，除嘉里中心外，還有新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場，會(huì)德豐廣場和國際金融中心的剩余高層單位也將繼續(xù)加入競爭陣營。

這些擁有獨(dú)特建筑風(fēng)格以及高端物業(yè)服務(wù)和設(shè)備的摩天大樓的定位相當(dāng)一致：全部針對(duì)能承受高租金的高端租戶。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，嘉里中心、會(huì)德豐廣場、環(huán)貿(mào)廣場以及環(huán)球金融中心這些項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)應(yīng)該都能達(dá)到15元/平方米/天以上。

不過，市場目前的租金承受能力卻不樂觀。傅翀宇說，平均租金超過15元/平方米/天的寫字樓成交的個(gè)案在一些CBD甲級(jí)和超甲級(jí)項(xiàng)目中會(huì)發(fā)生，此類租戶以續(xù)租和不超過1000平方米的客戶需求為主。從吸納量看，到目前為止，這部分成交約占CBD甲級(jí)和超甲級(jí)成交面積的15%，尚不能成為市場主流。

和傅翀宇的觀點(diǎn)相近，會(huì)德豐國際廣場副總經(jīng)理廖偉超也表示，目前上海的地標(biāo)性摩天大樓越來越多，未來的市場競爭會(huì)非常激烈。今年2月，會(huì)德豐國際廣場這個(gè)浦西最高的超甲級(jí)寫字樓曾以香港知名書法家陳子慧的個(gè)人書法作品展來招徠優(yōu)質(zhì)的寫字樓客戶。

非知名企業(yè)將成主力

事實(shí)上，目前愿意以15元/平方米/天的租金價(jià)格租賃上海超高層寫字樓的租戶，并不全是知名企業(yè)。

新鴻基地產(chǎn)公關(guān)部門的一位人士告訴記者，知名企業(yè)恰恰是最喜歡壓租金的商戶。愿意承受高租金的企業(yè)，往往是不知名的金融服務(wù)企業(yè)。正因如此，這些企業(yè)才最需要綁定知名的地標(biāo)性建筑，進(jìn)而提升企業(yè)的品牌影響力。

在這樣的背景下，軟性的促銷似乎更見效果。在陳子慧個(gè)人書法作品展舉辦前，會(huì)德豐廣場還曾舉辦關(guān)于東歐文化的展覽，試圖以此提升項(xiàng)目的品牌影響力，進(jìn)而吸引更多能承受高租金的租戶入駐。

相比之下，低價(jià)方式并不是寫字樓促銷的優(yōu)先選擇。高力國際的報(bào)告認(rèn)為，盡管2012年上半年有許多新增項(xiàng)目入市，但預(yù)計(jì)未來六個(gè)月內(nèi)上海甲級(jí)寫字樓的空置率將相應(yīng)上升，但不會(huì)超出12%。上海甲級(jí)寫字樓平均租金以及市價(jià)將保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)，增幅可能放緩至個(gè)位數(shù)。

摩天大樓開發(fā)商的資金背景似乎是導(dǎo)致寫字樓空置面積上升的同時(shí)，租金仍然能溫和上漲的原因。目前上海的地標(biāo)寫字樓開發(fā)商多為港資企業(yè)，多數(shù)凈負(fù)債比例僅在20%，且平均融資成本多數(shù)只有2%~3%，充足的財(cái)務(wù)實(shí)力顯然讓他們擁有比較強(qiáng)的客戶選擇實(shí)力。

根據(jù)一些地產(chǎn)商透露，在上海的甲級(jí)寫字樓市場，開發(fā)商可以不僅僅根據(jù)客戶的租金報(bào)價(jià)選擇客戶，其客戶結(jié)構(gòu)更立足于長遠(yuǎn)的投資升值。