2012-02-23 01:20:28
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
在很多人眼中,樓市調(diào)控的終極目標(biāo)應(yīng)是房?jī)r(jià)合理回歸,地產(chǎn)商的毛利越來越低,品質(zhì)越來越高。然而,上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示,在限購令下,毛利低于行業(yè)平均水平的綠城中國(guó)反而在所有大型地產(chǎn)商中處境尤為艱難。
在一系列高品質(zhì)樓盤滯銷的同時(shí),有關(guān)房屋質(zhì)量下滑的警鐘被再次敲響。精裝修質(zhì)量問題是否與降價(jià)存在關(guān)聯(lián)?樓市調(diào)控下房屋的品質(zhì)究竟是上升了,還是下滑了?
被曝毛利低于行業(yè)水平
綠城的很多樓盤單套總價(jià)常常超過2000萬元,但其毛利率在行業(yè)內(nèi)不算高。2007年下半年至2010年底,綠城的毛利率普遍低于萬科、金地、招商等標(biāo)桿企業(yè)。2010年,綠城毛利率僅為30%,低于萬科、金地、招商等房企至少七個(gè)百分點(diǎn)。即便在去年第三季度,房企毛利創(chuàng)下38.6%的歷史高峰時(shí),綠城的毛利也不過33%。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,毛利率偏低的原因是綠城在2009年和2010年連續(xù)買進(jìn)高價(jià)地。其中2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是綠城集中拿地高峰期,這一期間拿地量占綠城截至2011年6月30日總土地儲(chǔ)備量的三分之一左右。
導(dǎo)致綠城瘋狂高價(jià)位拿地的原因,和董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平超越萬科做老大的愿望有關(guān)。2009年底,在一次綠城中國(guó)召開的媒體聚會(huì)上,宋衛(wèi)平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的眾多媒體記者表示,不服氣萬科的品質(zhì),要以高品質(zhì)的產(chǎn)品和萬科爭(zhēng)市場(chǎng)龍頭的地位,并為綠城設(shè)計(jì)了一個(gè)三年目標(biāo)。最終的計(jì)劃是在2012年,達(dá)到銷售額1000億元,成為第二家進(jìn)入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)。
之后兩年,綠城與上述目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。先是2010年的銷售額僅為542億元,接著在2011年綠城的銷售額更是跌至345億元,不但沒有實(shí)現(xiàn)三年計(jì)劃的任務(wù),銷售額甚至比2009年還要少一半。
對(duì)于綠城銷售額下跌,上海易居房地產(chǎn)研究院有過一段比較客觀的總結(jié),認(rèn)為2010年、2011年房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的焦點(diǎn),房地產(chǎn)調(diào)控政策頻發(fā),主打中高端精品住宅、集中布局于長(zhǎng)三角一二線城市的綠城受限貸令、限購令等調(diào)控政策影響較大。
綠城九成以上的在售項(xiàng)目都處于限購城市中,其回籠資金難度陡增。根據(jù)統(tǒng)計(jì),綠城的產(chǎn)品組合單一,高層、多層以及別墅構(gòu)成的住宅類占90%以上,而包含酒店式公寓、星級(jí)酒店、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)類產(chǎn)品占比不足10%。
事實(shí)上,綠城代表的是絕大多數(shù)走高端品質(zhì)路線開發(fā)商的共同命運(yùn)。在中房信此前公布的2011年銷售額前50強(qiáng)企業(yè)中,以高品質(zhì)路線見長(zhǎng)的房企幾乎沒有能夠進(jìn)入前十,而在2009年和2010年,有多家上述類型房企進(jìn)軍前十。
高品質(zhì)樓盤滯銷
產(chǎn)品滯銷迅速令綠城陷入困境。2009年年末凈資產(chǎn)不到萬科三分之一的綠城要想和前者有接近的銷售規(guī)模,最便捷的途徑似乎只有一個(gè)——借債。
根據(jù)綠城中報(bào)及信托機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì),綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資,共籌資31.5億元,主要涉及中泰、上國(guó)投、中誠(chéng)、平安等。2011年1~8月,華融、中泰和北京國(guó)際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chǎn)品,募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元,共計(jì)25.57億元。加上前幾年成立的信托產(chǎn)品,綠城通過房產(chǎn)信托融資的規(guī)模接近百億元。目前綠城的信托成本在14%左右,占到所有資金來源近兩成。
大規(guī)模、高成本融資與項(xiàng)目回收期偏長(zhǎng)相互影響,使得綠城的負(fù)債率不斷攀升,企業(yè)資金鏈緊繃,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。綠城財(cái)務(wù)報(bào)表顯示,綠城資產(chǎn)負(fù)債率從2007年中期的66.3%一路飆升至2010年底的88.5%,上升了22個(gè)百分點(diǎn),而同時(shí)期萬科、金地、招商等同行的負(fù)債率卻持平。
依靠高負(fù)債擴(kuò)張的結(jié)果是綠城的財(cái)務(wù)壓力要明顯高于其他房企。截至去年6月30日,綠城的各類借貸是凈資產(chǎn)的將近一倍,同期同樣以高品質(zhì)住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的港資開發(fā)商的平均借貸僅占凈資產(chǎn)的20%左右。
這使得在同樣的限購令之下,綠城和港資開發(fā)商有了冰火兩重天的境遇。當(dāng)前者因?yàn)樨?cái)務(wù)壓力不得不拋售包括上海證大外灘地王和杭州新華造紙廠地塊在內(nèi)的五個(gè)項(xiàng)目時(shí),后者卻開始大規(guī)模進(jìn)入土地市場(chǎng)抄底樓盤。
周建成告訴記者,事實(shí)上和綠城同一類追求高品質(zhì)的房企,去年都很難實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的擴(kuò)張。限購令的推行,是造成這一現(xiàn)象的主要原因,因?yàn)檫@一類公司的客戶主要是高端改善型人群。
房企重價(jià)輕“質(zhì)”?
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民曾認(rèn)為,在樓市調(diào)控下,房地產(chǎn)還是靠高品質(zhì)提高銷售量。綠城中國(guó)之類的高品質(zhì)樓盤滯銷,是因?yàn)榭們r(jià)過高,并不適合普通人購買。如果針對(duì)普通購房者推出高品質(zhì)樓盤,銷售量會(huì)大增。
事實(shí)和蔡為民預(yù)想的似乎并不一樣。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,采用了多種高端建材的遠(yuǎn)洋七號(hào)盡管成交價(jià)僅15000多元/平方米,但開盤接近兩個(gè)月只去化了不到20%。同一區(qū)域新建的單棟住宅樓,雖然綠化環(huán)境、裝修等各個(gè)方面均較遠(yuǎn)洋七號(hào)遜色,卻因?yàn)閮r(jià)格便宜,在短短的兩天內(nèi)就賣出了大部分的房源。
房屋品質(zhì)讓位于價(jià)格的案例并非個(gè)別。浦東三林板塊的某全新精裝修住宅小區(qū),開盤后成交一直平淡,直到開發(fā)商把價(jià)格調(diào)低至和周邊的二手毛坯房?jī)r(jià)格接近,成交量才大幅猛增。
對(duì)很多初次購房者來說,降價(jià)比提高品質(zhì)更具有吸引力,這客觀上造成了房企重價(jià)輕“質(zhì)”。
中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年上海全市170個(gè)新盤中31個(gè)為全裝修,占比為18.2%;2011年144個(gè)全新盤中21個(gè)為全裝修,占比為14.6%,下降了近4個(gè)百分點(diǎn)。面臨調(diào)控下的市場(chǎng)變化,部分開發(fā)商放棄了精裝修銷售計(jì)劃,轉(zhuǎn)而以毛坯房低價(jià)出售。
業(yè)內(nèi)人士曾說,2008年樓市調(diào)控下部分搶先降價(jià)的樓盤在竣工后,被曝存在一系列質(zhì)量問題。本輪會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房屋質(zhì)量下降的問題,目前尚是未知數(shù)。
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