華僑城欲賣(mài)蘇河灣項(xiàng)目絕大部分物業(yè)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

華僑城2011年拍得的上海蘇河灣1號(hào)地塊曾經(jīng)是全國(guó)單價(jià)地王，曾明確規(guī)定項(xiàng)目的55%為非住宅，商業(yè)部分明確必須持有，甚至寫(xiě)字樓部分也被規(guī)定不能分割成小面積單元出售。

但華僑城亞洲（03366，HK）、

（華僑城A（000069,SZ）的控股子公司）本月13日的一紙注資該項(xiàng)目的公告卻稱，蘇河灣絕大部分物業(yè)將于今年開(kāi)始出售，項(xiàng)目公司——華僑城（上海）置地有限公司將只持有其中的小部分物業(yè)。

對(duì)于公告和土地出讓文件看似相悖的部分，華僑城（上海）置地有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋，銷(xiāo)售絕大多數(shù)物業(yè)不違反土地出讓規(guī)定。華僑城方面的確持有商業(yè)部分而不出售。只是上述商業(yè)部分并不是地上建筑，而是整個(gè)樓盤(pán)的地下部分面積。

按照這一解釋，土地出讓公告對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售物業(yè)的限制，不再存在。

絕大部分物業(yè)今年銷(xiāo)售

2010年2月，在百輪競(jìng)價(jià)之后，華僑城以70億元拍得上海蘇河灣1號(hào)地塊,樓面地價(jià)達(dá)到了驚人的52783元/平方米,成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)“地王”。而此后，這一熱點(diǎn)地塊就新聞不斷。

2011年1月13日，華僑城亞洲一份關(guān)于間接全資附屬公司GreatTec向華僑城（上海）置地有限公司注資22.32億元的公告，再次將公眾的視線引向這一幅熱門(mén)地塊。根據(jù)上述公告，華僑城（上海）置地有限公司正是開(kāi)發(fā)包括蘇河灣1號(hào)“地王”在內(nèi)的三幅蘇州河北岸地塊的項(xiàng)目公司。根據(jù)上述公告，預(yù)期蘇河灣項(xiàng)目絕大多數(shù)的物業(yè)均將于2012年開(kāi)始銷(xiāo)售，華僑城上海置地僅保留其中的小部分。

上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，銷(xiāo)售絕大多數(shù)物業(yè)的做法，有可能和之前的土地出讓公告相抵觸。因?yàn)樯虾?010年和2011年度出讓的很多商業(yè)地產(chǎn)用地都明確了開(kāi)發(fā)商必須持有一定比例的商業(yè)物業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者順著張宏偉的提示，在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站查詢蘇河灣一號(hào)地塊的 《國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)掛牌出讓須知》，發(fā)現(xiàn)上述地塊確實(shí)有商業(yè)部分的持有規(guī)定。在該“須知”的“其他要求”中的第一條，就明確規(guī)定出讓地塊商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營(yíng)，辦公樓不得分割小單元出售。而且，根據(jù)上述招拍掛文件，住宅比例不大于45％。上述地塊的土地出讓《答疑紀(jì)要》記載，曾有開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)“商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的最大年限？即到多長(zhǎng)時(shí)間可以出售？”得到的回答是“商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營(yíng)。”

而華僑城上海公司2010年夏向本報(bào)記者提供的新聞稿也顯示，商業(yè)部分在整個(gè)蘇河灣所占的比例不小。其中，土地出讓公告規(guī)定的石庫(kù)門(mén)等保留保護(hù)建筑在蘇河灣將成為上海最為稀有的濱水高端商業(yè)，同時(shí)天后宮將恢復(fù)，華僑城將傾盡全力將原上海總商會(huì)舊址打造成蘊(yùn)含歷史人文的高端會(huì)所。

上述華僑城亞洲的公告，顯然與土地出讓文件并不完全一致。

持有的將是地下空間？

面對(duì)疑問(wèn)，華僑城上海公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，兩者并不矛盾，露出地面的大部分物業(yè)是辦公樓，按照規(guī)定可以銷(xiāo)售。而商業(yè)部分是地下空間，華僑城將持有上述商業(yè)部分。

但地下面積并不包括在土地出讓合同?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》此前曾報(bào)道，上海市建設(shè)和交通委員會(huì)網(wǎng)站顯示，蘇河灣項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到218997平方米，但按照土地出讓規(guī)定的出讓面積和容積率，該項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積僅為13.3萬(wàn)平米。上述總建筑面積顯然和規(guī)劃建筑面積不一致。而華僑城方面的解釋是，上述建筑面積正是地下空間的。

中房信分析師薛建雄評(píng)論說(shuō)，這一做法實(shí)際上非常巧妙，既不違反土地出讓規(guī)定，又在一定程度上代表開(kāi)發(fā)商的意愿。他認(rèn)為，其實(shí)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商本身銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)的意愿就超過(guò)了持有。尤其是在目前整個(gè)行業(yè)資金收緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商更愿意出售，而不是持有商用物業(yè)。甚至具有外資背景的開(kāi)發(fā)商也不例外。唯一的區(qū)別是外資開(kāi)發(fā)商更愿意將項(xiàng)目整體出售，而不是拆散零售。

中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國(guó)說(shuō)，當(dāng)前金融政策偏緊，總體上說(shuō)，無(wú)論住宅還是商業(yè)的開(kāi)發(fā)商均希望出售物業(yè)以獲得現(xiàn)金。就商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，針對(duì)規(guī)模、資金狀況和綜合實(shí)力有差別的企業(yè)，持有商業(yè)物業(yè)的態(tài)度有較大差別。綜合實(shí)力強(qiáng)、資金鏈寬松的品牌地產(chǎn)商，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有傾向較強(qiáng)，而實(shí)力較弱，資金周轉(zhuǎn)不靈的中小企業(yè)，會(huì)積極出售物業(yè)以獲得企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。