商業(yè)地產(chǎn)：去年樓市半邊天 今年走到岔路口？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

2011年火爆的商業(yè)地產(chǎn)，目前已成為部分房企年度業(yè)績(jī)單的拯救者。比如越秀地產(chǎn)、保利廣州等房企，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率皆占半邊天。

不過(guò)，此前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、銀監(jiān)會(huì)主席劉明康等對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的非正?，F(xiàn)象提出了警告，甚至有專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，2012年商業(yè)地產(chǎn)將首現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。在供求逆轉(zhuǎn)之下，商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅，且跌幅會(huì)在50%以上。

商業(yè)地產(chǎn)擦亮房企業(yè)績(jī)單

近段時(shí)間以來(lái)，一些房企的年度業(yè)績(jī)單紛紛出爐，而部分房企的業(yè)績(jī)單上，商業(yè)地產(chǎn)成為亮點(diǎn)，并一改之前的配角角色，成為業(yè)績(jī)的主力軍。

近日，越秀地產(chǎn)公布的《2011年12月份經(jīng)營(yíng)情況》顯示，2011年1至12月，公司累計(jì)合同銷售面積為60.84萬(wàn)平方米，同比上升12%；累計(jì)合同銷售金額約90.54億元，超過(guò)90億元的年度銷售目標(biāo)，同比上升2.2%。

對(duì)于這份成績(jī)單，最值得關(guān)注的不是越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)調(diào)控之下順利完成年度銷售目標(biāo)，而是商業(yè)地產(chǎn)的逆勢(shì)表現(xiàn)。

中投顧問(wèn)的一份研究報(bào)告指出，越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績(jī)單中，商業(yè)物業(yè)完成合同金額超過(guò)45億元，占全年銷售額的50%。

整個(gè)2011年，不時(shí)傳來(lái)越秀地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的消息。比如該公司2011年10月的銷售成績(jī)單，主要貢獻(xiàn)者為商業(yè)物業(yè)出售：越秀地產(chǎn)發(fā)布的10月份經(jīng)營(yíng)情況的資料顯示，10月越秀地產(chǎn)的合同銷售額為18.17億元，而通過(guò)出售財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)和江南新苑兩個(gè)商業(yè)物業(yè)，回籠資金量就達(dá)11.77億元，占比達(dá)約65%?？梢赃@么說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的出售扛起了越秀地產(chǎn)10月的業(yè)績(jī)，而這也是越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績(jī)單的縮影。

越秀地產(chǎn)的情況并非個(gè)案，2011年保利廣州銷售額達(dá)100億元，50%來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)部分。

富力廣州也如此。

此前富力對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州銷售額已突破100億元大關(guān)。而有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州住宅銷售額約43億元。換句話說(shuō)，當(dāng)時(shí)富力廣州超百億元的銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率超半。

與此相對(duì)應(yīng)的是，2011年，富力在廣州的珠江新城相繼推出了富力盈信大廈、盈盛廣場(chǎng)和盈凱大廈等3個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目，且均用于對(duì)外出售。

2011年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

商業(yè)物業(yè)支撐起越秀地產(chǎn)、保利廣州、富力廣州等房企的業(yè)績(jī)單，也是2011年“商業(yè)地產(chǎn)年”的縮影。

可以這么說(shuō)，2011年，伴隨住宅的受壓，商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)崛起，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)此作出了有力佐證。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房銷售額達(dá)59119億元，同比增長(zhǎng)率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長(zhǎng)率僅10.2%，而屬于商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)16.1%和23.7%。

銷售面積方面也如此。2011年全國(guó)商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)12.6%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，2011年樓市，在投資額同比增長(zhǎng)率、施工面積同比增長(zhǎng)率和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率等重要指標(biāo)方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的表現(xiàn)皆比住宅強(qiáng)勢(shì)，而調(diào)控下的住宅則成為2011年樓市相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的拖后腿角色。

在全國(guó)樓市相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，在具體到相關(guān)地方時(shí)，強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)依舊。

以杭州為例。2011年杭州主城區(qū)一手商品房成交量為23346套，其中住宅成交量為12784套，商業(yè)地產(chǎn)成交量為10562套，商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約45%。而在2010年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約29%，2009年更是低至近22.4%。

北京樓市商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)同樣引人關(guān)注。

北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新建住宅總簽約面積環(huán)比下降22.4%，且創(chuàng)造了最近十年來(lái)成交面積的最低記錄。與此形成鮮明對(duì)比的是，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、商鋪）成交總額沖高至390億元，同比增長(zhǎng)34%。

2012年是春天還是冬天？

對(duì)于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜樂(lè)觀地指出，“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)。”

近日世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松也認(rèn)為，2012年的樓市，在住宅受壓之下，亮點(diǎn)依舊會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)。

但另有一些人則認(rèn)為，2012年是商業(yè)地產(chǎn)的泡沫年，甚至有人認(rèn)為，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，2012年，部分地區(qū)鑒于2011年商業(yè)地產(chǎn)的一哄而上，將出現(xiàn)供大于求的局面，同時(shí)很多缺乏商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的住宅商的盲目進(jìn)入，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。

以北京為例，自2011年下半年以來(lái)，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量一路上漲。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積達(dá)437萬(wàn)平方米，其中大部分新增商用物業(yè)面積集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商業(yè)物業(yè)面積高達(dá)136萬(wàn)平方米。而在2012年，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量加速的現(xiàn)象仍將繼續(xù)。

此外，高緯環(huán)球的一份研究報(bào)告指出，2011年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓入市量為22.3萬(wàn)平方米，而2012年將會(huì)有超過(guò)100萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓集中放量，屆時(shí)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量將翻倍，將考驗(yàn)市場(chǎng)消化能力。廣州也如此，預(yù)計(jì)2012年廣州寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將進(jìn)入高峰期，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的整體空置率將上升。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2012年商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)供大于求的局面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求量在下降，導(dǎo)致庫(kù)存面積增大和空置率上升。因此2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已具有泡沫的跡象，需要引起警惕。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，鄭州藍(lán)海地產(chǎn)顧問(wèn)董事總經(jīng)理任遠(yuǎn)甚至認(rèn)為，2012年，在供大于求以及一擁而上之下，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將會(huì)破滅，且跌幅在50%以上，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)“白菜價(jià)”甩賣(mài)。