杭州地王一荒6年只因當(dāng)初高度規(guī)劃太模糊？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

6年前，嘉里建設(shè)（00683，HK）歷經(jīng)102輪激戰(zhàn)，擊敗新鴻基等競爭對手，以24.6億元的總價(jià)購得被譽(yù)為 “西湖邊最后一宗寶地”的原浙醫(yī)大地塊，一舉成為當(dāng)時(shí)的杭州“地王”，轟動(dòng)全國。

6年過去了，嘉里中心卻因?yàn)闆]有 “弄清”究竟要修多高，而屢次耽誤開工時(shí)間，原本打算2007年動(dòng)工的項(xiàng)目，推遲到2011年，一再拖延后，至今仍然沒有開工跡象。

嘉里中心的高度問題之所以難以拿定主意，主要在于項(xiàng)目位于西湖邊，被認(rèn)為過高有影響西湖景觀的嫌疑。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，根據(jù)當(dāng)時(shí)該地塊的拍賣規(guī)定，建筑限高為25米，局部可適當(dāng)提高，但超過25米部分應(yīng)控制在總建筑面積的1/4以內(nèi)，具體提高幅度在方案論證中結(jié)合西湖景觀分析確定。顯然，這段稍顯模糊的規(guī)定，為后來的“高度”問題埋下了隱患。

“身高”降低37米？

嘉里中心所在的該地塊位置雖好，但6年來未動(dòng)工，飽受“閑置”質(zhì)疑。其實(shí)，嘉里建設(shè)早已迫不及待希望開工。嘉里建設(shè)曾在2007年發(fā)布公告稱將于當(dāng)年二季度動(dòng)工；隨后2010年再次公告表示，預(yù)期打樁工程將于2011年第一季度之前展開。然而，以上相關(guān)開工表態(tài)，最后都未能實(shí)施。

其主要原因還在高度問題一直未能得到解決。該地塊2007年概念性規(guī)劃首次公開時(shí)的高度為85米。但最初的85米高度引來一片爭議，新華社當(dāng)時(shí)發(fā)文說，“西湖會(huì)成為被高樓包圍的‘小盆景’嗎？”在反對聲中，方案重新更改。

2008年，杭州市主要領(lǐng)導(dǎo)在《西湖東岸城市景觀提升工程——西湖申遺之城市景觀規(guī)劃》專題匯報(bào)會(huì)上提出，為了讓西湖湖東天際線更美觀，該地塊建筑高度將降至56米。與原方案比削減高度超過1/3。

2009年12月，調(diào)整后的嘉里中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公開征求意見，主樓的高度降至48米，與此前相比，地上的寫字樓和酒店的建筑面積均有所縮水，增加了地下開發(fā)體量。但該方案最終有沒有獲得通過，并未向外界公布。

日前，杭州嘉里中心高度又有了新進(jìn)展。根據(jù)杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站信息顯示，嘉里中心項(xiàng)目方案已經(jīng)浙江省發(fā)改委組織有關(guān)職能部門審查通過。值得注意的是，本次杭州嘉里中心的建筑高度為48米，比最初概念性規(guī)劃降低了37米。不過，該方案還將經(jīng)過公示等程序。

上述規(guī)劃方案，除樓高調(diào)整外，還包括建筑面積。公示規(guī)劃顯示，整個(gè)建筑群擬占地6.7萬多平方米，總建筑面積為341859平方米，其中地上建筑面積為173151平方米，地下建筑面積為168708平方米。而2007年最初的概念性規(guī)劃方案顯示，地上可建建筑面積約17.6萬平方米，地下10萬平方米，總開發(fā)規(guī)模約為27.6萬平方米。此外，另一個(gè)重要的變化指標(biāo)是，建筑密度有所提高，從原出讓條件中規(guī)定的40%提高至45%。

造成項(xiàng)目高度不斷調(diào)整的原因或與當(dāng)時(shí)的土地出讓條件有關(guān)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，根據(jù)當(dāng)時(shí)該地塊的《杭州市國有土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定：新地塊上的建筑基本限高為25米。局部可適當(dāng)提高，但超過25米部分應(yīng)控制在總建筑面積的1/4以內(nèi)，具體提高幅度在方案論證中結(jié)合西湖景觀分析確定。很顯然，正是因?yàn)楹竺孢@句話為土地的規(guī)劃調(diào)整創(chuàng)造了“想象空間”。

開工時(shí)間仍未確定

2005年，嘉里建設(shè)拿地時(shí)稱，將做出一個(gè)優(yōu)秀的建筑，為杭州市民提供一個(gè)購物、休閑、娛樂的中心，但這個(gè)中心卻一直停留在“圖紙”上。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在此地看到，該地塊被圍墻圍住，圍墻內(nèi)土地正在進(jìn)行平整，此前該地塊一直雜草叢生。

杭州國土資源局土地成交信息顯示，該地塊樓面價(jià)為14349元/平方米，雖然在當(dāng)時(shí)屬于高價(jià)地，但以目前的形勢看，當(dāng)年嘉里建設(shè)的拿地成本并不算高，而且該地段寸土寸金，房價(jià)經(jīng)歷幾輪上漲后，至今未動(dòng)工開發(fā)，這一地王項(xiàng)目亦被外界認(rèn)為有“囤地”嫌疑。

對于本次規(guī)劃調(diào)整，杭州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然嘉里建設(shè)方面保留了相當(dāng)?shù)某钟忻娣e，但其中有近9萬平方米體量的酒店式公寓部分，比較難辦。“杭州嘉里中心項(xiàng)目因?yàn)榈囟蔚囊蛩?，與其他項(xiàng)目沒有可比性，但是對于一個(gè)土地使用年限只有40年的項(xiàng)目而言，如果再加上10年左右的開發(fā)周期，未來其酒店式公寓部分，如果考慮回籠資金選擇部分銷售，其定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就尤顯關(guān)鍵。但是如果所有物業(yè)全部持有，其開發(fā)商投入的資金或許將更大，而其回報(bào)期也將進(jìn)一步延長。”

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，增加地下建筑面積是為了適當(dāng)彌補(bǔ)地上建筑面積的減少，如何盤活地下建筑的商業(yè)價(jià)值，關(guān)鍵在地下的物業(yè)構(gòu)成以及是否有足夠的“人氣”，并將這些“人氣“轉(zhuǎn)換為有效的商業(yè)價(jià)值。

嘉里中心能否在今年開工仍存疑問。嘉里建設(shè)日前向媒體公開表示，在此次批前公示之后，項(xiàng)目爭取將在今年第一、二季度開工，預(yù)計(jì)用三、四年的時(shí)間，杭州嘉里中心將分階段試運(yùn)營。杭州市規(guī)劃局明確，本次處于公示期的設(shè)計(jì)總平面圖及主要立面剖面圖及鳥瞰圖公示時(shí)間自2012年1月13日至1月29日。

昨日（1月17日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從杭州市規(guī)劃局獲悉，本次公示期，依然收到外界的意見，“主要包括樓高與配套設(shè)施”。據(jù)負(fù)責(zé)收集此次規(guī)劃公示意見的杭州市規(guī)劃局工作人員介紹，目前該項(xiàng)目何時(shí)施工還未確定，“先收集公示意見，如有必要再做局部調(diào)整，還要向規(guī)劃局領(lǐng)取建筑工程規(guī)劃許可證，最后再向建委申請施工許可證才可施工。”