葉檀：房地產(chǎn)調(diào)控再難也應(yīng)堅(jiān)持到底

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

地產(chǎn)調(diào)控必然拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但再困難，房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)該堅(jiān)持到底。目前的這一輪調(diào)控關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，關(guān)系到地方財(cái)政改革，只能成功不能失敗。

中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫需要抑制。從房?jī)r(jià)收入比、租售比以及房地產(chǎn)總市值占GDP的比例來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)，如果不主動(dòng)調(diào)控，必然成為引爆未來(lái)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融的炸彈。

為了追求經(jīng)濟(jì)增速，此前的房地產(chǎn)調(diào)控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大約兩三年就經(jīng)歷一輪調(diào)控，但從來(lái)沒(méi)有調(diào)控到底的先例。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)調(diào)控短期化，市場(chǎng)預(yù)期混亂，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期隨之變化，市場(chǎng)投機(jī)心態(tài)越來(lái)越重。

調(diào)控必須穩(wěn)妥、漸進(jìn)。

總結(jié)此前的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，只要全球經(jīng)濟(jì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大動(dòng)蕩，調(diào)控就難以推進(jìn)：2008年下半年房地產(chǎn)調(diào)控之所以放松，是次貸危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)崩潰倒逼所致；2003年出現(xiàn)SARS，擔(dān)心通縮，政府通過(guò)房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)拉動(dòng)消費(fèi)；隨著歐美債務(wù)危機(jī)，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)日益疲軟，類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國(guó)應(yīng)該放松調(diào)控。此時(shí)，中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，才能為房地產(chǎn)調(diào)控騰出空間。最近宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，出口下行，消費(fèi)沒(méi)有質(zhì)的飛躍，如果只靠投資拉動(dòng)，恐怕行之不遠(yuǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀經(jīng)濟(jì)根基尚不穩(wěn)定。

調(diào)控要防止出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。房地產(chǎn)是投資品種，與金融有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)40%的下跌，此時(shí)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價(jià)格跌到零，資不抵債，從而引爆債務(wù)危機(jī)。到那時(shí)，信用市場(chǎng)必然凍結(jié)。東南亞金融危機(jī)與美國(guó)次貸危機(jī)，已經(jīng)向我們兩次預(yù)演了房地產(chǎn)泡沫崩潰后的信用凍結(jié)慘狀。

2008年房?jī)r(jià)下跌，媒體披露深圳出現(xiàn)過(guò)停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房?jī)r(jià)上行才得以解決。因此，房?jī)r(jià)在逐漸下行中去除價(jià)格泡沫，是調(diào)控成功的基礎(chǔ)。急功近利地希望畢其功于一役，當(dāng)房?jī)r(jià)同比大幅下跌，造成資產(chǎn)負(fù)債表退化，最終將危及此輪房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

調(diào)控必須兼顧各方利益。目前地方政府的財(cái)政主要靠土地收入，土地收入下降對(duì)于地方基建、投資甚至對(duì)于地方的一些社會(huì)保障的資金來(lái)源，會(huì)產(chǎn)生非常劇烈的負(fù)面影響。

一些地區(qū)的地方財(cái)力正在經(jīng)受考驗(yàn)。今年第四季度以來(lái)，全國(guó)土地收入流拍嚴(yán)重，12月6日，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金為1.18萬(wàn)億元，與去年同期相比減少了5200億元，減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，則今年土地財(cái)政將可能減少上萬(wàn)億元。

為了彌補(bǔ)土地財(cái)政損失，預(yù)計(jì)明后年房產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)地區(qū)試點(diǎn)范圍將有所擴(kuò)張。2011年12月底眼看快到，住建部希望重點(diǎn)城市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令，各地面臨財(cái)政困難，如果取消限購(gòu)令，則房?jī)r(jià)有極大的可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈——雙方處于僵持階段，如果不從房產(chǎn)稅等體制上突破，保持長(zhǎng)期有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將非常困難。

房產(chǎn)稅水到渠成。從1998年之后，通過(guò)培育房地產(chǎn)與汽車市場(chǎng)拉動(dòng)內(nèi)需告一段落，目前要靠調(diào)整房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)稅收，來(lái)重新建立財(cái)政根基，從生產(chǎn)稅向消費(fèi)稅、財(cái)產(chǎn)稅過(guò)渡。而房產(chǎn)稅是未來(lái)可以想象的大稅基。

房地產(chǎn)調(diào)控取得成功，還需要嚴(yán)格的貨幣紀(jì)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)忠實(shí)地體現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。在房地產(chǎn)調(diào)控期間，恰好是中國(guó)廣義貨幣大發(fā)特發(fā)的時(shí)間。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬(wàn)億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬(wàn)億元，短短7年的時(shí)間，廣義貨幣發(fā)行增加了50.5萬(wàn)億元。

按當(dāng)前的匯率計(jì)算，目前中國(guó)的廣義貨幣存量已超過(guò)12萬(wàn)億美元，廣義貨幣存量占GDP的比重更是達(dá)到了1.8倍。無(wú)論從貨幣存量的絕對(duì)數(shù)還是貨幣存量占GDP的比重來(lái)看，均已是世界上最高的國(guó)家。貨幣泡沫不除，房地產(chǎn)泡沫難以根除，即便通過(guò)嚴(yán)厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調(diào)控放松房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

只要有穩(wěn)定的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、均衡的利益分配格局、加上嚴(yán)格的貨幣紀(jì)律，房地產(chǎn)調(diào)控必然成功。