韓曉東：房地產(chǎn)調(diào)控仍需從嚴

 　　9月物價漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進一步取得成效。此時，房地產(chǎn)業(yè)再度成為調(diào)控下的“犟牛”，部分二、三線城市房價不跌反漲，居民房價上漲預期仍然強烈。分析人士認為，盡管四季度宏觀調(diào)控政策很可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域仍須從嚴調(diào)控。

　　去年4月“國十條”出臺至今，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不少積極變化，一線城市房價已停止上漲，保障性安居工程建設(shè)開工順利。但房地產(chǎn)領(lǐng)域在老問題未能解決的同時，又出現(xiàn)一些新問題，有的問題還暴露得較為明顯。

　　首先，二、三線城市成為房價上漲新推手。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，8月新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有24個，這些城市全部為二、三線城市。

　　其次，部分地方政府調(diào)控力度不夠。盡管相關(guān)部門強調(diào)，要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。但下半年以來僅有臺州、衢州等少數(shù)城市出臺了新的限購措施，部分城市甚至試圖放松限購標準。

　　再次，居民房價上漲預期仍強烈。央行公布的三季度儲戶問卷調(diào)查顯示，75.6%的居民認為當前房價“過高、難以接受”，為2009年以來的最高值。但有意選擇“房地產(chǎn)投資”的居民仍占23.6%，比例位居各種投資方式的首位。這意味一旦調(diào)控政策有所松動，房價反彈可能性很大。

　　從需求上看，商品房具有明顯的投資屬性，房價除受到居民收入、利率等客觀因素影響之外，也有波動明顯、“買漲不買跌”等非理性特點，這使得房地產(chǎn)調(diào)控不容易產(chǎn)生新的量價平衡點。

　　今年以來，全國商品房銷售面積同比增幅一直維持在10%左右，這主要緣于新建商品住房供應量有所增加。但多數(shù)重點城市二手房交易量則體現(xiàn)為同比負增長，房地產(chǎn)市場交易景氣并未回升。對于未來樓市走勢，目前看來有三種可能：首先，開發(fā)商“以價換量”，伴隨房價回落，成交量隨之反彈；其次，開發(fā)商“以時間換空間”，價格僵持成交低迷。在當前消費品價格普遍上漲的背景下，隨著時間的推移，止?jié)q的房價將慢慢體現(xiàn)出相對價格優(yōu)勢；再次，調(diào)控有所放松，房價反彈，購房者在漲價預期下結(jié)束觀望進場。從當前宏觀形勢來看，第三種情形發(fā)生的可能性最低。

　　9月CPI同比上漲6.1%，連續(xù)兩個月回落，10月有望繼續(xù)下降。9月廣義貨幣M2、新增信貸、進出口增速等同比指標也繼續(xù)回落。在海外經(jīng)濟復蘇慢于預期，國內(nèi)經(jīng)濟需求過熱跡象消除的背景下，分析人士認為，一些經(jīng)濟領(lǐng)域已經(jīng)迎來政策適度微調(diào)的契機，如中小企業(yè)、外貿(mào)行業(yè)等，但在調(diào)控尚未完全見效之時，房地產(chǎn)業(yè)是目前最不可能放松的行業(yè)之一。

　　未來一段時間，限購、限貸等政策放松的可能性很小。盡管銀根緊張程度或許不會繼續(xù)加碼，但房地產(chǎn)行業(yè)得到額外寬松政策的可能性并不存在。近期，北京等地傳出銀行主動提高首套房貸利率的消息。在此背景下，全國房價有望以震蕩分化的方式小幅調(diào)整，但大幅度降價的可能性依然不大。隨著保障性住房的繼續(xù)建設(shè)，以及房產(chǎn)稅等相關(guān)財稅體制改革的推進，房地產(chǎn)業(yè)中長期改革發(fā)展措施正在繼續(xù)完善。