項(xiàng)崢：樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整需做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備

項(xiàng)崢

    所謂潮起潮落，既然有房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)期，必然也有房?jī)r(jià)漲幅回落甚至下跌的階段。去年第四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資不斷收緊，房企面臨著前所未有的持續(xù)性外源融資壓力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，市場(chǎng)成交量明顯萎縮，部分房企資金被占用，面臨著資金周轉(zhuǎn)不暢的困境。限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也很深遠(yuǎn)，對(duì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)有立竿見(jiàn)影的作用。

    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在多個(gè)變量，從政策、融資和需求三大變量分析，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)緊縮、融資難度日益增大、限購(gòu)有效抑制需求，加上保障房建設(shè)提速，有理由判斷近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整可能是大概率的事件。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降或持平的城市共有46個(gè)，與7月份相比增加15個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為0%，連續(xù)兩個(gè)月停漲持平。

    考慮到房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要行業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鏈條較長(zhǎng)；同時(shí)房地產(chǎn)作為重要的抵押品和消費(fèi)貸款的主要品種，與金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)，因此，需要認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整后的應(yīng)對(duì)。

    從保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的角度出發(fā)，保障房建設(shè)提速可以在很大程度上彌補(bǔ)商品房開(kāi)發(fā)下降對(duì)投資增長(zhǎng)的不利影響。保障房建設(shè)核心是資金問(wèn)題，關(guān)鍵在于是否可以形成可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式。其中，公租房建設(shè)融資又是保障房建設(shè)的最大難題。公租房融資在現(xiàn)金流和抵押擔(dān)保條件上，很難符合商業(yè)銀行傳統(tǒng)的信貸條件，更需要在外部信用增級(jí)和財(cái)政預(yù)算上給予支持。

    從穩(wěn)定民生的角度出發(fā)，需要認(rèn)真關(guān)注住房租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。理論上分析，住房租賃價(jià)格和住房交易價(jià)格存在內(nèi)在有機(jī)的聯(lián)系，若租賃價(jià)格低，選擇租賃將減少對(duì)現(xiàn)房的購(gòu)買(mǎi)需求，反之則增加對(duì)現(xiàn)房的購(gòu)買(mǎi)需求。最近一段時(shí)間，住房租賃價(jià)格上漲加快，而承租方多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的群體，住房租賃價(jià)格過(guò)快上漲將明顯增加這些人的負(fù)擔(dān)。

    從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，也需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整后的房地產(chǎn)民事糾紛。特別是部分高價(jià)購(gòu)房人可能會(huì)要求開(kāi)發(fā)商退回差價(jià)，從而造成社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

    從維護(hù)金融穩(wěn)定的角度出發(fā)，確實(shí)需要做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。從商業(yè)銀行開(kāi)展的房地產(chǎn)壓力測(cè)試情況看，結(jié)果很理想，但不能過(guò)于樂(lè)觀。畢竟壓力測(cè)試只是一種理論上的模擬。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整對(duì)金融市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)比壓力測(cè)試設(shè)定的模型要復(fù)雜得多。

    從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融市場(chǎng)影響的情況看，主要是存在三個(gè)效應(yīng)：一是房地產(chǎn)貸款質(zhì)量惡化效應(yīng)。房?jī)r(jià)下跌意味著房地產(chǎn)業(yè)收益下降，從而影響房地產(chǎn)貸款質(zhì)量，減少銀行盈利性和增加損失。二是抵押物不足效應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)猛烈下跌時(shí)，即使借款當(dāng)初抵借比被認(rèn)為是非常保守，最終也難以彌補(bǔ)銀行損失。1989年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，實(shí)際貸款抵押率降低到40%，而在1992年房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)的實(shí)際貸款抵押率上升到140%。三是風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)效應(yīng)。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)被廣泛用于其他貸款的抵押物，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，其他類(lèi)型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也增加，加劇銀行業(yè)脆弱性。美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生，為我們觀察風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)效應(yīng)提供了非常好的例證。數(shù)據(jù)顯示，2001年~2008年期間，美國(guó)房地產(chǎn)貸款的拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率走勢(shì)基本一致。在房地產(chǎn)價(jià)格下跌期間，美國(guó)房地產(chǎn)貸款拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率幾乎同時(shí)走高。

    此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性影響也很大。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，真正因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量受損進(jìn)而造成利潤(rùn)損失的情況不多見(jiàn)，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)交易變現(xiàn)困難，進(jìn)而造成金融市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，是危機(jī)不斷演變的主要原因。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，有人歡喜有人憂。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行，才能真正皆大歡喜。

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