深度降價(jià)不是孤立個(gè)案 杭州樓市下行進(jìn)窗口期

　　在持續(xù)的調(diào)控政策作用下，近日杭州樓市兩樓盤出現(xiàn)“深度降價(jià)”，降幅達(dá)30%以上，成交均價(jià)、降幅均創(chuàng)2008年以來(lái)的新低。分析人士認(rèn)為，杭州兩樓盤降價(jià)不是孤立的個(gè)案，而是整個(gè)樓市走勢(shì)的體現(xiàn)。

　　杭州一般被認(rèn)為是二線城市，不過(guò)，其樓市價(jià)格卻是“不折不扣”的一線城市水平，其樓市動(dòng)向往往反映、影響整個(gè)樓市的走向。杭州樓盤此番降價(jià)是否意味著一線城市房?jī)r(jià)下行進(jìn)入“窗口期”

　　杭州兩樓盤價(jià)格“跳水”

　　9月4日清晨，位于杭州下沙沿江大道的保利·灣天地售樓處門口，購(gòu)房者排起了長(zhǎng)隊(duì)，保利·灣天地樓盤搖號(hào)選房在這里舉行。保利此次推出的是酒店式公寓項(xiàng)目，不限購(gòu)、不限貸，開(kāi)盤即推出千人大團(tuán)購(gòu)，樓盤起價(jià)7280元／平方米，均價(jià)8900元／平方米，直降4000元。

　　8900元／平方米的均價(jià)讓下沙樓市價(jià)格直接“破萬(wàn)”跌破萬(wàn)元大關(guān)，這一區(qū)域樓價(jià)上次“破萬(wàn)”漲過(guò)萬(wàn)元是在2008年1月，經(jīng)歷43個(gè)月的價(jià)格走高后，這一區(qū)域樓市價(jià)格艱難“回歸”。保利·灣天地售樓處的工作人員告訴記者，此次推出的是精裝修樓盤，上千元的精裝修成本包含在8900元／平方米的均價(jià)中。而其戶型設(shè)計(jì)中的5.6米層高、客廳挑空形成了大量贈(zèng)送面積，90平方米實(shí)際使用面積可達(dá)到120平方米，8900元／平方米的均價(jià)進(jìn)一步稀釋，實(shí)際均價(jià)更低。

　　這樣的“跳水”價(jià)格吸引了大量的購(gòu)房者，528套房源在開(kāi)盤當(dāng)天幾乎一“定”而空，預(yù)定率達(dá)到92%，成為杭州樓市進(jìn)入2011年后開(kāi)盤當(dāng)天預(yù)定量最高的樓盤。

　　幾乎就在同一時(shí)間，保利·灣天地的鄰居樓盤世茂首府也傳出開(kāi)盤降價(jià)消息。世茂首府銷售部負(fù)責(zé)人稱，此次開(kāi)盤的3號(hào)樓，以130平方米和160平方米戶型為主，起價(jià)為7800元／平方米，均價(jià)10200元／平方米，平均降幅達(dá)2000多元。保利·灣天地和世茂首府降價(jià)無(wú)疑給杭州樓市投下一顆“炸彈”，今年樓市的“金九銀十”讓開(kāi)發(fā)商感到“突然”的同時(shí)也感到陣陣寒意。

　　“杭州樓市下跌已不是趨勢(shì)，而是事實(shí)了。”住房網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛說(shuō)。6月份的德信·中外公寓的開(kāi)盤價(jià)即是一年半前的價(jià)格，橋西板塊、臨平老城的樓盤價(jià)格都出現(xiàn)了大幅下降，一些新開(kāi)樓盤的價(jià)格下跌非常明顯。

　　“這些樓盤這么大幅的降價(jià)，并不是孤立的，而是整個(gè)樓市走勢(shì)的反映。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示。

　　博弈天平傾向消費(fèi)者

　　“此次降價(jià)幅度確實(shí)很大，降價(jià)背后顯示樓市博弈的天平開(kāi)始傾向消費(fèi)者。”快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明說(shuō)。連續(xù)的調(diào)控政策讓購(gòu)房者觀望情緒空前濃厚，北京、深圳和杭州等地樓市今年以來(lái)普遍出現(xiàn)了成交量萎縮、庫(kù)存攀升的局面。中國(guó)指數(shù)研究院9月初公布的數(shù)據(jù)顯示，北京商品房1－8月總成交面積624.44萬(wàn)平方米，同比2010年下跌12.80%，深圳、杭州樓市也均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　杭州當(dāng)?shù)氐耐该魇鄯烤W(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月5日，杭州主城區(qū)庫(kù)存為34052套，超過(guò)8月13日的33526套，再創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。在8月13日前，主城區(qū)庫(kù)存最高記錄為2008年12月20日的32423套。年初限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，開(kāi)發(fā)商“托市”意圖明顯，即使成交量萎縮也堅(jiān)持不降價(jià)，樓市總體呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面。7月、8月以來(lái)，中央連續(xù)多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的決心、方向、力度不變，8月25日，第一個(gè)二、三線城市限購(gòu)令在浙江臺(tái)州“落地”，樓市下跌預(yù)期彌漫。

　　臺(tái)州限購(gòu)令宣告二、三線城市限購(gòu)時(shí)代真正來(lái)臨，很多開(kāi)發(fā)商“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二、三線城市規(guī)避限購(gòu)的策略落空，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期逐漸改變，“樓市調(diào)控近期不會(huì)改變”成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。資金緊張也成為很多開(kāi)發(fā)商的隱憂，不光中小房企資金緊張，即使上市房企也存在資金周轉(zhuǎn)不靈的情況。濱江集團(tuán)的半年報(bào)顯示，2011上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量同比下降21.66%，廣宇集團(tuán)這一指標(biāo)的下降為162.82%，而萊茵置業(yè)則下降709.81%。“經(jīng)歷了半年多的低成交量，開(kāi)發(fā)商資金鏈正在經(jīng)受嚴(yán)峻的考驗(yàn)，一些開(kāi)發(fā)商急需回籠資金。”程偉明說(shuō)，“在此情況下，區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)樓盤、物業(yè)之間開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就能先”走量“，解決資金問(wèn)題。”

　　今年以來(lái)，小幅的降價(jià)、打折、“存就抵”優(yōu)惠屢見(jiàn)于杭州樓市，不過(guò)，這些“羞羞答答”的優(yōu)惠已經(jīng)沒(méi)有“號(hào)召力”，不能吸引購(gòu)房者了。“在持續(xù)的調(diào)控政策下，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期逐漸明朗。沒(méi)有大幅的、實(shí)質(zhì)的價(jià)格下降，購(gòu)房者一般不會(huì)出手。”程偉明說(shuō)。

　　就在保利·灣天地之前，杭州多個(gè)樓盤降價(jià)開(kāi)盤，然而購(gòu)房者卻不為所動(dòng)，8月6日低價(jià)開(kāi)盤的麗晶灣到目前為止，銷售率只有39.2%。保利·灣天地和世茂首府的降價(jià)帶給開(kāi)發(fā)商一個(gè)不愿接受、但卻不得不接受的事實(shí)：要提高成交量，唯有直接降價(jià)，而且降價(jià)幅度還要足夠大，零零碎碎的降價(jià)已經(jīng)不能“打動(dòng)”購(gòu)房者了。

　　樓市下跌存變數(shù)

　　在經(jīng)歷了上半年的低谷，7月、8月的掙扎后，進(jìn)入9月，杭州樓市率先由保利·灣天地和世茂首府兩樓盤發(fā)難，樓市價(jià)格“跳水”，討論已久的樓市拐點(diǎn)真的來(lái)臨？8月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的松動(dòng)，北京通州、杭州下沙等區(qū)域房?jī)r(jià)下降明顯。“這些區(qū)域在前兩年的炒作下樓市瘋長(zhǎng)、投資客云集，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商、投資客最先出手的肯定是它們。”程偉明說(shuō)。

　　曹旭東表示，此次保利·灣天地和世茂首府降價(jià)具有標(biāo)桿意義，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控作用下進(jìn)入新階段的標(biāo)志。年初限購(gòu)、限貸以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了成交量萎縮房?jī)r(jià)微升、平穩(wěn)、隱形降價(jià)三個(gè)階段，現(xiàn)在進(jìn)入了直接降價(jià)、大幅降價(jià)、“以價(jià)換量”的新階段。

　　房?jī)r(jià)下跌的行情最先出現(xiàn)在房?jī)r(jià)脆弱、敏感的中心城市外圍，然后向中心區(qū)域傳導(dǎo)。丁建剛分析道：“中心城區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)則比較復(fù)雜，由于限購(gòu)政策的作用，一些樓盤降價(jià)并不能換來(lái)成交量，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇不降價(jià)，然而在樓市調(diào)控作用下，房?jī)r(jià)下跌是必然的。”

　　不過(guò)，曹旭東等專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行階段，并不意味著調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成。“如果房?jī)r(jià)”合理回歸“的目標(biāo)是大部分城市確定的房?jī)r(jià)漲幅不高于GDP增速，那么這一目標(biāo)到年底各地肯定都能達(dá)成。”曹旭東說(shuō)，“如果是讓老百姓真正感受到房?jī)r(jià)”合理回歸“、買得起房，那這一目標(biāo)的達(dá)成還有待時(shí)日。”

　　“這些供應(yīng)量大的郊區(qū)板塊的大幅降價(jià)如果被市場(chǎng)認(rèn)可，其再降價(jià)的可能性就很小了。”丁建剛說(shuō)，加之中心城區(qū)樓市降價(jià)的阻礙因素和房產(chǎn)的消費(fèi)投資雙重屬性，樓市價(jià)格下跌的趨勢(shì)仍存在變數(shù)。

　　因此在此輪難得的樓市下行“窗口期”，宜綜合運(yùn)用多種調(diào)控手段，使區(qū)域板塊的價(jià)格下降傳導(dǎo)到整個(gè)樓市，引導(dǎo)樓市價(jià)格“回歸”，確保樓市“供需基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”的調(diào)控目標(biāo)達(dá)成。