部分房企融資成本達(dá)20% 暗藏高風(fēng)險

　　由于房地產(chǎn)市場買賣雙方長時間處于僵持狀態(tài)，房地產(chǎn)商承受的資金壓力已經(jīng)越來越大。在開發(fā)投資增速持續(xù)維持在較高水平的同時，銷售速度的放緩直接影響了開發(fā)商定金及預(yù)付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開辟新的融資渠道已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。根據(jù)本報記者的調(diào)查，目前發(fā)債和發(fā)行信托產(chǎn)品已經(jīng)成為開發(fā)商緩解“燃眉之急”的兩大渠道。

　　隨著銷售的放緩，開發(fā)商資金壓力漸顯。記者發(fā)現(xiàn)，雖然銀監(jiān)會屢次重申要加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，近期房地產(chǎn)信托仍有不斷升溫之勢，甚至有開發(fā)商把房地產(chǎn)信托作為最后一根“救命稻草”，瘋狂融資。業(yè)內(nèi)人士表示，銀根不斷收緊使得開發(fā)商很難從銀行獲得資金支持，因此他們只得借助于社會資金，以很高的利率發(fā)行信托產(chǎn)品。這在增加房企融資成本的同時，也為未來市場的高風(fēng)險埋下了伏筆。

　　房地產(chǎn)信托密集發(fā)行

　　投資者張小姐從朋友那里獲得一個聽上去收益頗為理想的投資渠道——購買房地產(chǎn)信托。從產(chǎn)品介紹來看，這個信托產(chǎn)品是由上市房企中南建設(shè)發(fā)起，募集信托規(guī)模不超過人民幣4億元，用于該公司旗下南通軍山半島項(xiàng)目第三、四期的開發(fā)建造。預(yù)計(jì)年收益率在8.5%—10%左右，期限為兩年。信托發(fā)起方承諾，主要還款來源將依靠南通軍山半島項(xiàng)目的銷售收入。

　　“現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托的收益率都在9%左右，比銀行存款高，是不錯的投資理財產(chǎn)品。而且上市公司多半以股權(quán)質(zhì)押提供擔(dān)保，風(fēng)險相對較小。”一向關(guān)注投資市場的張小姐表示。她還發(fā)現(xiàn)近期可供選擇的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特別多。

　　今年以來，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都加入了信托發(fā)行大軍的行列。3月—4月，湖北保利投資有限公司委托交銀國際發(fā)放信托貸款，募集資金4—5億元，用于其武漢保利華都三期項(xiàng)目（以下簡稱“保利華都三期項(xiàng)目”）的后續(xù)建設(shè)，年收益率為8.7%—9.2%，保利置業(yè)為其擔(dān)保。4月，上海綠地集團(tuán)也曾發(fā)起信托貸款，用于旗下項(xiàng)目建設(shè)，年利率9.5%，為期一年，投資門檻為100萬元。

　　小型房企在其他融資渠道受阻的情況下，更是積極地發(fā)行信托產(chǎn)品。記者在交銀國際信托的網(wǎng)站上看到，3月該公司發(fā)起的“洛社新城”信托產(chǎn)品為江蘇華廣置業(yè)有限公司募資1億元，用于無錫“洛社新城”7號地塊一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，為其一年，年回報率在9.5%。中融國際信托公司網(wǎng)站上推出的最新產(chǎn)品“中融—滁州御景園項(xiàng)目”信托計(jì)劃也正在發(fā)行，募集資金2.4億元，用于股權(quán)投資滁州市卓耕投資置業(yè)有限公司，為期兩年，預(yù)計(jì)年收益率9.5%—13%。

　　信托融資成本12%以上

　　一年多來的房地產(chǎn)調(diào)控使得開發(fā)商資金情況不容樂觀。“銀根越收越緊，銀行貸款的大門現(xiàn)在只剩下一條縫了，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過氣來。信托這個融資方式很方便，所以頗得房企青睞。”一位券商分析師告訴記者。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加。1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行信托產(chǎn)品數(shù)量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托有46款。2月份，二者基本相差無幾，工商企業(yè)類信托發(fā)行了78款，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款。3月份工商企業(yè)類信托發(fā)行了43款，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類信托數(shù)量，發(fā)行了63款。

　　用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。尤其在4月，房地產(chǎn)成為信托的主要投資領(lǐng)域，其成立規(guī)模和數(shù)量占比大幅攀升。當(dāng)月信托市場共成立348款信托產(chǎn)品，成立規(guī)模達(dá)575.56億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立95款，成立規(guī)模達(dá)248.91億元，占比達(dá)43.25%。并且，4月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為9.42%，也大大高于所有信托產(chǎn)品的平均收益8.74%。

　　今年以來，房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為期24個月，預(yù)期收益率高達(dá)14%，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來規(guī)模最大的地產(chǎn)信托發(fā)行紀(jì)錄。

　　有信托行業(yè)人士告訴記者，目前發(fā)行信托產(chǎn)品的以二、三線城市項(xiàng)目居多。由于信托融資規(guī)模不大，幾個億的資金只能支持二、三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，上海、北京等一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過信托融資獲取必要的資金。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%—10%之間，加上渠道費(fèi)用占比3—4個百分點(diǎn)，大型開發(fā)商的信托融資成本在12%—15%左右，小型開發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達(dá)20%以上。

　　高負(fù)債暗藏高風(fēng)險

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的密集發(fā)行明顯反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力已經(jīng)越來越大。受政策調(diào)控的影響，今年2—3 月全國商品房銷售面積增速逐月下降，4 月全國商品房當(dāng)月銷售面積和銷售額分別同比下降9.9%和11.7%，這是去年9 月以來首次出現(xiàn)同比下降。從資金來源看，在開發(fā)投資增速繼續(xù)維持在較高水平的情況下，銷售速度的放緩直接影響了開發(fā)商定金及預(yù)付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開發(fā)企業(yè)資金壓力可想而知，尋覓新的融資渠道已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

　　抱著信托這根“救命稻草”，有些房企顯得迫不及待。有消息稱，2011年還未過半，綠城集團(tuán)的融資“大躍進(jìn)”已經(jīng)上演。在過去的四個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已經(jīng)相繼和綠城集團(tuán)合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計(jì)25.57億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前四個月綠城的信托融資量已達(dá)2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本計(jì)算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。對于開發(fā)商來講，最大的風(fēng)險還是在于市場不好，房子賣不掉，過高的負(fù)債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。不過，目前房企發(fā)行信托的風(fēng)險有多大還很難判斷，畢竟市場銷售并不算很差，價格略有松動就能取得不錯的銷售業(yè)績。

　　然而，對于近來房地產(chǎn)信托大行其道的風(fēng)險，政府部門的擔(dān)憂顯而易見。近日，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測，同時要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，雖然主管部門提出要嚴(yán)格監(jiān)管，但目前大型信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒有受到任何影響，中小信托公司按主管部門要求開始內(nèi)部自查，主要是防范房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資后，沒有用于項(xiàng)目開發(fā)，而是加緊拿地擴(kuò)張。