資金流入股市或是傳說 樓市調(diào)控走到十字路口

每經(jīng)記者  毛晉楠

矛：調(diào)控繼續(xù)加碼

上海某大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來看，政策松動的可能性不大。短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

盾：調(diào)控不再加碼

    發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建認(rèn)為，從4月份指標(biāo)看，通脹沒有被壓下來，而經(jīng)濟(jì)增長的確在往下掉，如果通脹壓不下來，增長又往下掉，中央就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作。

    樓市資金流入股市，如今看來像一個美麗的傳說。

    年初以來，中央政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房產(chǎn)稅、限購等一系列嚴(yán)厲手段，仿佛成為A股市場的一根救命稻草。包括羅偉廣在內(nèi)的一批市場人士指出，限購令會導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量萎縮，令房地產(chǎn)資金流入股市。

    正是對房地產(chǎn)市場上萬億元投機(jī)資金不久將流入股市的憧憬，引發(fā)A股市場2011年上半年走出一輪中級反彈行情。2010年前4個月，上證指數(shù)最高摸到3067.46點(diǎn)。然而到4月中旬，由于房市調(diào)控未達(dá)到市場預(yù)期，導(dǎo)致形勢急轉(zhuǎn)直下，不到一個月時間，A股一度暴跌至2832.25點(diǎn)，暴跌過后，樓市資金依然未見流入的蹤影。

市場對政策效果失望樓市資金難入股市

    統(tǒng)計局公布的2011年1~4月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場1~4月實(shí)際投資額1.34萬億元，同比增長34.3%；新開工面積5.68億平方米，同比增長24.4%；商品房銷售面積2.49億平方米，同比增長6.3%，銷售額1.41萬億元，同比增長13.3%。

    可以看出，無論是新開工面積還是銷售面積，依然保持著較快的增速。而且從近期一些報道來看，房價也并未出現(xiàn)明顯的松動，特別是二三線城市，反而成為投機(jī)客新的熱土。

    從業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來看，4月份以來，由于地方政策要求放松對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得市場的預(yù)期落空，接下來可能不會有進(jìn)一步嚴(yán)厲的措施出臺，這直接導(dǎo)致A股市場出現(xiàn)一波凌厲的殺跌，不到一個月的時間下跌超過200點(diǎn)。而且，在近期的回調(diào)中，也未見樓市資金回流股市的跡象，主要是存量資金在市場中倒騰。

    “從近10年中國股市的回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地長市場回報率來看，房地產(chǎn)資金流入股市只是某些人一廂情愿的臆想罷了?，F(xiàn)在的民間融資極為發(fā)達(dá)，最近溫州朋友說，溫州的民間借貸利率已經(jīng)高達(dá)年利率60%了，請問目前的股市回報率是多少呢？”私募人士周亞峰說。

    “受政策抑制，樓市的資金從樓市流出，其實(shí)有多種去向，比如收藏拍賣等，而流入股市需要有賺錢預(yù)期，但是現(xiàn)在大盤在往下走，沒有賺錢效應(yīng)?！蹦崴顿Y發(fā)展有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師施琪在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時，也表達(dá)了和周亞峰類似的觀點(diǎn)。

調(diào)控目的尚未達(dá)到仍有足夠手段

    “中央政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策，還沒有到達(dá)降低房價的目標(biāo)?！鄙虾Ｄ炒笮腿谭康禺a(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來看，政策松動的可能性不大。

    他表示，政府在調(diào)控方面并沒有“黔驢技窮”，短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

    “后續(xù)手段取決于中央政府對前期政策的評估結(jié)果，但是我們堅信類似于限購、房產(chǎn)稅等行政性手段將減少，而貨幣政策的作用將得到強(qiáng)化，例如繼續(xù)提高銀行的存款準(zhǔn)備金率和加息等，從資金源頭上對地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行施壓?！敝軄喎逭f，“不過就目前我們對房地產(chǎn)商的走訪，開發(fā)商囤地意愿已經(jīng)大幅下降，這一點(diǎn)從近期土地拍賣頻頻流標(biāo)及底價成交來看，已經(jīng)得到證實(shí)?！?/p>

    “今年三季度前，開發(fā)商是沒有主動降價意愿的。如果貨幣政策持續(xù)緊縮，開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，那么其他行業(yè)也會出現(xiàn)比房地產(chǎn)行業(yè)更多的問題，從而導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸，不知道中央政府有沒有這樣的勇氣和決心持續(xù)緊縮政策?！敝軄喎灞硎尽?/p>

    施琪表示，中央政府調(diào)控目的尚未達(dá)到，短期政策不會放松，成交量掉下來，但價格處于高位，開發(fā)商依然可以維持生存，如果現(xiàn)在就放松，那么房價還會上漲，這是中央不想看到的。

    施琪也表示，雖然后期政策不會放松，但是進(jìn)一步收緊政策的概率也不大，現(xiàn)在樓市處于僵局，中央想調(diào)房價，地方想保投資和增長，開發(fā)商則想保利潤率、不降價，地方政府則希望降點(diǎn)價，成交量出來才好賣地，所以行業(yè)面臨僵局。

    后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢需要外力來打破僵局，那么外力來自哪里呢？

    “還是流動性的減少?！笔╃髡f，“二季度流動性還可以，開發(fā)商現(xiàn)金流不錯，所以需要貨幣政策進(jìn)一步收緊，增加開發(fā)商的壓力，下半年如果開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張的話，現(xiàn)金流的壓力會傳導(dǎo)到價格端，導(dǎo)致開發(fā)商下半年主動降價，這種情況下，政策才可能放松?！?/p>加碼調(diào)控傷經(jīng)濟(jì)政策拐點(diǎn)或?qū)砼R

    從中央的態(tài)度來看，近期再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，似乎證明了準(zhǔn)備在調(diào)控上進(jìn)一步加碼。然而，如果調(diào)控繼續(xù)加碼，或?qū)χ袊?jīng)濟(jì)的增長。

    北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐在微博上稱：提高準(zhǔn)備金率是有效，但還不如直接控制貸款指標(biāo)有效！最大的副作用在于我們的銀行是靠存貸利差活著的，100元存款只能貸出70多元，有可能造成銀行虧損，另外，中國企業(yè)主要靠銀行融資，銀行不貸款了，企業(yè)怎么辦，尤其是中小企業(yè)怎么辦？

    “提高法定存款準(zhǔn)備金率和直接加息都是猛烈的貨幣政策工具，副作用非常大。一般來說，三大貨幣政策工具是指調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開市場業(yè)務(wù)（買賣政府短期債券）和調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率。由于前兩項(xiàng)工具我們很少發(fā)展，只好把調(diào)整準(zhǔn)備金率當(dāng)成經(jīng)常性貨幣政策工具了。”曹鳳岐說。

    “按照央行行長周小川的目標(biāo)管理看，央行的貨幣政策主要是針對通貨膨脹，主要手段依次是上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息，以及使用短期和中長期央票。不過我們觀察到，國際石油及大宗商品在中國央行政策出臺后出現(xiàn)盤中急跌后拉回上漲的走勢來看，中國的貨幣政策對國際大宗商品及石油價格的影響力不具有決定性力量。美聯(lián)儲政策和美元指數(shù)走勢才是國際大宗商品的決定力量。中國的通貨膨脹靠央行簡單的貨幣緊縮是無法解決的。中國央行的貨幣政策只會使我們的中小企業(yè)陷入類似于2008年的貨幣政策陷阱中?！敝軄喎鍖Υ吮硎緭?dān)憂。

    但發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建對本次準(zhǔn)備金率上調(diào)有著不同的解讀?！皬?月份指標(biāo)看，通脹沒有被壓下來，而經(jīng)濟(jì)增長的確在往下掉，我一直堅持，貨幣政策解決不了成本推動型通脹，在這樣的情況下，宏觀調(diào)控要在通脹和經(jīng)濟(jì)增長之間做出抉擇，如果通脹壓不下來，增長往下掉，就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作。”

    對于本次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，王建表示，調(diào)存準(zhǔn)是考慮到大量外資和熱錢流入，就得把外匯占款投放的貨幣收回來，大量發(fā)行央票，較高的成本是央行負(fù)擔(dān)不起的，只能選擇調(diào)存準(zhǔn)率。

    除了兩率上調(diào)外，其他政策是否可能出臺呢？

    王建認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，不會再有太多的動作，畢竟力度已經(jīng)夠了。如果經(jīng)濟(jì)好，壓房地產(chǎn)沒多大問題，但經(jīng)濟(jì)不好，壓就有問題了。目前宏觀政策處于觀望期，準(zhǔn)備金率無空間，加息又到拐點(diǎn)了，短期內(nèi)政策可能不會再繼續(xù)加碼了。

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