20城一季度“賣地”超2000億調(diào)控仍有空間

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 發(fā)自上海 深圳
　　
　　4月13日，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)，要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效。這也意味著，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)政策松動(dòng)的期望或許會(huì)落空。最新數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)調(diào)控之后，全國20城市土地出讓金總額并未出現(xiàn)同比大幅下滑。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的調(diào)查結(jié)果，2010年保障房建設(shè)需要的資金中，來自政府的比例并不高，未來是否會(huì)加大投入？另一方面，即使今年以來不少開發(fā)商拿地成本已經(jīng)出現(xiàn)了下滑，但他們拿地的熱情似乎依然不高，是否愿意更多地參與保障房建設(shè)，還有待觀察。
　　
　　近日，國務(wù)院房地產(chǎn)督察組陸續(xù)出發(fā)，奔赴多個(gè)省市對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策落實(shí)情況和調(diào)控效果進(jìn)行督察，中央調(diào)控似乎有加碼的跡象。
　　
　　此前房地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，調(diào)控的嚴(yán)厲程度取決于各地土地出讓收入，如果地方土地出讓金收入大幅下滑，會(huì)讓樓市調(diào)控最終無果而終。
　　
　　然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國指數(shù)研究院對(duì)“賣地”收入達(dá)全國土地出讓收入1/3以上的20個(gè)城市一季度土地出讓數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，多地土地出讓收入基本和去年持平。一季度這些城市的土地出讓收入總額超過2000億元，達(dá)去年“賣地”總收入的22.96%。
　　
　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，在各地土地出讓金收入沒有大幅度下滑的情況下，地方和中央都有著進(jìn)一步調(diào)控的空間。

　　城市土地財(cái)政“貧富”拉大
　　
　　盡管上述20城市一季度的土地出讓金收入總額達(dá)去年“賣地”總收入的22.96%，但各城市卻是“貧富不均”。
　　
　　20個(gè)城市中，五成的土地出讓金收入達(dá)去年全年的20%。蘇州一季度“賣地”收入228.72億元，達(dá)去年土地出讓收入的63%；去年總共只賣了331.43億元的沈陽，今年一季度的土地出讓收入已達(dá)去年全年的47.9%。考慮到一季度向來是土地出讓的淡季，部分城市今年的土地出讓收入還有可能超過去年。
　　
　　然而，也有“賣地”收入大幅減少的城市。去年土地出讓金收入最高的北京，今年一季度土地出讓收入僅159.3億元，為去年全年的9.7%。1~3月，北京共成交6宗住宅用地，成交面積37萬平方米，較去年同期下降75%。去年收金307.05億元的廈門，今年一季度的土地出讓收入只有去年的零頭，為8.91億元。
　　
　　另外，還有部分城市出現(xiàn)土地出讓面積和出讓收入不成比例的情況。如去年“賣地”收入增長較快的南京，一季度土地出讓面積達(dá)去年全年的24.78%，但成交金額只占全年的12.9%；寧波一季度土地出讓面積占去年全年的24.25%，但成交金額只有全年的13.4%。
　　
　　上述城市低迷的土地成交表現(xiàn)，讓業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑城市土地出讓收入會(huì)不會(huì)大幅度下滑，進(jìn)而拖累地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄒毅說，通過土地出讓獲取收入是國內(nèi)城市獲得財(cái)政收入的主要模式，在沒有新的模式取代它之前，樓市調(diào)控將不得不受制于土地出讓收入。
　　
　　事實(shí)上，一些城市土地出讓金收入下滑，也有供應(yīng)減少的原因。
　　
　　以一季度土地出讓收入下滑明顯的北京為例，全市總共推出住宅用地5宗，共32萬平方米，較去年同期減少77%；天津今年一季度推出和成交面積同比雙雙下跌，共推出住宅用地351萬平方米，而去年第一季度推出面積將近1000萬平方米。

　　土地市場(chǎng)拐點(diǎn)未現(xiàn)
　　
　　中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國120個(gè)城市平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%。北京土地成交溢價(jià)率一路走低，成交的6宗住宅用地溢價(jià)率均低于50%，廣州共成交5宗住宅用地，均以底價(jià)成交。
　　
　　上述土地低價(jià)成交的現(xiàn)象，似乎不代表土地成交價(jià)格的下滑。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍說，僅120個(gè)城市土地出讓價(jià)格不能夠代表全國的土地價(jià)格整體趨勢(shì)，而且僅憑一季度數(shù)據(jù)難以預(yù)言土地價(jià)格整體趨勢(shì)。
　　
　　上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍則認(rèn)為，觀察土地價(jià)格，還要看所供應(yīng)的土地位置。一季度供應(yīng)的土地大多位置不佳，周邊或是工廠區(qū)，或是郊區(qū)，配套欠佳，地價(jià)很難賣高。
　　
　　除此外，在各城市一季度成交的土地中，有不少是動(dòng)遷安置類商品住宅用地，拉低了商品住宅用地成交均價(jià)。以上海為例，3月推出地塊的樓面均價(jià)僅為2603元/平方米，成交樓面均價(jià)僅6079元/平方米。
　　
　　不過宋會(huì)雍承認(rèn)，一季度的地價(jià)確實(shí)比較平穩(wěn)，往年總會(huì)有價(jià)格達(dá)到周邊新房價(jià)格80%~90%的地王出現(xiàn)，但今年一季度這類高價(jià)地已極為罕見，這說明土地市場(chǎng)開始趨于溫和，但要說是土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)，還為時(shí)過早。

　　部分城市土地財(cái)政依賴減輕
　　
　　與此同時(shí)，調(diào)查顯示，部分一線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴正在減輕。
　　
　　中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入并不計(jì)算在地方財(cái)政的一般預(yù)算收入內(nèi)，而是屬于政府性基金收入。在政府性基金收入中，來自土地出讓金的份額并不算高。
　　
　　以上海為例，去年上海的政府性基金收入為2255億元，其中土地出讓收入只有579億元。而在一季度土地出讓收入下滑幅度較大的北京，去年的土地收入只有557.7億元被列入政府性基金收入。
　　
　　除此外，一線城市地方經(jīng)濟(jì)的增長，或許也在降低城市對(duì)土地出讓金的依賴。寫字樓的租賃數(shù)據(jù)，或許可以說明問題。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海浦西甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)格環(huán)比上漲了8.8%，超甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上漲了10.9%。
　　
　　相比之下，土地財(cái)政對(duì)廣州、杭州、寧波等城市的重要性仍顯突出，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入往往占到當(dāng)?shù)卣曰鹗杖氲?0%左右。

　　樓市調(diào)控前景難料
　　
　　盡管上述20個(gè)城市中只有一半土地出讓收入較去年同期下滑，但國務(wù)院向多個(gè)省市派出樓市督察組，可以看出中央進(jìn)一步調(diào)控樓市的決心。
　　
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為：“全國范圍來看，部分工業(yè)發(fā)達(dá)城市的土地成交量下降，不會(huì)對(duì)地方政府財(cái)政造成嚴(yán)重影響，但是由于部分二三線城市土地收入占財(cái)政比例過高，一旦土地出讓收入減少，會(huì)影響到財(cái)政收支平衡，從而給當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。”
　　
　　“3月份各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)出來，反映出中央調(diào)控和地方政府之間的博弈。”深圳都會(huì)城市研究院院長高海燕稱，“中央在制定政策時(shí)，會(huì)考慮各地發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，各地城市化水平不一樣，對(duì)土地財(cái)政的依賴度也不一樣。”
　　
　　高海燕稱，調(diào)控能否堅(jiān)持，取決于政府對(duì)政策執(zhí)行的態(tài)度和決心，但是，房價(jià)調(diào)控效果或許并不明顯。最終，地方政府交出來的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，“或許僅有降價(jià)結(jié)果的數(shù)據(jù)，而實(shí)際上沒有降價(jià)效果。”