房價被指“假摔”樓市拐點莫非“本山賣拐”？

　　每經(jīng)記者 葉書利 尚希 發(fā)自北京
　　
　　拐點爭論再現(xiàn)江湖！
　　
　　鑒于以前多次拐點論過后，樓市迎來的不是期盼中的降價拐點，而是拉開又一輪殘酷的房價暴漲的序幕，本次拐點爭論過后是否會遭遇同樣的宿命？由于市場中出現(xiàn)了“開發(fā)商有意制造房價假摔”的質(zhì)疑，有購房者甚至擔(dān)心所謂的房價拐點會是本山大叔之拐——忽悠。
　　
　　針對這一話題，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日奔赴各線，并結(jié)合北京313家在售樓盤價格的全方位調(diào)查，與開發(fā)商、專家學(xué)者、消費者面對面溝通，傾聽他們的心聲，試圖還原市場本質(zhì)，探尋房價演變的軌跡。

　　/房企說/

　　陽光100范小沖：房價回穩(wěn) 未現(xiàn)拐點

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京
　　
　　在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開發(fā)商的銷售量卻逆勢大增；而在有關(guān)拐點的一片熱議聲中，市場卻頻頻質(zhì)疑房價“假摔”。目前到底是拐點已現(xiàn)還是開發(fā)商有意假摔？針對這一焦點話題，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖。

　　房價企穩(wěn) 遠談不上拐點
　　
　　NBD：3月北京一手商品房成交均價同比下降了10.9%，這是19個月以來房價同比首次下降，您對此如何看待？
　　
　　范小沖：成交均價只是一個大雜燴，并不能真實地反映市場的現(xiàn)狀，因為均價掩飾了供應(yīng)區(qū)域分布、樓盤檔次分布等信息。3月成交均價的下降，主要緣于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由于限購等政策的嚴打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致供應(yīng)上也因需而變，以郊區(qū)供應(yīng)為主，市區(qū)供應(yīng)為輔，從而拉低了均價。同比下降10.9%并不能代表這個市場的反轉(zhuǎn)。但至少可以看到，此前快速上漲的勢頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個大規(guī)模的降價潮或跳水。
　　
　　NBD：您所講的“分化”具體如何解釋？
　　
　　范小沖：除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化，需求結(jié)構(gòu)也被打回到以剛需為主。同時，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過去買房時，剛需或改善需求者對總價或單價的依賴心理較重，而限購之下，買房時的考慮重心由原來的價格轉(zhuǎn)向房票。房票意味著購房資格成為珍貴資源，因此在購買時，買方更珍惜手中的房票，致使買房行為更趨理性，更著眼于長遠。因此改善性需求開始追求一步到位，這也導(dǎo)致中高端樓盤會走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因為剛需支持，也可能不愁銷售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤，即使價格下調(diào)，也未必會導(dǎo)致銷售上升。
　　
　　NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開發(fā)商的銷售量為何卻在增長？
　　
　　范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時下的大型開發(fā)商基本已完成業(yè)務(wù)的全國性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來的沖擊。
　　
　　NBD：重壓下樓市出現(xiàn)拐點了嗎？
　　
　　范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點。目前一些城市成交量下降的主要原因是購房者的觀望情緒，但量在下降，價卻在僵持。后期成交量會適度回升。由于限購的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開始的量升價漲的局面，房價會控制在一定的程度。不過拐點雖然未現(xiàn)，但目前的市場結(jié)構(gòu)與運轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則確實正在發(fā)生改變。
　　
　　NBD：今年的房價會跌還是漲？
　　
　　范小沖：二三線城市房價會平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會分化，市區(qū)中高端商品房的房價下降可能性不大，但郊區(qū)的房價可能會穩(wěn)中有降。

　　調(diào)控下各方價值取向不一
　　
　　NBD：在地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府、地方政府、消費者、銀行和開發(fā)商各自有怎樣的價值取向或立場？
　　
　　范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調(diào)控威信出發(fā)，主要關(guān)注避免社會矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設(shè)，從而建立起市場歸市場、保障歸保障的市場體系。
　　
　　目前中央政府通過行政手段讓各地控制房價，但地方政府的財政體系目前主要以土地財政為主，且時下各地方政府有龐大的地方融資平臺，其主要抵押物就是土地，房價若下跌，土地抵押物的價值就會下降，可能就會引發(fā)地方融資平臺的崩潰。這也導(dǎo)致在地產(chǎn)調(diào)控中地方政府的內(nèi)在動力與中央政府的出發(fā)點出現(xiàn)分歧。如果不解決內(nèi)在的機制問題，地方政府就會出現(xiàn)陽奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調(diào)控目標大打折扣。
　　
　　在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟組織，存在盈利壓力。對于銀行來說，房地產(chǎn)是他們利潤池中最大的一塊，因為可以承擔(dān)更高的利息，且風(fēng)險不是很大，所以銀行還是愿意給房地產(chǎn)行業(yè)放貸的。
　　
　　對于購房者而言，沒買房的當(dāng)然希望房價大跌，但房價若真的大跌又會讓經(jīng)濟受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買不起房；另一方面，有房的人總體上希望房價上漲，因此出現(xiàn)了買房時要求簽定不降價合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當(dāng)大的。
　　
　　對處在調(diào)控周期中的開發(fā)商而言，他們希望市場穩(wěn)定發(fā)展，少點波動，多點可預(yù)期。

　　各地或被迫修改房價控制目標
　　
　　NBD：房價是表象上的東西，中國房地產(chǎn)的本質(zhì)問題是什么，應(yīng)當(dāng)如何進行調(diào)控？
　　
　　范小沖：其一，是要建立保障與市場雙軌制的機制，讓保障歸保障，市場歸市場。比如中高檔房，讓市場去解決，并以市場的手段去調(diào)控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調(diào)控，通過多征稅讓更多的資金來反哺保障房建設(shè)，最終讓市場中的每個人，按不同能力各取所需，這才是一個良性的市場結(jié)構(gòu)。
　　
　　其二，房價飛漲的本質(zhì)原因是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲，實際上也是因為貨幣貶值。在貨幣超發(fā)中，房地產(chǎn)是最大的資金池，目前限購并不代表市場上的貨幣就沒有了，而是在其他地方游蕩，比如進入農(nóng)副產(chǎn)品市場，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象。總之，在貨幣超發(fā)的情況下，錢是堵不住的。
　　
　　NBD：現(xiàn)在大家都在推測各地房價控制目標可能會被要求重改，新的房價控制目標可能會朝哪個方向走？
　　
　　范小沖：目前多個城市的房價控制目標基本定在10%~15%之間，而去年全國房價上漲了9.9%，換句話說，這些目標基本與中央的出發(fā)點是相背離的，中央很可能會要求各地重新修改，否則將意味著調(diào)控不成功。
　　
　　修改后的二版房價控制目標可能會向北京的做法靠攏。北京在其房價控制目標中，將普通住房與中高檔房分開，從而使政府將關(guān)注點對準與民生相關(guān)的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來算均價，只會變成文字游戲。到時地方政府說房價降了，民眾卻感覺沒降，豈不白搭？
　　
　　NBD：“國十條”出臺已近一年，其間國家出臺了很多調(diào)控政策，從開發(fā)商的角度來看，您最關(guān)注哪方面的政策或行業(yè)變化？
　　
　　范小沖：首先是市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向雙軌制，意味著未來的住宅用地供應(yīng)會越來越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調(diào)控會越來越嚴。所以房企應(yīng)該更多地將目光投向更加市場化的中高端這塊，否則未來生存空間會越來越小。
　　
　　NBD：目前國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項督查小組正在各地督查調(diào)控政策實施狀況，因此不少人推測，下一步可能還會出現(xiàn)更多的調(diào)控政策，對此您如何看待？
　　
　　范小沖：中央對目前的調(diào)控效果肯定不滿意，因此一定還會出臺新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強化的一塊。此外，還可能在開發(fā)商預(yù)售制度、資金限制等方面強化政策或加強原有政策的執(zhí)行。實際上政府手中還有很多調(diào)控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調(diào)控是動手術(shù)取毒瘤，是要推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來砸盤。
　　
　　NBD：下一個更猛的政策最可能是什么？
　　
　　范小沖：強制要求各地修改房價控制目標。房價控制目標工作做好的話，就會是一個很猛的政策。NextPage

　　/購房者說/

　　限購近兩月 多數(shù)購房者對“拐點”仍無信心

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
　　
　　回顧往年，每每出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的時候，購房者都會期望并熱議房價是不是會降下來，但政策期一過，才發(fā)現(xiàn)房價下跌的“美夢”只是購房人的一廂情愿。
　　
　　而自本輪調(diào)控開始以來，從 “限貸”到“限購”，再到“限價”，伴隨著不斷傳來的上海、廣州、深圳等一線城市房價打折、下跌的消息，距離“京版限購令”的出臺已有近兩月的時間，業(yè)內(nèi)紛紛猜測即將到來的房價拐點會否又一次成為購房人眼中的“海市蜃樓”，《每日經(jīng)濟新聞》記者對此展開了調(diào)查。

　　購房者仍在觀望
　　
　　“雖然出臺的政策又是限貸、又是限購，可我怎么發(fā)現(xiàn)房價并沒出現(xiàn)什么變化呢？”類似購房者陳立偉（化名）對《每日經(jīng)濟新聞》記者所提出的質(zhì)疑，在采訪中屢見不鮮。
　　
　　4月10日，在北京房展會的最后一天，記者遇到了前來看房的陳立偉。
　　
　　雖然陳立偉目前仍在租房，但由于單位有租金補貼，租房也成為對他來說最合適的一種選擇。但最終讓他覺得不能再等下去的原因是，女友的工作即將由上海調(diào)回北京，而兩人的婚期在即，購置新房的需求讓陳立偉不得不加入購房的剛需大軍。
　　
　　“現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)的樓盤基本上不敢考慮，太貴了?，F(xiàn)在只能看看通州、房山這些地方的樓盤。但其實這些地方也不便宜。”最初，陳立偉的購房目標是打算在市區(qū)購置一套面積稍小一點的二手房，但經(jīng)過長達近一年的等待與看房后他發(fā)現(xiàn)，即使在限購令出臺后，市區(qū)二手房的價格也并未有所松動，甚至有一些還逆勢上漲。
　　
　　但很顯然，此次房展會也并未給陳立偉帶來信心。據(jù)了解，本次參展的樓盤共有108個，但本地樓盤僅有40個，其他近2/3的樓盤均來自河北、天津、海南等地。而在為數(shù)不多的本地樓盤中，主力也是五六環(huán)外的郊區(qū)項目。這些本地項目并未出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠促銷，連以前眾多樓盤往往會打出的“展會期間特別優(yōu)惠”如今也蹤影難覓。
　　
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，位于西四環(huán)附近的金隅大成某項目目前均價為32800元/平方米，而該項目去年8月開盤時均價為32000元/平方米。另一處位于南四環(huán)附近的項目據(jù)介紹目前均價為27000元/平方米，但記者在查詢該項目以往交易均價后發(fā)現(xiàn)，前一期的均價不到26000元/平方米。
　　
　　限購令下的市場，部分樓盤的價格依然難降溫，即使是位于房山、順義等遠郊區(qū)縣的樓盤，報價也與去年下半年時相差無幾。同時記者還發(fā)現(xiàn)，多家參展商都以“還未開盤”為由，不愿透露其價格。“先期宣傳”似乎成為北京樓盤參展商此行的最終目的。
　　
　　一個小時之后，陳立偉有些失望地離開。“現(xiàn)在都在討論說拐點很快就會到來，如果真是這樣，我決定還是再等等，但萬一等下去還是繼續(xù)往上漲可怎么辦。”未來的不確定性與現(xiàn)實的矛盾使得陳立偉言辭之中充滿無奈。購房者，這個房地產(chǎn)市場最終端的消費群體，卻也成為這一鏈條上最沒有話語權(quán)、最無奈的一方。

　　對“拐點”并無信心
　　
　　焦慮、茫然，似乎已成為本次北京房展會上剛需購房者們的表情特寫。這也同樣反映出，盡管在密集的政策調(diào)控之下，購房者與開發(fā)商和市場角力時仍是最無力的一方。
　　
　　隨著市場下行壓力不斷增大，多數(shù)購房者在對未來市場無法判斷之時選擇了觀望。
　　
　　來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)為1274套，比上月同期下降8.5%；現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為198套；二手房住宅簽約套數(shù)為2066套，比3月上旬下調(diào)幅度達到了45.6%。樓市總簽約套數(shù)為3538套，環(huán)比上月同期下調(diào)了33.7%。同比去年同期的13025套下調(diào)幅度更是達到了72.8%。
　　
　　“全國樓市調(diào)控的壓力逐漸增加，特別是一線城市，受到限購等影響，市場已經(jīng)接近冰點，北京等城市的一季度成交量下調(diào)超過一半。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前來看，樓市的政策利空依然未出盡，第三輪調(diào)控政策仍在加強中，特別是信貸收緊的影響疊加在一起，更使得購房者謹慎入市。“但是目前市場二手房業(yè)主讓價的空間有限，市場的定價權(quán)依然基本掌握在商品房項目手中。供應(yīng)短缺使得2季度價格依然將維持基本停滯的狀態(tài)。但這一局面將在下半年逐漸被房山、大興等郊區(qū)縣的部分新開盤項目打破。”
　　
　　不斷下跌的成交量會否擊破開發(fā)商最終的降價底線？對于購房者來說，業(yè)內(nèi)熱議中即將到來的“拐點”，卻有幾分不真實性。“唯一可以感受到的是郊區(qū)部分二手房議價空間開始增大，但其他地區(qū)的新房或市區(qū)的二手房價格都沒什么松動。”在房展會現(xiàn)場，另一對正在看房的年輕夫婦告訴記者，在看過幾個北京項目之后，對價格感覺并不滿意的夫妻倆準備回家，“多看看再決定吧，現(xiàn)在調(diào)控壓力這么大，性價比不高誰會買呢？”
　　
　　不難看出，對于接下來樓市的走向，購房者或猶豫不決、或淡定坦然，但卻很難有人斬釘截鐵地對樓市拐點抱有十足的信心。

　　/專家說/

　　樓市轉(zhuǎn)折大約在第二季度

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
　　
　　“拐點論”越來越逼近北京的房地產(chǎn)市場。“相對于一季度，第二季度會是一個關(guān)鍵時期，很多政策會趨向明朗化，可能會是一個轉(zhuǎn)折點。”4月11日，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員、中國社會科學(xué)院研究生院教授曹建海在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示。
　　
　　并非曹建海一人持有上述意見，在采訪中，多位業(yè)內(nèi)專家紛紛將這一拐點大限鎖定在了第二季度。

　　房企現(xiàn)金流壓力逐漸增大
　　
　　如果說成交量的大幅下跌讓開發(fā)商面臨“寒冬”，那央行的再度加息就像是“雪上加霜”。
　　
　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，本次加息無異于當(dāng)頭一棒。如今房企的資金鏈狀況早已不如從前，在已經(jīng)公布2010年年報的44家上市房地產(chǎn)公司中，2010年的平均現(xiàn)金凈流入為2.2億元，比2009年回落30%。44家企業(yè)中，2010年有15家現(xiàn)金流為負，僅10家現(xiàn)金流狀況好于2009年。部分房企的負債率已經(jīng)處于危險的高位，經(jīng)營現(xiàn)金流嚴重縮水。
　　
　　“是否降價就取決于房子銷售情況和開發(fā)商的資金鏈狀況。”在曹建?？磥?，受成交量大幅下挫影響，開發(fā)商的資金鏈狀況將進一步趨于緊張，很多開發(fā)商都將面臨危機，“以價換量”也就成為開發(fā)商必須采用的自救方法。
　　
　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前來看部分房企的資金壓力不大，但從整體市場來看，從2010年開始部分企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。“市場的均價往往由中小公司來決定，因此下半年很可能逐漸出現(xiàn)區(qū)域性的價格下調(diào)。一線城市價格下調(diào)的可能性遠遠超過二三線城市。從二季度下半段開始，一些銷售不暢的房企迫于銷售壓力，將加大促銷，增加業(yè)績。”
　　
　　“目前北京市場上出現(xiàn)的降價優(yōu)惠都只能說是個別現(xiàn)象，甚至有很多是不真實的。”中國住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，由于目前市場還處于政策貫徹落實過程中，買賣雙方都在觀望，對于開發(fā)商而言，更不會出現(xiàn)較大幅度的降價。“在政策實行一段時間之后，市場會相對穩(wěn)定，觀望的氛圍也會減淡，預(yù)計在‘五一’前后市場形勢會更趨清晰。”
　　
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，“沒人能知道北京樓市拐點會出現(xiàn)在何時，但可以肯定的是，隨著各種調(diào)控政策的實施，北京樓市成交量明顯減少，價格下調(diào)的壓力在不斷加大。”

　　價格降幅或達10%~20%
　　
　　“現(xiàn)在房價的風(fēng)向標是新房價格。對于首次置業(yè)者來說，多是傾向于購買新房，而新房價格的走勢同樣會影響其周邊的二手房價格。”曹建海告訴記者，與限購令剛剛出臺之時北京樓市風(fēng)傳的“打折潮”相比，進入第二季度，開發(fā)商在定價方面或更趨向于實質(zhì)性降價。
　　
　　在曹建海看來，與此前相比，多數(shù)開發(fā)商表示新開樓盤的價格已經(jīng)大大低于預(yù)期定價，以示降價，“估計對這樣的方式購房者不會買賬，因為預(yù)期價格本身就不透明，開發(fā)商提到的降低預(yù)期實際上是賺得少一點罷了。”
　　
　　對此，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊少鋒同樣表示，目前北京市場的降價大多采取暗折的形式，包括很多高調(diào)提出“降價優(yōu)惠”的樓盤，在普通客戶前去咨詢時都不愿松口，除非到最后簽約階段才愿意透露其折扣。“由于現(xiàn)在還不是入市高峰期，所以很多項目還在扛著不愿降價。一旦大批項目入市，新開盤的項目價格一定會有一個明顯的回落。”
　　
　　第二季度的降價究竟會以何種方式、多大力度展開？曹建海認為，對于一些新開盤的項目，由于不涉及到老住戶的問題，就會大膽降價，而如果涉及先期住戶的話，就會采取謹慎的、暗折的方式來下調(diào)價格。曹建海預(yù)計，進入二季度，房價下跌空間會在10%~20%。

　　二手房同樣面臨下調(diào)風(fēng)險
　　
　　而對于一二手房互相制約的現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，如今新盤的價格已經(jīng)成為二手房市場的風(fēng)向標，“一旦一個區(qū)域的新盤價格下來之后，所有中介公司要做的第一件事就是跟二手房業(yè)主議價，建議其降價。”
　　
　　林倩說，目前二手房的議價空間大約在10%左右，但另一個值得注意的問題是，二手房和一手房市場都告別了所謂一體化的時代，出現(xiàn)了更多的差異性。“現(xiàn)在議價空間主要出現(xiàn)在東邊，而西城區(qū)的學(xué)區(qū)房卻很難議價。”
　　
　　“現(xiàn)在的市場已不再是賣方市場，而逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，所謂首套置業(yè)，購房者大多是為滿足自住需求，這種需求決定了一旦一手房市場的降價標準過于苛刻，購房者就會轉(zhuǎn)而選擇二手房，畢竟相比開發(fā)商而言，二手房業(yè)主出現(xiàn)恐慌性拋盤并不鮮見。”曹建海說。