李季平：京版降房價模式 是喜還是憂？

李季平

    北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關(guān)負責人29日表示，按照國務院要求，經(jīng)北京市政府研究，并廣泛聽取社會各界意見后確定，北京市新建普通住房價格控制目標是：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。

    當多個城市將今年房價調(diào)控確定為增幅不超過10%的目標以后，北京市公布的調(diào)控目標首次出現(xiàn)  “降”字，受到社會輿論一致好評。然而，接下來的問題是，在目前我國房地產(chǎn)政策大環(huán)境背景下，北京版的房屋價格“穩(wěn)中下降”該怎樣操作？能否達到“降”的目的和效果？

    首先，北京版的房價下降模式，對于商品房市場而言，是有條件限制的，即“新建普通住房價格”，也就是說，降價房屋的范圍有限制：一是“普通住房”，二是“新建”的。這里需要厘清的一個概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平方米以下（有的城市確定為144平方米以下）、住宅小區(qū)容積率1.0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市銷售的普通住房、還是指2011年開工建設的普通住房呢？官方報道并沒有對此做詳細解釋，假如是后一種情況的話，普通住房價格“穩(wěn)中有降”的目標對消費者來說，短期內(nèi)沒有意義，因為即使是普通商品房從建設到銷售也需要兩到三年時間。

    其次，沒有說通過什么途徑來實現(xiàn)“穩(wěn)中有降”？從目前的政策來看，房屋價格形成分為兩種情況：政府定價和市場機制。政府定價的房屋多為保障房，市場調(diào)節(jié)的為商品房。那么，我們現(xiàn)在一般意義的普通住房，多指是商品房，這種住房除了極少數(shù)的限價房以外，都是以商品來銷售的。既然北京版的房價調(diào)控目標，并沒有對除“普通住房”以外的商品房價格作出“降”的目標設定，單純的以市場機制模式來降低“普通住房”價格的目標就很難實現(xiàn)。因為在一個城市的中高檔住房價格持續(xù)處于漲勢的前提下，“普通住房”價格必然受其影響，是很難降低的。這時候，唯一采取的方式就是將原本屬于商品房序列的  “普通住房”，以行政方式納入調(diào)控范圍，強制降價，然后政府出資將市場價與政府強制降低后的差價補貼給開發(fā)商。顯然，這樣的結(jié)果，并非是真正意義的降價。

    再次，自去年4月國家出臺“國八條”開始，加之今年國家高調(diào)宣布并實施建設1000萬套保障性住房，我國房地產(chǎn)市場保障房的歸保障、市場的市場，這樣雙軌制的政策漸漸步入正常，并獲得社會認可。可此次對普通住房價格調(diào)控為“穩(wěn)中有降”的北京版模式，將住房市場“一分為三”，除了保障類和市場類以外，又從市場調(diào)節(jié)的范圍內(nèi)分離出“普通住房”，以行政手段調(diào)控價格，這樣的趨勢與房地產(chǎn)市場化整體走向是相悖的。

    實際上，自2005年開始，雖然幾乎每年都要調(diào)控，但是社會公眾對于房屋漲價預期為什么還如此強烈？我個人認為，這里的關(guān)鍵是兩點：一點是我們這幾年的貨幣增長速度過快，幾年內(nèi)，我國的貨幣總量由40多萬億元膨脹到70多萬億元，錢多了，投資就多了，買房成了首選；另一點是，多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，無論是限購限貸，還是房產(chǎn)稅試點，從來不觸及多套存量房既得利益者，這一群體從房地產(chǎn)得到的巨額利益，對后來炒房、購房者的吸引力越來越大。

    要從根本上穩(wěn)定或降低房價，降低人們對房地產(chǎn)的漲價預期，就應當從上述兩個方面入手。因此，北京版普通住房降價模式，只會強化政府對于商品房價格的行政干預。從長期看，對于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展缺乏積極影響。

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