尹中立：房?jī)r(jià)難控 主要原因是貨幣增長(zhǎng)太快

尹中立（社科院金融專(zhuān)家）

    盡管2010年出臺(tái)了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且從今年1月底開(kāi)始對(duì)主要城市的住房又實(shí)行了限購(gòu)政策，但2月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有得到控制，70個(gè)大中城市里，70%以上城市房?jī)r(jià)環(huán)比還是上漲的。房?jī)r(jià)為何如此難以控制？筆者認(rèn)為最主要原因是貨幣與信貸增長(zhǎng)太快。

房?jī)r(jià)跟隨貨幣增長(zhǎng)而上漲

    對(duì)于過(guò)去幾年及當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲，有人說(shuō)是城市化因素導(dǎo)致的，但是，2004年之前中國(guó)的城市化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于2004年之后，房?jī)r(jià)的快速上漲卻發(fā)生在2004年以后。因此，以城市化來(lái)解釋房?jī)r(jià)及住房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)在邏輯上是不成立的。

    還有人說(shuō)是人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的。從人口結(jié)構(gòu)看，上世紀(jì)60年代初至70年代初是中國(guó)人口生育高峰，這些人口在2000年后進(jìn)入了結(jié)婚年齡，住房需求大幅度增加。但中國(guó)的第一個(gè)生育高峰是1949年后的10年，新中國(guó)成立之后的第一個(gè)生育高峰出生的人口，早在1980年前后就進(jìn)入了結(jié)婚年齡。顯然，1980年前后中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)住房銷(xiāo)售的高峰，更沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅度上漲。原因是那個(gè)時(shí)候中國(guó)的住房制度還沒(méi)有改革，更重要的是那個(gè)時(shí)候人們手里沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房。很多年輕人結(jié)婚需要房子并不必然導(dǎo)致住房需求的大幅度增加，經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“需求”是指有購(gòu)買(mǎi)力的需求，因?yàn)榻Y(jié)婚的人大量增加只能導(dǎo)致  “潛在需求”的增加，潛在需求要轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)需求還需要具備購(gòu)買(mǎi)力的條件。

    要找到住房市場(chǎng)繁榮的真正原因，應(yīng)該從貨幣與信貸入手。從廣義貨幣（M2）看，1999年至2010年我國(guó)的貨幣總量增加了5倍，從1999年的12萬(wàn)億元增加到2010年的70多萬(wàn)億元，樓市的價(jià)格漲幅與貨幣增長(zhǎng)幅度保持了基本同步。這似乎也佐證了貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼的名言——“無(wú)論何時(shí)何地，物價(jià)都是貨幣現(xiàn)象”。10年來(lái)的中國(guó)樓市價(jià)格的上漲，歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。

    那么，是什么原因?qū)е伦罱?0年中國(guó)的貨幣快速增長(zhǎng)？其一是人民幣匯率改革導(dǎo)致的；其二是2009年、2010年為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)實(shí)施的“適度寬松的貨幣政策”導(dǎo)致的。從2003年開(kāi)始，隨著中國(guó)出口的增長(zhǎng)，人民幣升值預(yù)期逐漸升溫，全球熱錢(qián)開(kāi)始流向中國(guó)，表現(xiàn)為外匯儲(chǔ)備高速增長(zhǎng)。隨著外匯占款大量增加，截至2010年底，外匯占款已經(jīng)超過(guò)23萬(wàn)億元人民幣，這些貨幣完全與國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沒(méi)有任何關(guān)系，卻極大地加劇了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩的局面。

    2009年至2010年，為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，中國(guó)實(shí)施了適度寬松的貨幣政策對(duì)樓市亦有重要的影響。期間，每年中國(guó)的信貸增長(zhǎng)超過(guò)12萬(wàn)億元  （包括信貸類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品）。這兩年里，我國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量從40多萬(wàn)億元迅速增加到70多萬(wàn)億元，增長(zhǎng)接近70%，刺激了樓市價(jià)格快速上升。北京有些樓盤(pán)在2009年上漲了100%以上，上漲速度為近年之最。

    在大多數(shù)工業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的背景下，多余的貨幣勢(shì)必涌向供給彈性較小的產(chǎn)品，住房是這些資金理想的聚集地。

控房?jī)r(jià)核心應(yīng)是緊縮貨幣

    從上述分析可見(jiàn)，要遏制房?jī)r(jià)快速上漲，最重要的手段是控制貨幣與信貸的高速增長(zhǎng)。2010年出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心是打擊房地產(chǎn)投機(jī)，這些措施只能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，屬于治標(biāo)不治本之策。

    貨幣緊縮會(huì)遇到兩個(gè)棘手問(wèn)題，一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)如何保證？2010年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到27萬(wàn)億元，近GDP的70%，如果貨幣緊縮，固定資產(chǎn)投資勢(shì)必減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就沒(méi)有保證，就業(yè)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但筆者認(rèn)為，當(dāng)下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在的工人主要以80后和90后為主，他們即使失業(yè)還有家庭作庇護(hù)港灣，如果再過(guò)一段時(shí)間，等他們的父母失去勞動(dòng)能力了，失業(yè)將會(huì)給這些家庭帶來(lái)災(zāi)難性的打擊。政府應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    第二個(gè)問(wèn)題是國(guó)際環(huán)境的制約。2010年以來(lái)，在中國(guó)進(jìn)行樓市調(diào)控的同時(shí)，歐美國(guó)家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。2010年四五月份歐洲出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)；而失業(yè)率的居高不下，已經(jīng)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的巨大障礙。同樣糟糕的還有日本，日本政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)使市場(chǎng)越來(lái)越擔(dān)心其債務(wù)危機(jī)問(wèn)題，尤其是今年3月11日發(fā)生強(qiáng)震引發(fā)核泄露，這將給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的打擊。

    西方國(guó)家集體陷入通縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場(chǎng)所，包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲國(guó)家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國(guó)家的低利率政策可能對(duì)解決本國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題幫助不大，卻使新興國(guó)家出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。在此背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控的難度就可想而知了。此外，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲使CPI超過(guò)了存款利率，老百姓對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂越來(lái)越強(qiáng)烈，買(mǎi)房成為保持財(cái)富不貶值的重要手段。

需重新確定貨幣增長(zhǎng)目標(biāo)

    中央政府將2011年的貨幣增長(zhǎng)目標(biāo)定為廣義貨幣增長(zhǎng)16%，這個(gè)數(shù)據(jù)是過(guò)去10年較低的。但是別忘了，因?yàn)?009年至2010年貨幣總量增加了70%，基數(shù)已經(jīng)很大，16%實(shí)際上也是不低的。過(guò)去的兩年我國(guó)貨幣增長(zhǎng)太快，需要將貨幣增長(zhǎng)速度調(diào)低。

    這就涉及貨幣政策問(wèn)題，中國(guó)的貨幣增長(zhǎng)速度應(yīng)該定在什么水平合適？從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，貨幣增長(zhǎng)速度=GDP增長(zhǎng)速度+CPI+3%。2011年的16%實(shí)際上是假設(shè)GDP增長(zhǎng)速度為9%、CPI為4%的前提下設(shè)計(jì)出來(lái)的。

    為什么貨幣增長(zhǎng)速度需要比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及物價(jià)增長(zhǎng)速度高3%？理論上的解釋是中國(guó)處在一個(gè)貨幣深化過(guò)程中。改革開(kāi)放前，我們實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，很多東西是實(shí)物分配，無(wú)需用貨幣，因此，貨幣增長(zhǎng)速度不及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。隨著以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)改革的深化，經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度逐漸增加。因此，貨幣增長(zhǎng)速度應(yīng)該超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加物價(jià)增長(zhǎng)速度，這二者之差應(yīng)該是3%，這是理論家們根據(jù)實(shí)踐找到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

    即使上述貨幣理論是對(duì)的，我們現(xiàn)在也應(yīng)該思考重新設(shè)定貨幣增長(zhǎng)速度了。理由之一：盡管30年的改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度已經(jīng)很高，用貨幣深化的理由來(lái)解釋貨幣的高速增長(zhǎng)已經(jīng)不成立了，一個(gè)簡(jiǎn)單的證據(jù)是，在全球范圍里，我國(guó)的貨幣總量與經(jīng)濟(jì)總量之比已經(jīng)是最高的，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的貨幣總量與經(jīng)濟(jì)總量的比值都在1左右，而我國(guó)的貨幣總量已經(jīng)接近經(jīng)濟(jì)總量的2倍。理由之二：2009年至2010年我國(guó)貨幣投放過(guò)快，需要降低貨幣增長(zhǎng)速度才能把多投放的貨幣收回來(lái)。

    假如我們的貨幣增長(zhǎng)速度不做調(diào)整，則意味著5年以后增長(zhǎng)一倍，從現(xiàn)在的70多萬(wàn)億元增加到2015年的150萬(wàn)億元左右。

    現(xiàn)在是認(rèn)真思考如何調(diào)整貨幣增長(zhǎng)目標(biāo)的時(shí)候了。

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