余豐慧：聰明的開發(fā)商和銀行應(yīng)“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房建設(shè)

余豐慧

        針對(duì)樓市調(diào)控，去年4月份出臺(tái)的“國(guó)十條”被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施。然而，實(shí)際效果卻不盡如人意。集中表現(xiàn)在房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，一線城市繼續(xù)呈現(xiàn)兩位數(shù)速度上漲，“地王”繼續(xù)涌現(xiàn)，投機(jī)投資購(gòu)房仍然居高不下，百姓對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高意見很大。針對(duì)這種情況，溫家寶總理在中央人民廣播電臺(tái)與網(wǎng)友對(duì)話時(shí)，就再次表達(dá)堅(jiān)決遏制樓市過熱、房?jī)r(jià)過高的決心，再次承諾一定要讓房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位。對(duì)此，進(jìn)入2011年樓市調(diào)控再加力，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)8條措施調(diào)控，應(yīng)該在預(yù)料之中。但是，對(duì)于新的“國(guó)八條”具體政策措施之嚴(yán)厲，是許多人沒有想到的。

        “國(guó)八條”中的“狠招”主要有：各城市人民政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這比籠統(tǒng)公布一個(gè)調(diào)控方案和細(xì)則要具體得多，力度要大得多。對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。限購(gòu)房措施的“狠”，在于有當(dāng)?shù)貞艏用癫⑶抑挥幸惶鬃》康?、非戶籍居民能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)一套住房，其他情況暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。這些狠招都是瞄準(zhǔn)投機(jī)投資購(gòu)房而出的，只要能夠不折不扣落實(shí)下去，高房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位指日可待。

        需要注意的是，要防止各城市人民政府不在一季度按期公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，或者公布一個(gè)仍然是高速上漲的目標(biāo)。我們有過教訓(xùn)，保障房建設(shè)規(guī)劃、去年“國(guó)十條”落實(shí)細(xì)則至今還有一些城市政府沒有落實(shí)。監(jiān)督、問責(zé)甚至處罰措施必須跟上。住房交易稅按銷售收入全額征稅后，防止轉(zhuǎn)讓者將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，防止變相推高房?jī)r(jià)。對(duì)于第二套住房新信貸政策加強(qiáng)落實(shí)監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。在筆者看來，不妨公開處理幾起不執(zhí)行差別化信貸政策的金融機(jī)構(gòu)，以起到震懾作用。限購(gòu)房政策是最難落實(shí)的措施，去年一些城市就落實(shí)得不好。這需要房產(chǎn)管理、稅務(wù)、公安等多部門協(xié)調(diào)配合。

        筆者認(rèn)為，“國(guó)八條”的推出是將樓市調(diào)控推向了一個(gè)新階段。通過加大保障房建設(shè)來增加市場(chǎng)供給，通過嚴(yán)打投機(jī)投資來消除樓市泡沫，是對(duì)癥和有效的。這必將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)帶來巨大影響，特別是對(duì)于一些拿地王的開發(fā)商將是致命一擊。如果落實(shí)到位，中國(guó)樓市泡沫將會(huì)消除，畸高房?jī)r(jià)將會(huì)快速下降。

        “國(guó)八條”對(duì)商業(yè)銀行將帶來巨大影響。在中國(guó)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)這場(chǎng)盛宴里，商業(yè)銀行也分得了一大杯羹。如果高房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位，樓市泡沫消退，投機(jī)投資大幅下降，那么，商業(yè)銀行這塊高利潤(rùn)業(yè)務(wù)將不復(fù)存在，對(duì)其本身經(jīng)營(yíng)影響不小。必須注意到，在去年兩次加息、今年加息預(yù)期仍然很高的情況下，去年到現(xiàn)在已經(jīng)7次提高存款準(zhǔn)備金率的情況下，住房市場(chǎng)無論建設(shè)方還是持有方和需求方，成本都在增加；房地產(chǎn)資金和商業(yè)銀行流動(dòng)性都已經(jīng)非常緊缺。“國(guó)八條”的實(shí)施，這對(duì)于增加購(gòu)房、持有住房特別是投資投機(jī)者的成本非常明顯，與貸款利息壓力增加一起撲面而來，對(duì)于其還貸壓力非常之大。一旦炒房者不能及時(shí)出手銷售，投資者收入不穩(wěn)定，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，不排除突發(fā)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

        根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2010年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.1萬億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8281億元，同比增長(zhǎng)36.0%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長(zhǎng)21.5%；購(gòu)房貸款余額6萬億元，同比增長(zhǎng)37.3%。房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)占到各項(xiàng)貸款余額的20.5%，到去年底，房地產(chǎn)貸款占比會(huì)更高。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，這其中很大一部分貸款是在2009年、2010年房?jī)r(jià)瘋漲階段發(fā)放的，也就是泡沫最大時(shí)期投放的?！皣?guó)八條”刺破泡沫后，不排除使得大量房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)不良。

        “國(guó)八條”對(duì)開發(fā)商、銀行都將帶來巨大影響，而上市房企和上市銀行在滬深股市權(quán)重非常之大，“國(guó)八條”對(duì)二者的影響一定會(huì)傳遞到股市。因此，股市將遭到創(chuàng)傷，投資者一定要注意風(fēng)險(xiǎn)。

        聰明的開發(fā)商和商業(yè)銀行應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)到保障房建設(shè)上，這塊蛋糕并不小。今年保障房計(jì)劃建設(shè)1000萬套，按照每套60平方米計(jì)算，就是6億平方米，什么概念呢？過去10年我國(guó)年均城鎮(zhèn)住宅建設(shè)規(guī)模為8億平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠礦集資建房，足以看出規(guī)模之空前。誰(shuí)要是能夠抓住這個(gè)先機(jī)，誰(shuí)將能成功應(yīng)對(duì)新一輪最嚴(yán)厲樓市調(diào)控。



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