上海出現(xiàn)讓價(jià)急售 二手房或進(jìn)入買方市場(chǎng)

每經(jīng)記者  羅倫  發(fā)自上海

        “我愿意接受5%~10%的議價(jià)?！弊蛉眨?0月20日）是央行宣布加息后第一天，上海易居臣信某分店店長(zhǎng)就接到了這樣一個(gè)“特別來電”。

        該來電者袁先生（化名）開誠(chéng)布公地表示，對(duì)于自己正掛牌出售的位于徐家匯中心板塊某高檔住宅小區(qū)的房源，現(xiàn)在愿意接受議價(jià)，最多可以有10%的議價(jià)空間。

        經(jīng)手該筆交易的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在上海市中心擁有多處房產(chǎn)的袁先生，其實(shí)早在7月就已將該處房源對(duì)外銷售，掛牌價(jià)格一直保持在市場(chǎng)水平，每平方米近4萬余元，哪怕是在“限購(gòu)令”頒布后，也從未對(duì)購(gòu)房者提供任何議價(jià)空間。

        記者了解到，在加息后的第一天，雖然并不是所有房東都在“讓價(jià)急售”，但央行年內(nèi)首次加息后所帶動(dòng)的加息周期，與其所蘊(yùn)含的政府貨幣緊縮預(yù)期，已讓部分房東在心中打起了鼓。

        有分析人士稱，不排除加息成為打破二手樓市僵局的關(guān)鍵性因素，若未來貨幣政策持續(xù)收緊，其或許將成為壓垮房東心態(tài)的最后一根稻草。

賣方和買方心態(tài)不一

        早在今年1月份時(shí)，袁先生掛牌的物業(yè)所在小區(qū)，二手房均價(jià)就已從每平方米30000元上漲至39000元，個(gè)別房源更是達(dá)到40000元以上。

        面對(duì)“限購(gòu)令”都未表現(xiàn)過多憂慮的房東，為什么卻在加息面前慌了神？

        袁先生表示，如果僅僅是樓市調(diào)控，他本人依然看好樓市的長(zhǎng)期發(fā)展，但是，加息則預(yù)示著未來國(guó)家整體宏觀經(jīng)濟(jì)的收緊。

        “貨幣政策一旦進(jìn)入緊縮通道，必然不會(huì)只加一次息那么簡(jiǎn)單，恐怕未來一到兩年內(nèi)，政策將持續(xù)收緊。從這個(gè)層面上看，加息對(duì)樓市的長(zhǎng)期利空，甚至高于‘限購(gòu)令’等調(diào)控政策。”袁先生說。

        對(duì)于急于拋盤的房東而言，更能形成鮮明對(duì)比的，或許是反應(yīng)并不強(qiáng)烈甚至變得更為謹(jǐn)慎的買家。

        據(jù)上海中原徐家匯板塊區(qū)域經(jīng)理陸慧慧介紹，昨日一早，就有剛于加息前簽訂合同的客戶，來電詢問相關(guān)事宜，但在算完賬后長(zhǎng)舒了一口氣。

        “就以該客戶為例，一套200萬元的學(xué)區(qū)房，計(jì)劃貸款80萬元，每月還款約4000余元，加息后，每月也只多交80余元?！标懟刍壅f。

        陸慧慧表示，正在看房或是已簽合同的客戶，是目前關(guān)心加息影響的主力客群。從目前看來，多數(shù)自住客認(rèn)為，加息尚在能夠接受的范圍內(nèi)。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐南黃浦板塊區(qū)域經(jīng)理丁政也表示，早在國(guó)慶節(jié)后，南黃浦板塊就出現(xiàn)了掛牌量增長(zhǎng)10%的情況，房東也愿意提供5%左右的議價(jià)空間。不過，這些現(xiàn)象會(huì)不會(huì)在加息后加劇，還要看買賣雙方對(duì)上海調(diào)控細(xì)則的消化情況。

        上海中原國(guó)際華城分行經(jīng)理李皓天則將其所在區(qū)域市場(chǎng)上仍有的部分投資客心態(tài)歸納成了兩種：“一部分擔(dān)心這可能是國(guó)家進(jìn)一步調(diào)控的信號(hào)，未來可能還有更多舉措，造成持有物業(yè)的成本提高，投資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加；另一部分有資金實(shí)力的投資客則認(rèn)為，‘限購(gòu)一套’已經(jīng)給他們套上了緊箍咒，索性慎重選擇，一次性購(gòu)買地段佳、房型好、樓層好的高端豪宅。因此，此番加息對(duì)于他們來說影響也不算明顯?！?br/>
二手樓市或變買方市場(chǎng)

        雖然以20年100萬元房貸來計(jì)算，購(gòu)房人每月增加利息的成本不過約130元，這似乎對(duì)購(gòu)房者并不造成特別明顯的實(shí)際影響，但在業(yè)內(nèi)多數(shù)分析師看來，加息的政策信號(hào)意義，更大于加息本身。有購(gòu)買意向的客戶更愿意繼續(xù)觀望一段時(shí)間，這樣的背景下，二手樓市或變成“買方市場(chǎng)”。

        上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，加息源于整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要，房地產(chǎn)作為其中一隅，自然難逃影響。加上樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，利率上調(diào)將加重眼下樓市交投趨冷的走勢(shì)。

        “第一次加息更多的是信號(hào)意義。對(duì)于樓市來說，加息不同于信貸門檻提高、或者是‘限購(gòu)令’，它對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生直接的抑制作用?！币拙映夹攀袌?chǎng)研究中心分析師楊晨青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

        楊晨青認(rèn)為，短期來看，一兩次加息且上調(diào)幅度較小，對(duì)二手房賣家心態(tài)的直接影響有限，但是從長(zhǎng)期來看，貨幣政策持續(xù)收縮，將影響投資客投資不動(dòng)產(chǎn)的信心，尤其是如果貨幣政策正式進(jìn)入緊縮通道，將進(jìn)一步打壓一手開發(fā)商的資金鏈，一手房的降價(jià)又將迫使二手房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整。

        “貨幣政策一旦進(jìn)入緊縮通道，必然是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，在當(dāng)前從緊的樓市政策面環(huán)境下，房企融資渠道本就一收再收，如果再加上未來貨幣政策持續(xù)回收流動(dòng)性，必然會(huì)給開發(fā)商的資金鏈帶來更多的壓力和隱患，開發(fā)商對(duì)加息的敏感程度會(huì)更高。”楊晨青說。



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