上海房產(chǎn)稅進(jìn)程大起底：落地準(zhǔn)備已接近完成？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        一直聞其聲不見其人的房產(chǎn)稅，腳步離我們?cè)絹碓浇恕?br />
        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，上海10月7日出臺(tái)的“十二條抑制房?jī)r(jià)的措施”，包含“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”的內(nèi)容，這一內(nèi)容與“十二條措施”中的“限購(gòu)令”，以及對(duì)第二套房和第三套房分別予以提高首付比例和停止貸款的政策息息相關(guān)。

        薛建雄分析，做好以上工作的基礎(chǔ)是開征房產(chǎn)稅的前提，了解每一戶家庭擁有房屋的數(shù)量和面積，可以更好地確定征稅對(duì)象和稅率，以確定免征房地產(chǎn)稅的對(duì)象。因?yàn)榕c一直難產(chǎn)的物業(yè)稅相比，房地產(chǎn)稅的征收辦法早就已經(jīng)制訂，國(guó)家要開征，只需套用即可。

        薛建雄的觀點(diǎn)和上海10月12日出臺(tái)的最新公積金政策中的部分內(nèi)容不謀而合。政策顯示，上海房管部門已有能力認(rèn)定購(gòu)房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下有無成套住房，人均住房建筑面積是否低于統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積。這也為制訂房地產(chǎn)稅的稅率和征收范圍提供了依據(jù)。

只向新購(gòu)房征稅？

        國(guó)慶前，上海不少樓盤的開發(fā)商透露，國(guó)家新一輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)明確房地產(chǎn)稅征收的內(nèi)容，稅率為千分之三到千分之四，而且主要是針對(duì)新購(gòu)房的群體。對(duì)已購(gòu)多套房的購(gòu)房者暫時(shí)予以免征。

        這一消息的依據(jù)是征收房地產(chǎn)稅操作層面的難度：無法準(zhǔn)確了解每戶家庭擁有的房屋面積和套數(shù)，對(duì)每一套房子的大量估價(jià)將花費(fèi)太多時(shí)間。

        但是，中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍卻認(rèn)為，僅僅向新購(gòu)房者征收房地產(chǎn)稅，其抑制房?jī)r(jià)的作用將微乎其微。

        “‘限購(gòu)令’已經(jīng)規(guī)定只能購(gòu)買一套了，再出臺(tái)一個(gè)房產(chǎn)稅能有什么用？”宋會(huì)雍說，政府主管部門此前就已經(jīng)多次表示，房地產(chǎn)稅征收的主要對(duì)象是那些擁有多套住宅的20%群體，而這些人本來就有大量的房子在手，不讓他們買房對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)很大。只有向他們征收房產(chǎn)稅，逼迫他們退出多余的房子，才能有效增加市場(chǎng)供給，真正通過稅收機(jī)制調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

計(jì)稅方法已經(jīng)確定？

        事實(shí)上，若要對(duì)已購(gòu)住宅征收房產(chǎn)稅，技術(shù)條件也已得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。

        上海市房屋狀況信息中心在獲批后正在積極籌建中。上海市房管局局長(zhǎng)劉海生表示，通過這個(gè)中心，可以搜索上海目前所有的房屋狀況信息，進(jìn)一步健全對(duì)房屋權(quán)屬等的監(jiān)管。

        根據(jù)上述介紹，上海市房管部門將可以很方便地利用上述系統(tǒng)查詢到上海居民擁有房屋、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等資料。薛建雄評(píng)價(jià)說，上述系統(tǒng)的存在，可以令有關(guān)部門第一時(shí)間確定征收范圍和征收稅率，令房地產(chǎn)稅一出臺(tái)便能產(chǎn)生極大威力。

        而房地產(chǎn)稅的計(jì)稅方法，更是早已確立了。

        上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元律師說，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收條例，征稅依據(jù)有兩種，一種是從價(jià)計(jì)征，按房地產(chǎn)房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的計(jì)算余值征收，稅率為1.2%；另一種是從租計(jì)征，是按房屋租金的12%征收。對(duì)個(gè)人出租自有住房，2001年1月1日以后，稅率也已由12%下調(diào)為4%。

        按照劉律師對(duì)房地產(chǎn)稅征收條例的解讀，如果國(guó)家決定重新對(duì)個(gè)人自有住房開征房地產(chǎn)稅，其征收依據(jù)要么是租金，要么是房屋的購(gòu)入值。而相比租金，房屋的購(gòu)買合同價(jià)格等信息更容易獲取。

        據(jù)他介紹，根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅條例，計(jì)稅的依據(jù)將主要是房屋購(gòu)買時(shí)的合同價(jià)格。相比國(guó)外房地產(chǎn)稅根據(jù)房屋估值計(jì)稅的做法，上述以購(gòu)房合同價(jià)格計(jì)稅征收的方法更為簡(jiǎn)便、公正，更容易得到實(shí)施。只是是否按照原條例實(shí)施征收，還是另外再制訂新政策，仍有待決策層最終考量。

        宋會(huì)雍說，如果僅僅只是按照購(gòu)入時(shí)的價(jià)格計(jì)征，那些擁有多套房的個(gè)人，會(huì)將他們所購(gòu)入的最便宜房屋申報(bào)交稅，這可能會(huì)令宏觀調(diào)控的效果大打折扣。

出臺(tái)時(shí)機(jī)取決于調(diào)控效果？

        無論如何，房地產(chǎn)稅的征收條件已經(jīng)得到滿足，剩下的僅僅只是什么時(shí)機(jī)出臺(tái)。

        “如果‘限購(gòu)令’和‘限貸令’的效果不佳，房地產(chǎn)稅就有可能提早推出；反之，則有可能延后。”薛建雄認(rèn)為，國(guó)務(wù)院9月29日的十二條樓市新政和各地的細(xì)則，將決定管理層出臺(tái)房地產(chǎn)稅的最后決心。

        根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，雖然國(guó)慶前后中央和上海出臺(tái)的樓市調(diào)控政策要比4月份的  “史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”還要嚴(yán)，但自10月8日開始，上海卻連續(xù)多日出現(xiàn)成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰時(shí)持平，這不免讓市場(chǎng)擔(dān)心新政究竟能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

        復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，目前的情況下，只要針對(duì)20%的高端物業(yè)征收房地產(chǎn)稅，就能迅速抑制房?jī)r(jià)的上漲，令市場(chǎng)成交量迅速冷淡。

        而薛建雄表示，上海房管部門建立的房屋信息系統(tǒng)能幫助決策層第一時(shí)間掌握個(gè)人擁有房屋的套數(shù)和面積，針對(duì)炒房客和擁有多套房的投資者精確“打擊”，令后者不敢輕易出手搶房，還能逼迫后者退出一部分房源，增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而遏止房?jī)r(jià)的飛漲。

        此前，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說，以上海目前的房屋套數(shù)和城市常住人口總量，在不需要擴(kuò)大土地供應(yīng)的情況下，就可以確保人人有房可住，關(guān)鍵是解決房子的流轉(zhuǎn)問題，減少個(gè)人大量囤積房源的現(xiàn)象。



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