上海逾百樓盤現(xiàn)價超新政前 二次調(diào)控呼之欲出？

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        “7月份，我們曾對上海300多個樓盤的報價進行調(diào)查、追蹤，發(fā)現(xiàn)有1/3的樓盤報價比4月份高。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍昨日（9月20日）“爆料”說。

        中房信集團隨后提供給《每日經(jīng)濟新聞》的一項專項統(tǒng)計數(shù)據(jù)更令人驚訝。該機構(gòu)對比上海200多個樓盤新政前（1月1日~4月17日）的成交價發(fā)現(xiàn)，新政后（4月18日~9月15日）比前4月價格高的樓盤有145個，約占6成，而成交均價比前4月低的樓盤只有83個。

        《每日經(jīng)濟新聞》與新浪樂居的聯(lián)合調(diào)查結(jié)果，進一步顯示了市場回暖帶給房價的壓力，在隨機抽樣的部分樓盤中，有數(shù)個樓盤價格在短短兩個月的時間里反彈了10%以上，接近4月份的歷史高位。

        多位房地產(chǎn)分析人士稱，上海多個部門近期連續(xù)出臺的一系列政策和上述成交均價的反彈有關(guān)。而在房價可能繼續(xù)反彈的大背景下，新一輪調(diào)控離上海房地產(chǎn)市場越來越近。

2/3樓盤均價超過調(diào)控前？

        根據(jù)上述由中房信提供給《每日經(jīng)濟新聞》的專項調(diào)查數(shù)據(jù)，2/3左右的樓盤在4月18日~9月15日期間的成交均價，超過了今年1月1日~4月17日的均價。其中，上海灘花園洋房最近5個月的成交均價，甚至高出今年1~4月近40%。

        分析師薛建雄解釋說，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因可能有兩個，一種是以上海灘花園洋房為例，其新一期推出的房源產(chǎn)品和之前的大不相同，新一期房源品質(zhì)高于前一期，導(dǎo)致價格差別很大；另一種價格上漲則比較讓人擔心，是因為近期房價的連續(xù)反彈，使得現(xiàn)在的房價已經(jīng)接近甚至超過4月份的高點。

        相比之下，后一種情況更容易引發(fā)新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺，因此更令業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡。為了弄清楚目前房價的整體反彈情況，《每日經(jīng)濟新聞》隨后與新浪樂居聯(lián)合根據(jù)此前獲得熱銷的樓盤作為抽樣調(diào)查的對象，以觀察這些樓盤的價格反彈情況。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，前期熱銷樓盤，其現(xiàn)在的房價都已有大幅度的反彈。中環(huán)1號是其中最為明顯的一個。

        薛建雄說，今年6月份，中環(huán)1號的成交均價高達23168元/平方米，但隨后成交均價開始出現(xiàn)了大幅度下跌。7、8月份，中環(huán)1號的成交均價僅為18000元、19000元/平方米左右，但進入9月份又有較大拉升，已經(jīng)接近4月份時“2萬元出頭”的價格。

        另據(jù)了解，大華錦繡華城的報價反彈了14.3%、印象歐洲反彈了13%、上海灘大寧城則反彈了7%。

二次調(diào)控是否出臺看9月數(shù)據(jù)

        根據(jù)新浪樂居、中房信等機構(gòu)的統(tǒng)計、觀察，這些樓盤的價格反彈，主要發(fā)生在今年的9月份，是在成交量大幅反彈之后出現(xiàn)的。

        佑威與樓市專評網(wǎng)昨日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，價格開始反彈之后，上海商品住宅的周成交量不減反增，由8月23日至8月29日的17.4萬平方米，上升到9月13日至9月19日的27.8萬平方米，增幅達到接近60%。

        值得一提的是，根據(jù)統(tǒng)計，上海房地產(chǎn)市場中可供銷售的小戶型房源特別稀缺，截至8月31日，該市70平方米以下小戶型商品公寓存量面積為18.7萬平方米，僅占全市商品公寓存量的3.8%。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)市中心70平方米以下的小戶型公寓更是只有12341平方米，合計205套。

        據(jù)此分析，剛性需求顯然不是目前上海商品住宅市場的唯一主力，重新涌入的大量投資客正在讓上海房地產(chǎn)行業(yè)對樓市二次調(diào)控的恐慌達到了一個新的“臨界點”。

        9月15日前后，上海多個部門出臺“連環(huán)政”整治樓市。先是上海市住房保障和房屋管理局重申，新開樓盤銷售必須“一房一價”，銷售價格或預(yù)售價格如需上浮，須當向房管部門重新申報備案，房管部門還將重點復(fù)核高價位樓盤的銷售方案，嚴格打擊開發(fā)商“坐地起價”。

        再是該市財政局轉(zhuǎn)發(fā)財政部等《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，稱對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

        此外，上海市工商局也發(fā)布“通知”，宣布從2010年9月15日至10月15日在該市集中開展房地產(chǎn)中介市場專項整治，重點整治范圍包括配合住房保障房屋管理部門和物價部門查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通，聯(lián)手內(nèi)部認購、弄虛作假、加價倒賣的行為。

        對于上述“連環(huán)政”，宋會雍認為其主要目的是為了抑制過快上升的房價。尤其是對新開樓盤“一房一價”的審核，可以使房地產(chǎn)監(jiān)管部門有效調(diào)整上海高價樓盤的供應(yīng)節(jié)奏。

        但是，這些政策會不會就是上海調(diào)控房地產(chǎn)政策的終結(jié)，目前還很難說。中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，對于后續(xù)調(diào)控政策的預(yù)期，還要看今年9月份的整體價格走勢。佑威與樓市專評網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然上周上市的高價位樓盤很少，但9月13日至9月19日上海商品住宅成交均價為19610元/平方米，環(huán)比前周僅下跌2%。



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