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上海逾百樓盤現(xiàn)價(jià)超新政前 二次調(diào)控呼之欲出?

2010-09-21 02:48:16

在隨機(jī)抽樣的部分樓盤中,有數(shù)個(gè)樓盤價(jià)格在短短兩個(gè)月的時(shí)間里反彈了10%以上,接近4月份的歷史高位。

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “7月份,我們?cè)鴮?duì)上海300多個(gè)樓盤的報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)查、追蹤,發(fā)現(xiàn)有1/3的樓盤報(bào)價(jià)比4月份高。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍昨日(9月20日)“爆料”說。

        中房信集團(tuán)隨后提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的一項(xiàng)專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更令人驚訝。該機(jī)構(gòu)對(duì)比上海200多個(gè)樓盤新政前(1月1日~4月17日)的成交價(jià)發(fā)現(xiàn),新政后(4月18日~9月15日)比前4月價(jià)格高的樓盤有145個(gè),約占6成,而成交均價(jià)比前4月低的樓盤只有83個(gè)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與新浪樂居的聯(lián)合調(diào)查結(jié)果,進(jìn)一步顯示了市場(chǎng)回暖帶給房?jī)r(jià)的壓力,在隨機(jī)抽樣的部分樓盤中,有數(shù)個(gè)樓盤價(jià)格在短短兩個(gè)月的時(shí)間里反彈了10%以上,接近4月份的歷史高位。

        多位房地產(chǎn)分析人士稱,上海多個(gè)部門近期連續(xù)出臺(tái)的一系列政策和上述成交均價(jià)的反彈有關(guān)。而在房?jī)r(jià)可能繼續(xù)反彈的大背景下,新一輪調(diào)控離上海房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越近。

2/3樓盤均價(jià)超過調(diào)控前?

        根據(jù)上述由中房信提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù),2/3左右的樓盤在4月18日~9月15日期間的成交均價(jià),超過了今年1月1日~4月17日的均價(jià)。其中,上海灘花園洋房最近5個(gè)月的成交均價(jià),甚至高出今年1~4月近40%。

        分析師薛建雄解釋說,出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因可能有兩個(gè),一種是以上海灘花園洋房為例,其新一期推出的房源產(chǎn)品和之前的大不相同,新一期房源品質(zhì)高于前一期,導(dǎo)致價(jià)格差別很大;另一種價(jià)格上漲則比較讓人擔(dān)心,是因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)的連續(xù)反彈,使得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過4月份的高點(diǎn)。

        相比之下,后一種情況更容易引發(fā)新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺(tái),因此更令業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡。為了弄清楚目前房?jī)r(jià)的整體反彈情況,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隨后與新浪樂居聯(lián)合根據(jù)此前獲得熱銷的樓盤作為抽樣調(diào)查的對(duì)象,以觀察這些樓盤的價(jià)格反彈情況。結(jié)果發(fā)現(xiàn),前期熱銷樓盤,其現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都已有大幅度的反彈。中環(huán)1號(hào)是其中最為明顯的一個(gè)。

        薛建雄說,今年6月份,中環(huán)1號(hào)的成交均價(jià)高達(dá)23168元/平方米,但隨后成交均價(jià)開始出現(xiàn)了大幅度下跌。7、8月份,中環(huán)1號(hào)的成交均價(jià)僅為18000元、19000元/平方米左右,但進(jìn)入9月份又有較大拉升,已經(jīng)接近4月份時(shí)“2萬元出頭”的價(jià)格。

        另據(jù)了解,大華錦繡華城的報(bào)價(jià)反彈了14.3%、印象歐洲反彈了13%、上海灘大寧城則反彈了7%。

二次調(diào)控是否出臺(tái)看9月數(shù)據(jù)

        根據(jù)新浪樂居、中房信等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)、觀察,這些樓盤的價(jià)格反彈,主要發(fā)生在今年的9月份,是在成交量大幅反彈之后出現(xiàn)的。

        佑威與樓市專評(píng)網(wǎng)昨日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,價(jià)格開始反彈之后,上海商品住宅的周成交量不減反增,由8月23日至8月29日的17.4萬平方米,上升到9月13日至9月19日的27.8萬平方米,增幅達(dá)到接近60%。

        值得一提的是,根據(jù)統(tǒng)計(jì),上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中可供銷售的小戶型房源特別稀缺,截至8月31日,該市70平方米以下小戶型商品公寓存量面積為18.7萬平方米,僅占全市商品公寓存量的3.8%。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)市中心70平方米以下的小戶型公寓更是只有12341平方米,合計(jì)205套。

        據(jù)此分析,剛性需求顯然不是目前上海商品住宅市場(chǎng)的唯一主力,重新涌入的大量投資客正在讓上海房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)樓市二次調(diào)控的恐慌達(dá)到了一個(gè)新的“臨界點(diǎn)”。

        9月15日前后,上海多個(gè)部門出臺(tái)“連環(huán)政”整治樓市。先是上海市住房保障和房屋管理局重申,新開樓盤銷售必須“一房一價(jià)”,銷售價(jià)格或預(yù)售價(jià)格如需上浮,須當(dāng)向房管部門重新申報(bào)備案,房管部門還將重點(diǎn)復(fù)核高價(jià)位樓盤的銷售方案,嚴(yán)格打擊開發(fā)商“坐地起價(jià)”。

        再是該市財(cái)政局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》,稱對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

        此外,上海市工商局也發(fā)布“通知”,宣布從2010年9月15日至10月15日在該市集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治,重點(diǎn)整治范圍包括配合住房保障房屋管理部門和物價(jià)部門查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通,聯(lián)手內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、弄虛作假、加價(jià)倒賣的行為。

        對(duì)于上述“連環(huán)政”,宋會(huì)雍認(rèn)為其主要目的是為了抑制過快上升的房?jī)r(jià)。尤其是對(duì)新開樓盤“一房一價(jià)”的審核,可以使房地產(chǎn)監(jiān)管部門有效調(diào)整上海高價(jià)樓盤的供應(yīng)節(jié)奏。

        但是,這些政策會(huì)不會(huì)就是上海調(diào)控房地產(chǎn)政策的終結(jié),目前還很難說。中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說,對(duì)于后續(xù)調(diào)控政策的預(yù)期,還要看今年9月份的整體價(jià)格走勢(shì)。佑威與樓市專評(píng)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,雖然上周上市的高價(jià)位樓盤很少,但9月13日至9月19日上海商品住宅成交均價(jià)為19610元/平方米,環(huán)比前周僅下跌2%。



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