調(diào)控三起三落地產(chǎn)圈感嘆“美好時(shí)光”

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  張初亮  發(fā)自上海

        “最好的時(shí)光實(shí)際上是在2004年以前。房?jī)r(jià)每年的漲幅不過(guò)10%，沒(méi)有買房的購(gòu)房者壓力也不如現(xiàn)在這么大，宏觀調(diào)控也沒(méi)現(xiàn)在這么頻繁?！痹谧罱囊淮涡袠I(yè)聚會(huì)上，華僑城上海公司的一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人感嘆道。

        “最好的時(shí)光”——這是中國(guó)地產(chǎn)人對(duì)政策與行業(yè)興衰的心態(tài)的鮮活寫照。

        在中國(guó)房地產(chǎn)的這一輪“整十年”中，宏觀調(diào)控下的樓市經(jīng)歷了三起三落。市場(chǎng)的晴雨表與政策的扶持和打壓，成為中國(guó)樓市特有的表情。

五年鼓勵(lì)購(gòu)房催生“美好時(shí)光”

        近十年中國(guó)房地產(chǎn)大熱的源頭，始于1998年。中原指數(shù)院為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》整理的“1998年至2010年十二年房地產(chǎn)政策綜述”顯示，1998年，政府出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策。時(shí)年4月，中國(guó)人民銀行頒布《中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要手段。

        隨后，國(guó)務(wù)院下發(fā)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，商品房市場(chǎng)地位大幅提升；同時(shí)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。

        一紙文件，結(jié)束了福利分房數(shù)十年的歷史，中國(guó)的購(gòu)房者擁有了自主選擇權(quán)，而眾多開發(fā)商也獲得了重新起步的希望。原本在南方地產(chǎn)崩潰中撞得頭破血流的開發(fā)商們，憑著對(duì)政策一貫靈敏的嗅覺，毅然重新南下，開始了輝煌的地產(chǎn)生涯。這是許多房地產(chǎn)商人生的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要轉(zhuǎn)折。

        隨后的1999年到2002年，政府實(shí)行積極的財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，并在住房個(gè)人所得稅、交易營(yíng)業(yè)稅、契稅等方面繼續(xù)鼓勵(lì)購(gòu)房。

        中原地產(chǎn)研究院的調(diào)查顯示，1998年至2002年的近5年時(shí)間中，全國(guó)每一年的商品住宅平均成交價(jià)格都只有2000元/平方米出頭。但是商品房的銷售面積卻大幅增長(zhǎng)5年時(shí)間，商品住宅的成交面積增長(zhǎng)了一倍多。所以說(shuō)1998年以后將近5年的購(gòu)房鼓勵(lì)政策為整個(gè)行業(yè)的崛起奠定了最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

首提“二套房”預(yù)警  政策開始變調(diào)

        2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款：購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

        這部名曰“121”號(hào)的文件，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是中央政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度轉(zhuǎn)變的開始。

        2003年7月，出售房屋開始征收房產(chǎn)稅。在之后的3年中，中國(guó)樓市和政策之間出現(xiàn)了讓所有人都“看不懂”的糾結(jié)關(guān)系：市場(chǎng)開始過(guò)熱，以調(diào)控為主基調(diào)，由部分區(qū)域到全國(guó)，由單個(gè)部門政策轉(zhuǎn)為多部門聯(lián)合調(diào)控，信貸、土地、稅費(fèi)政策多管齊下。然后一直到2007年下半年，這種關(guān)系的基調(diào)卻是，政策愈出，樓市愈漲。有業(yè)內(nèi)人士戲稱，此時(shí)的兩者當(dāng)然已經(jīng)不見5年前“蜜月期”的甜蜜，但卻有“床頭打架床尾和”的別樣意味。

        2004年，時(shí)任摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國(guó)忠發(fā)表研究報(bào)告，稱中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。

        與此同時(shí)，時(shí)任中國(guó)社科院金融研究所主任的易憲容也認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為挾持中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的力量，房地產(chǎn)開始走上一條不斷膨脹、擴(kuò)張的“不歸路”。

        2004年10月，建設(shè)部在其網(wǎng)站上發(fā)表題為《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的報(bào)告，反駁了“房地產(chǎn)過(guò)熱論”和“泡沫論”。住建部認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)的住宅需求仍是真實(shí)需求，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

        但全國(guó)商品房的銷售面積由2004年的38232萬(wàn)平方米，上漲至2007年的76193萬(wàn)平方米。全國(guó)商品房的銷售額由2004年的10000億元左右，上漲至接近30000億元，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位已經(jīng)形成。

“松”“緊”變換  樓市瘋狂過(guò)山車

        2006年下半年厲兵秣馬的政策沒(méi)能止住房地產(chǎn)的瘋狂。2007年春節(jié)剛過(guò)，全國(guó)樓市就出現(xiàn)一波史無(wú)前例的跳漲與“搶房”浪潮。

        到當(dāng)年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，達(dá)10.5%，漲幅比10月份高出1個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)兩年來(lái)新高……

        盡管從當(dāng)年初開始，政策層面就已經(jīng)釋放出與過(guò)去數(shù)月明顯不同的嚴(yán)厲，但真正壓倒駱駝的最后一棵稻草，是后來(lái)被冠以“房貸新政”的二套房信貸及與之配套的系列政策。

        2007年9月底，《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》公布，出臺(tái)了對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%等規(guī)定。

        雖然在房貸新政后，從價(jià)格上看，樓市勉強(qiáng)支撐了1~2個(gè)月，但當(dāng)年10月后，全國(guó)各個(gè)主要城市的房地產(chǎn)成交量隨著新政執(zhí)行應(yīng)聲而落。

        矯枉似乎必然過(guò)正，調(diào)控支持者沒(méi)有預(yù)料到隨之而來(lái)席卷全球的一場(chǎng)金融風(fēng)暴。

        盡管金融危機(jī)的苗頭在2008年初就已出現(xiàn)，但整個(gè)上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然繼續(xù)在“從緊”的道路上邁進(jìn)。

        到2008年年中，房?jī)r(jià)沒(méi)有停止大幅度下跌的跡象，與此同時(shí)更讓決策層擔(dān)憂的是，成交量的長(zhǎng)期低迷已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了“停工潮”，大量建筑農(nóng)民工返鄉(xiāng)的壓力和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響，不得不讓調(diào)控面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出實(shí)質(zhì)性的讓步。

政策基調(diào)從緊  最嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)

        進(jìn)入2008年秋天，國(guó)際金融危機(jī)的緊迫形勢(shì)嚴(yán)重影響了中國(guó)的外貿(mào)凈出口，而內(nèi)部需求也在就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻的影響下難以抬頭。以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資，此刻成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的最大希望。

        自9月起，央行頻頻下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，信貸政策放松，4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策隨后推出。12月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（131號(hào)文件）頒布，包括營(yíng)業(yè)稅契稅等減免、非首套房信貸標(biāo)準(zhǔn)放松、降低開放商自有資金比例、加快保障房建設(shè)等措施。房地產(chǎn)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)成全面放松。

        此后，各地相繼出臺(tái)“鼓勵(lì)購(gòu)房”的房地產(chǎn)刺激政策，到當(dāng)年年底，2007版的“房貸新政”實(shí)際上已經(jīng)成為一紙空文。

        2009年的調(diào)控松綁，給了整個(gè)房地產(chǎn)十年發(fā)展中最黃金的一年。不僅全國(guó)商品房銷售額首次突破4萬(wàn)億元，而且成交面積大幅上漲至93713萬(wàn)平方米，創(chuàng)1998年以來(lái)的12年最高。所有的房地產(chǎn)商都迎來(lái)了自己公司歷史銷售的最高年份。但是，房?jī)r(jià)大幅上漲，也令決策層憂心忡忡——2009年全國(guó)房屋銷售均價(jià)4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大關(guān)。

        市場(chǎng)的再度走火雖然讓開發(fā)商欣喜若狂，但經(jīng)過(guò)了2007年的“樂(lè)極生悲”，從業(yè)者中不乏有識(shí)之士清醒地認(rèn)識(shí)到了中國(guó)樓市中，市場(chǎng)與政策的辯證關(guān)系。

        到2009年年底，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)年內(nèi)逐步回暖，新增貸款規(guī)模達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近10億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇而繁榮到趨于過(guò)熱，令房地產(chǎn)政策在年底起再轉(zhuǎn)而從緊。

        以今年4月17日新“國(guó)十條”為標(biāo)志，房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向，政策基調(diào)再次從緊。

        中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱：“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，滿足廣大群眾的基本住房需求，這是調(diào)控最基本的思路。有人說(shuō)這是最嚴(yán)格的調(diào)控，無(wú)非是對(duì)于投機(jī)炒房的人比較嚴(yán)厲。這對(duì)于投機(jī)性炒房確實(shí)起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個(gè)重要需求，在政策上很好地體現(xiàn)出來(lái)?！?br/>


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