地產(chǎn)商日益“差錢”銀行開發(fā)貸仍謹(jǐn)慎從嚴(yán)

每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

        為遏制不斷飆漲的房?jī)r(jià)，今年4月以來(lái)，監(jiān)管層在樓市調(diào)控中屢出重拳。近期，管理層再度重申繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，個(gè)人房貸政策不松動(dòng)。同時(shí)，銀行對(duì)開發(fā)商貸款的執(zhí)行情況成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

        銀監(jiān)會(huì)在發(fā)布的2009年年報(bào)中曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患上升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

銀行仍從嚴(yán)發(fā)放開發(fā)貸

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家商業(yè)銀行對(duì)公業(yè)務(wù)部門了解到，雖然房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)持續(xù)數(shù)月，但各銀行對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款和開發(fā)貸款仍然從嚴(yán)發(fā)放。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴(yán)格，各銀行幾乎例外地都謹(jǐn)慎地執(zhí)行了銀監(jiān)會(huì)既定的信貸政策。

        對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀監(jiān)會(huì)有明確的監(jiān)管原則。如要求商業(yè)銀行實(shí)行名單式管理，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標(biāo)準(zhǔn)；要求提高押品標(biāo)準(zhǔn)；把握貸款的額度限制等。貸款總額不得超過再融資的50%，對(duì)于住房銷售合同資金要實(shí)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度，按比例歸還開發(fā)貸款等。

        工商銀行某支行負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，該行重在把握按季按月均衡放貸，以保證各項(xiàng)在建續(xù)建項(xiàng)目的進(jìn)行，而不是一味地堵死對(duì)開發(fā)商貸款的通道。一旦開發(fā)商后續(xù)工程不能繼續(xù)進(jìn)行，也將對(duì)銀行信貸資產(chǎn)產(chǎn)生不良影響。

        記者此前從工商銀行處獲悉，該行今年一季度末房地產(chǎn)貸款占整體貸款的24.1%。其中個(gè)人按揭貸款占15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占8.2%。針對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)注的房?jī)r(jià)下降會(huì)引發(fā)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，工行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，房?jī)r(jià)下跌肯定會(huì)對(duì)銀行帶來(lái)影響，但不能一概而論，要注重信貸結(jié)構(gòu)與總量的配合問題。

        然而，一些股份制商業(yè)銀行公司部業(yè)務(wù)人士則指出，在房地產(chǎn)開發(fā)貸方面，銀行還是遵守嚴(yán)格執(zhí)行、謹(jǐn)慎控制的原則。下半年對(duì)房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)和產(chǎn)能過剩行業(yè)等主要項(xiàng)目仍以“調(diào)控”主為，而更多的信貸資金有望流向中小企業(yè)、低碳領(lǐng)域等。

        業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，由于各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，從今年三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)類公司的資金開支會(huì)出現(xiàn)高潮，資金鏈的壓力將很快呈現(xiàn)。銀行對(duì)于保證開發(fā)貸款安全，不被挪用，以及房?jī)r(jià)不被炒作的目的也將逐步顯現(xiàn)。

開發(fā)商其實(shí)很差錢

        4月17日，在國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》中，要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

        某房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)。自管理層要求將房地產(chǎn)類上市公司在國(guó)內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道被堵死后，新政策對(duì)地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制。各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)商差錢的緊張程度也將與日俱增。

        有分析觀點(diǎn)指出，自樓市調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)中成交量的大幅下跌和房?jī)r(jià)的巋然不動(dòng)讓市場(chǎng)形成了  “2010年開發(fā)商不差錢說(shuō)”的觀點(diǎn)，然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金都有賴于預(yù)售資金的回籠后再開發(fā)，由于此前高價(jià)拿地要面臨土地款的支付及前期開發(fā)的資金投入，而樓市調(diào)控依然嚴(yán)厲，“不差錢”的開發(fā)商資金鏈壓力日益暴露。特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言繃緊的資金鏈隨時(shí)都有斷裂的危險(xiǎn)。

        據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)此前對(duì)于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了“三不貸”的原則。對(duì)于國(guó)土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；對(duì)于住建部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。

        數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬(wàn)億元，同比增速達(dá)38.1%。針對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)多次重申，要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，并繼續(xù)要求各大中型銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。

        記者了解到，多家國(guó)有銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款，都嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單制管理和貸款發(fā)放條件，嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足、“四證”不齊的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)放貸款，對(duì)存在“囤地”、“捂盤’行為的房地產(chǎn)企業(yè)不發(fā)放新增貸款并收回已發(fā)放貸款。

新聞鏈接

銀行貸款緊  小開發(fā)商賣股維生

每經(jīng)記者  子莫  上海報(bào)道

        銀行貸款的緊縮，讓一些小型房產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌。昨天，從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公示中發(fā)現(xiàn)，近1個(gè)多月來(lái)，華東地區(qū)已經(jīng)有5家房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。外界揣測(cè)：難道開發(fā)商要賣股求生？同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然有不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)求民間資本，但這些民間的注資規(guī)模并沒有外界傳言的龐大，部分小型房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入非常困難的境地。

        由于上半年調(diào)控政策的密集出臺(tái)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的放緩，銀行信貸出現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)一直是各家銀行的信貸大戶，但是國(guó)有銀行迫于政策壓力，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備嚴(yán)重不足，難以完成下半年信貸目標(biāo)；而另一方面，地方股份制商業(yè)銀行及農(nóng)村商業(yè)銀行卻早早把1年的信貸額度基本使用完畢，許多小型開發(fā)商只能把觸角滲入到民間金融機(jī)構(gòu)。

        從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信貸緊縮信號(hào)明顯，1～6月房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款逐月累計(jì)分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元；逐月累計(jì)增幅分別為46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%。來(lái)自高華證券的調(diào)研報(bào)告顯示，銀行最多只能給房地產(chǎn)商提供65%的總開發(fā)成本，要求開發(fā)商具備全部4項(xiàng)資質(zhì)，缺一不可，從而控制向開發(fā)商放貸的風(fēng)險(xiǎn)。

        蘇州市一房地產(chǎn)開發(fā)商蔣敏表示：“由于銀行對(duì)購(gòu)買三套房做出了嚴(yán)格的限制，每月的房產(chǎn)銷售量無(wú)法上去，這就導(dǎo)致我們資金鏈的脫節(jié)，不少即將開發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)停滯。雖然民間金融機(jī)構(gòu)放貸量不大，但是多找?guī)准?，暫時(shí)的困難還是可以解決的。”

        浙江寧波一開發(fā)商黃某對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，現(xiàn)在貸款無(wú)門，只能去找民間金融機(jī)構(gòu)來(lái)解決燃眉之急。他透露，在溫州就有不少民間金融機(jī)構(gòu)愿意貸款給房產(chǎn)開發(fā)商，雖然利率高于銀行好幾個(gè)百分點(diǎn)，但是急需資金的開發(fā)商仍趨之若鶩。

        即便如此，有人士表示，在浙江，房地產(chǎn)開發(fā)商在民間金融機(jī)構(gòu)的收獲并不大。

        浙江一金融機(jī)構(gòu)不愿透露姓名的人員表示，以溫州為例，目前，溫州只有14家小額貸款公司和2家村鎮(zhèn)銀行，還有各種形式投入到股權(quán)投資領(lǐng)域的資金不下200億元，但這對(duì)很多開發(fā)商來(lái)說(shuō)仍是杯水車薪。

        在華東地區(qū)，也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，而部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限，只能直接出售其股份來(lái)填補(bǔ)資金缺口。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的5家開發(fā)商，其中2家轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，其余3家也對(duì)股權(quán)也進(jìn)行了不同比例的轉(zhuǎn)讓。

        中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的多位專家表示，優(yōu)勝劣汰原則同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)其審查將將越來(lái)越嚴(yán)格，只有資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大、各方完善的企業(yè)才不會(huì)淘汰出局。

        中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、龍湖、綠城等13家國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2009年獲得的銀行授信總額接近3000億元，僅萬(wàn)科一家便從建行獲得500億元授信。今年，對(duì)于這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，國(guó)有銀行將繼續(xù)放貸。

        中信銀行蘇州支行相關(guān)人員認(rèn)為，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新增貸款，主要投向大型房地產(chǎn)開發(fā)商，在商品房銷售下降已經(jīng)影響資金回籠的情況下，一些難以獲得貸款的中小開發(fā)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。

        同時(shí)，目前以房屋、土地為抵押物的貸款在銀行貸款中占比較大，如果后期房?jī)r(jià)、地價(jià)跌幅過大，銀行抵押物的估值和變現(xiàn)都將受到影響。

        不過特華科研工作站李偉群博士認(rèn)為，今年下半年適度寬松的貨幣政策不會(huì)變，即使要調(diào)整利率，也將采取差別性的調(diào)控方式，比如只上調(diào)存款利率。對(duì)于房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)和產(chǎn)能過剩等行業(yè)，央行將仍繼續(xù)調(diào)控，調(diào)控方式將更多地運(yùn)用市場(chǎng)手段。



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