葉檀：萬科成長一百倍的景象一去不復返

每經(jīng)評論員  葉檀

　　　　市場猜測政策正在轉(zhuǎn)向，由于房價未跌而股價大跌，放松調(diào)控的呼聲不絕于耳。5月18日地產(chǎn)股的上漲，給調(diào)控放松、政策轉(zhuǎn)向論者提供了強大的精神支持。

        可惜，這樣的精神支撐無法持久。中國的經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型不可能中斷，地產(chǎn)股反彈不可能持久。

        5月13日晚，溫家寶總理在天津考察時提出，要進一步加強經(jīng)濟運行監(jiān)測，密切關注和正確分析形勢的發(fā)展變化，把困難和問題考慮得更充分一些。他強調(diào)宏觀調(diào)控要“適時適度”，要注重宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)配合，防止多項政策疊加的負面影響，始終合理把握政策力度。

        5月17日，國家主席胡錦濤在人民大會堂同德國總統(tǒng)克勒舉行會談。胡錦濤指出，當前，世界經(jīng)濟復蘇的基礎仍不牢固，各國應該繼續(xù)堅持刺激經(jīng)濟的舉措，繼續(xù)加強合作。中國愿同德方加強在二十國集團框架內(nèi)的合作，推動國際金融體系和國際金融機構改革不斷取得積極成果。

        有人猜測，中國是否被下跌的大宗商品嚇破了膽，是否對房地產(chǎn)市場的調(diào)控出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)？這種可能性基本不存在。中國經(jīng)濟結構調(diào)整進入深水區(qū)，如果此次調(diào)整不成功，那么中國經(jīng)濟不僅無法保住已有的30年改革開放的成果，也將喪失未來的30年發(fā)展機遇。但調(diào)整并不等于整垮房地產(chǎn)企業(yè)，而是促使房地產(chǎn)企業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

        從房地產(chǎn)市場來說，就是從投資主導轉(zhuǎn)向消費主導，從投資品估值轉(zhuǎn)向消費品估值。相應的，房地產(chǎn)塊板的估值也會下降，與普通制造業(yè)估值看齊，萬科成長一百倍的壯觀歷史景象一去不復返。

        為了博超跌反彈，5月18日，近24億資金搶買房地產(chǎn)股，但這是缺乏主心骨的趨勢性資金，而不是看中長期價值的地產(chǎn)股護法。房地產(chǎn)企業(yè)被低估了嗎？根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類，目前地產(chǎn)板塊2009年整體預測市盈率為23.67倍，2010年預測市盈率為17倍，同期上證綜指這兩項數(shù)值分別為20.62倍與16.74倍。房地產(chǎn)板塊的四大龍頭股“招保萬金”的這兩項數(shù)值更低，分別在18~21倍和14~15倍。5月18日，萬科市盈率17.9倍，保利地產(chǎn)市盈率22.7倍，同期的代表型制造企業(yè)格力14.5倍，海螺水泥18.2倍，東風汽車13.7倍，上海汽車24.5倍。地產(chǎn)股與制造企業(yè)基本持平。如果房地產(chǎn)新政見效，房地產(chǎn)企業(yè)贏利下降，那么房地產(chǎn)企業(yè)的估值就會顯得過高，就如現(xiàn)在高高在上的長虹一樣，以475倍市盈率孤懸于上，不堪重負。

        與半年前相比，地產(chǎn)股估值是過低了。截至4月末，短短半年多，地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲超過150％。據(jù)不完全統(tǒng)計，相關個股漲幅高達三四倍。但地產(chǎn)股上漲的背景是2009年4月以后，房地產(chǎn)成為升值最快、最重要的投資品種。與此相應的新聞背景是，地王頻出、樓價飛漲、開發(fā)商捂盤、購房者排隊、炒房團四處出擊……如今地產(chǎn)股走下神壇，他們正在從投資品向消費品回歸的途中。

        房地產(chǎn)板塊是中國資產(chǎn)品泡沫的象征。如果地產(chǎn)板塊就此一飛沖天，說明地產(chǎn)調(diào)控半途夭折，中國經(jīng)濟將從地產(chǎn)泡沫回歸信貸泡沫，說明從房地產(chǎn)作為抵押品將創(chuàng)造出源源不斷的資金四處蔓延。如果地產(chǎn)股在市場平穩(wěn)中下挫，說明房地產(chǎn)在調(diào)控中完成本輪轉(zhuǎn)型。

        我們的稅費政策鼓勵了房地產(chǎn)投資打壓了實體經(jīng)濟，費盡千辛萬苦從事實體經(jīng)濟不如炒一幢樓。房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展也對中國房地產(chǎn)企業(yè)不利，只追求規(guī)模擴張、不思質(zhì)量進取。在房價上漲階段，各類投機者叢集房地產(chǎn)業(yè)，泥沙俱下、魚龍混雜。中國的多數(shù)建筑壽命只有30年，既無低碳更無審美，從出生伊始就像一堆建筑垃圾。好企業(yè)無法脫穎而出，連標志性企業(yè)萬科都走上了“贏利靠通脹、成長靠投資”的怪圈，萬科一直追求的低碳建筑沒有真正發(fā)端，他們忙于圈地、忙于和各類諸侯比拼。

        中國的宏觀經(jīng)濟政策與證券市場取向明確，中西部需要制造業(yè)，中國城市化需要房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)必須回歸制造業(yè)的本行之中，而不能在信貸、投資市場成為定乾坤者。所謂適度寬松與刺激經(jīng)濟，只要有助于經(jīng)濟平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，都是適度；只要有助于中國重要基礎建設與高科技產(chǎn)業(yè)的投資，都在鼓勵之列。央票回籠不是略寬了嗎？這就是微調(diào)。

        以為政策大逆轉(zhuǎn)，以為中國經(jīng)濟將重回磚塊經(jīng)濟老路，以為地產(chǎn)股回到投資主導的前20年美妙市場，實在是看錯了行情，認錯了門。



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