保利香港“賤賣”海語西灣 蹊蹺虧損引多方猜測

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫發(fā)自上海

        2002年，保利香港以3650萬元獲取深圳保利海語西灣項(xiàng)目，卻在苦心經(jīng)營了8年后，以1075萬元的價(jià)格賤賣出51%的股權(quán)。該項(xiàng)目盡管土地成本只有3650萬元，但銷售額卻達(dá)到5.8億元。然而，保利香港的公告卻稱，2008年和2009年，負(fù)責(zé)開發(fā)海語西灣的祥瑞地產(chǎn)稅后虧損凈額分別為1048萬元和2014萬元。令人疑惑的是，上述項(xiàng)目截至去年12月31日的經(jīng)審核凈資產(chǎn)余額達(dá)1.36億。

        保利地產(chǎn)為何僅以1075萬元就出售了所擁有的祥瑞地產(chǎn)51%的權(quán)益？一筆“虧本”的買賣引來多方猜測。

懸念緣起“低買高賣”仍然虧損

        3月3日，保利香港公布，以1075萬元出售深圳市祥瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司51%的權(quán)益。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)Szhome研究與發(fā)展部制作的  《寶安歷年土地交易市場土地交易分析》數(shù)據(jù)顯示，負(fù)責(zé)深圳海語西灣樓盤發(fā)展的祥瑞公司，8年前僅以3650萬元的價(jià)格，折合樓板價(jià)僅582.19元/平方米購得海語西灣開發(fā)地塊。

        保利香港通告稱，截至去年12月底的兩個(gè)財(cái)年，祥瑞的錄得稅后虧損分別為1048萬元及2014萬元。保利香港指出，出售祥瑞會(huì)為集團(tuán)帶來收益，并可取得現(xiàn)金流入，以進(jìn)行其他項(xiàng)目的發(fā)展，預(yù)期可錄得未經(jīng)審核估計(jì)出售收益約16.1萬元。值得玩味的是，盡管該公司宣稱業(yè)績虧損，但3月12日保利香港公告顯示，董事認(rèn)為祥瑞出售代價(jià)公平合理，因?yàn)楫?dāng)中已計(jì)祥瑞向股東派發(fā)的1.15億元股息。

        但中房信集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，海語西灣樓盤自2008年11月開盤至2009年年底，已完成住宅銷售任務(wù)，獲取了5.8億元的銷售額，折合每平方米的成交均價(jià)超過9000元/平方米。

        購地成本又如此之低，又取得了極高的銷售額，為何項(xiàng)目開發(fā)的公司依然會(huì)出現(xiàn)巨額虧損?這可能嗎?另一疑問在于，祥瑞實(shí)業(yè)截至去年12月31日經(jīng)審核凈資產(chǎn)余額達(dá)到1.36億，保利香港卻僅僅以1075萬出售了公司占該項(xiàng)目51%權(quán)益。

        “如果是真的，開發(fā)商也太不會(huì)做事，錢被別的供應(yīng)商給賺走了”,中房信分析師薛建雄如是說。

        保利香港投資公關(guān)楊雪玉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海語西灣具體的收益和成本保利香港尚不知情。“我們按程序辦事。生意人不會(huì)做虧本的買賣，公司做出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策完全出于控制成本的目的”,楊雪玉說。

同行財(cái)報(bào)顯示虧本“理由”不足

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日查閱了萬科、保利、金地三家房地產(chǎn)上市公司2008、2009年的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)即使在市場最低迷、很多公司不得不被迫降價(jià)的2008年，上述三家公司沒有一家計(jì)提深圳開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。三家公司中僅金地集團(tuán)開發(fā)的深圳上塘道項(xiàng)目，在2008年曾出現(xiàn)了約2.5億元的凈利潤虧損，但在2009年獲得2.3億多元凈利潤盈利。此外，深圳上塘道項(xiàng)目是在2007年的3月3日受讓，而保利香港獲得海語西灣地塊的時(shí)間是2002年1月18日。

        據(jù)中房信集團(tuán)深圳分析師羅翠蓮介紹，2002年至2007年的5年間，深圳住宅用地的樓板價(jià)成交均價(jià)由900多元/平方米上漲至2300多元/平方米。而保利海語西灣所處的西鄉(xiāng)板塊，由于有地鐵一號線的建設(shè)，是近年來深圳樓市的熱點(diǎn)成交板塊之一。

        早在2008年，保利海語西灣就已經(jīng)賣到9000元/平方米，而到了2009年更曾經(jīng)賣過16000、17000元，甚至20000元/平方米的高價(jià)。2009年5月，該項(xiàng)目售罄。

        羅翠蓮說，如果保利香港僅以3650萬元，折合每平方米582.19元的價(jià)格獲得土地，項(xiàng)目公司還虧損，的確有些不可思議。房地產(chǎn)開發(fā)建安成本每平方米才幾千元，再加上一些隱性成本，“一般情況下，開發(fā)商以上述價(jià)格獲取土地開發(fā)都能賺錢”。

        會(huì)不會(huì)是海語西灣采用了非常優(yōu)質(zhì)的建材，才導(dǎo)致開發(fā)商虧本呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于日前考察過海語西灣項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)建筑材料與周邊其他項(xiàng)目并沒有太大差別。羅翠蓮說，西鄉(xiāng)板塊的開發(fā)商都是大公司，所用建材基本相同，保利海語西灣也沒有體現(xiàn)出特別優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)。

外界質(zhì)疑為規(guī)避巨額土地增值稅？

        保利香港最新業(yè)績報(bào)顯示，公司近兩年的業(yè)績一直處于上升階段。保利香港2009年的財(cái)報(bào)顯示，2009年集團(tuán)的營業(yè)額及純利分別急增116%及197%，其中，集團(tuán)核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長強(qiáng)勁，收入增加1.3倍，經(jīng)營利潤率亦大幅提高7.3個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。

        在這樣的情況下，保利香港操盤海語西灣項(xiàng)目長達(dá)5年，非但沒有獲得一分錢贏利，反而在銷售全部結(jié)束后宣布虧損低價(jià)賣股退場，不得不令人感到疑惑。分析人士認(rèn)為，這可能和保利海語西灣項(xiàng)目即將面臨的巨額稅收有關(guān)。

        寶安地方稅務(wù)局項(xiàng)目管理科人員證實(shí)，海語西灣項(xiàng)目目前尚在備案階段，土地增值稅的最后清算工作要到今年晚些時(shí)候方能進(jìn)入正式的清算程序。

        項(xiàng)目管理科人員解釋說，土地增值稅清算是自2005年左右才開始執(zhí)行的，需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目量繁重。而海語西灣的銷售工作是在2008年至2009年間完成的，雖然企業(yè)做了清算的申報(bào)，稅務(wù)局也已于去年對該項(xiàng)目做了視察和初步審議，要進(jìn)入最后的清算還需要一些時(shí)間。

        而在保利香港出售所持海語西灣項(xiàng)目全部股份之后，上述項(xiàng)目的土地增值稅已與保利香港無關(guān)。另外，由于項(xiàng)目投資出現(xiàn)虧損，該項(xiàng)目的企業(yè)所得稅，實(shí)際上也無需交納。

        上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平毫不諱言，開發(fā)商為了規(guī)避土地增值稅，確有故意“做虧”項(xiàng)目的可能，如果是為了避稅而故意做虧，稅務(wù)部門應(yīng)該對該項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際征收情況進(jìn)行核查。

        對于外界的質(zhì)疑，保利香港投資公關(guān)楊雪玉的表態(tài)是，外界認(rèn)為保利香港規(guī)避土地增值稅的繳付純粹只是猜測。3月17日，記者多次問及海語西灣項(xiàng)目公司錄虧的原因，保利香港一直未予回復(fù)。

甩掉“包袱”或?yàn)楂@得母公司注資

        如果保利香港確實(shí)為了  “避稅”而做虧海語西灣項(xiàng)目，那么動(dòng)機(jī)是什么呢？要知道，保利香港的母公司——保利集團(tuán)是一家知名央企，顯然不會(huì)同意集團(tuán)子公司為了避稅，而故意讓項(xiàng)目投資產(chǎn)生虧損。

        保利香港的上述舉動(dòng)，或許與同門手足保利地產(chǎn)華麗的業(yè)績帶來的壓力有關(guān)。

        根據(jù)保利地產(chǎn)公布的2009年年報(bào)，當(dāng)年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入229.87億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤35.19億元，同比分別增長48.11%和57.19%；每股收益為1.06元，同比增長51.43%。

        保利地產(chǎn)帶給保利香港的壓力，并不僅僅限于業(yè)績。根據(jù)此前的報(bào)道，保利地產(chǎn)曾不止一次流露出要“吃掉”保利香港的野心。

        3月，保利地產(chǎn)董事長李彬海在股份大會(huì)上表示，去年上半年，保利集團(tuán)曾明確提出要把保利香港整合到保利地產(chǎn)中，當(dāng)初的整合方案大概是以一種私有化的形式進(jìn)行。但由于市場突變，私有化的成本增高，在評估方案后，認(rèn)為這并不優(yōu)于自主地在市場取得項(xiàng)目，因此方案并沒有成行。但集團(tuán)還是很看重兩個(gè)平臺的整合，這種整合在將來必然會(huì)實(shí)現(xiàn)。

        一位保利集團(tuán)內(nèi)部人士表示，保利香港趕緊做大的原因之一就是怕被保利地產(chǎn)吃掉。當(dāng)記者向保利香港的投融資部門表述這種說法時(shí)，對方一笑而過，表示這是“亂說的”。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保利集團(tuán)目前并沒有將二級公司整合的方案報(bào)給國資委。

        不過某著名券商報(bào)告也特別提到了保利地產(chǎn)和保利香港整合的問題，其中的表述頗具深意，“目前來看，保利地產(chǎn)與保利香港未來誰牽頭的問題較難判斷，畢竟保利香港目前規(guī)模也已經(jīng)不小，況且國企的改制還牽扯太多的人事安置問題，處理不好，很可能會(huì)引發(fā)一系列問題。也許雙方在不同的資本市場上市，互相學(xué)習(xí)，互相促進(jìn)，也不失為一種解決方法。”

        事實(shí)上，保利系的整合已經(jīng)開始。保利香港3月17日宣布，以39.83億元向母公司保利集團(tuán)收購擁內(nèi)地4個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的RapidBloom全數(shù)股權(quán)。保利香港表示，倘若由保利集團(tuán)進(jìn)行土地收購更為有利，董事認(rèn)為保利集團(tuán)將會(huì)繼續(xù)在合適情況下再向本公司注入資產(chǎn)。

        這是否意味著，保利香港之前急于甩掉祥瑞這個(gè)“包袱”，已換來了其期望的回報(bào)呢？



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