滬深樓市量價齊跌 調(diào)控立竿見影？

每經(jīng)記者  張敏  楊羚強(qiáng)  朱玲  翟敏  發(fā)自北京、上海、廣州、深圳

        入冬以來，從北到南的一場場風(fēng)雪，令我國不少地方陷入嚴(yán)寒。

        從去年12月開始陸續(xù)出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，也在短短一個多月時間里，讓火爆的樓市迅速地“降溫”。

        1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即“國11條”），提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。政策出臺后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的市場反應(yīng)并不樂觀，市場預(yù)期也并不一致。

        但無一例外的是，四大城市的房地產(chǎn)成交量都出現(xiàn)明顯下滑，顯示市場觀望情緒升溫。上海、深圳甚至出現(xiàn)了樓價下行的現(xiàn)象，佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：1月4日~10日，上海市商品住宅成交均價為17802元/平方米，環(huán)比前周下跌了16%。按照以往的市場規(guī)律，“量在價先”，這是否意味著房價也將迎來拐點(diǎn)？

北京

二手房成交量降逾八成  開發(fā)商仍在觀望

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日~9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面積334477平方米，比上月同期分別下降47.15%、45.31%。同期，二手房成交的降幅則超過80%。

        “‘國11條’主要還是對原有政策的梳理與總結(jié)，要想真正達(dá)到調(diào)控的效果，需要北京市政府出臺細(xì)則，對相關(guān)政策進(jìn)行細(xì)化。”房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛我家副總經(jīng)理胡景輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

政策仍有細(xì)化空間

        胡景輝表示，“國11條”中并無強(qiáng)制性的措施，在北京市出臺調(diào)控政策細(xì)則之前，尚不能預(yù)期其市場影響。他表示，“北京版”調(diào)控政策有可能在春節(jié)前出臺，南城、CBD東擴(kuò)區(qū)，以及軌道交通沿線將可能成為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。

        以保障房建設(shè)為例，保障房用地的供應(yīng)量、分布位置、面積、保障人群，限價房的價格上限，廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)等，這些標(biāo)準(zhǔn)都需要得到明確。去年12月底，北京市國土局表示，2010年將供應(yīng)住宅用地不少于2500公頃，其中，保障性住房用地面積不低于50%。

        此外，二套房中的改善和投資性需求需要進(jìn)一步區(qū)分。胡景輝表示，如果一味按照40%作為二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，將會打擊到大部分改善型住房需求。因此，在執(zhí)行差異化信貸和稅收政策之前，亟須制定標(biāo)準(zhǔn)，對這兩種需求予以區(qū)分。

        來自北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費(fèi)者是改善型購房。而在普通商品房交易中，上述比例更高。

開發(fā)商預(yù)期難受影響

        中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“國11條”明確表示“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，是市場的利好消息。因此，開發(fā)商的預(yù)期不會受到太大影響。

        他表示，“供不應(yīng)求”是北京房地產(chǎn)市場的主要問題。增加土地供應(yīng)對緩解這種現(xiàn)狀的作用有限，同時，增加保障房用地供應(yīng)比例將進(jìn)一步擠占商品房用地，并推高房價。

        1月11日，SOHO中國董事長潘石屹在博客上表示，“巧婦難為無米之炊”，只有增加土地供應(yīng)，才能提供更多普通商品房。潘石屹還表示，囤地的根源在于土地供應(yīng)不能滿足市場的需求。

        美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，新政在一定程度上緩和了市場的憂慮，對房地產(chǎn)市場來說是利好消息。受此影響，今年的北京房地產(chǎn)市場仍會呈上行走勢，房價漲幅或?qū)⒎啪彛@仍將取決于政策細(xì)則的出臺。

上海

住宅成交均價跌16%成交量持續(xù)走低

        新年伊始的上海樓市“飛雪連連”。

        佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：1月4日~10日上海市商品房成交面積21.78萬平方米，與前周相比減少了25%，成交均價為15713元/平方米，環(huán)比前周下跌了6%；上海市商品住宅成交面積17.09萬平方米，與上周相比減少了16%，成交均價為17802元/平方米，環(huán)比前周下跌了16%。

一、二手房成交量大跌

        二手房的成交情況同樣慘淡。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析：受前期政策影響，1月成交量或?qū)⑤^去年12月份萎縮，下跌幅度在2~3成左右。事實(shí)上，早在去年12月，上海的二手房成交量就已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌。

        在此背景下，一些中小型二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始提前“覓食”，業(yè)務(wù)重點(diǎn)由二手房買賣開始轉(zhuǎn)向租賃。一些經(jīng)紀(jì)人坦言，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓他們在新年一直沒有開單，提前另謀業(yè)務(wù)方向也是無奈之舉。

二套房貸或早已首付四成

        “二套房貸政策不會影響客戶的購買力，但會影響客戶的購買心態(tài)。”早在去年12月30日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱就對可能出臺的二套房貸政策有過這樣的預(yù)言。

        “早在去年底，我們就已經(jīng)收緊二套房貸，首付就已經(jīng)被要求四成以上，只有那些非常優(yōu)質(zhì)的客戶，我們才會給出首付三成或者更低的優(yōu)惠條件。”一家外資銀行的個人房貸經(jīng)理昨日（1月11日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露說。

        事實(shí)上，此前上海很多商業(yè)銀行早就已經(jīng)提高了二套房貸的首付標(biāo)準(zhǔn)。原因是至去年年底，銀行全年的放貸指標(biāo)已經(jīng)用得差不多，失去了放貸的動力。

        而對很多有二套房貸需求的購房者來說，相比于首付，他們關(guān)心的是，銀行房貸的利率是否會嚴(yán)格執(zhí)行上浮10%。

        上述外資銀行個人房貸經(jīng)理說，去年初監(jiān)管部門對二套房貸“首付四成，利率上浮10%”的要求并沒有得到徹底執(zhí)行。大部分銀行提供給客戶的貸款利率低于基礎(chǔ)利率，較基準(zhǔn)利率上浮10%的二套房貸少而又少。

        由于此次  “貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”，事實(shí)上具體的貸款利率仍然由銀行決定，因此短期內(nèi)銀行不會立即提高二套房的貸款利率。不過，上海一家小額貸款公司總經(jīng)理陸愛萍說，不少銀行去年的效益不太好，不排除根據(jù)新的二套房貸政策，集體提高貸款利率的可能，但也僅僅只會是小幅度提高。

開發(fā)商或于3月推新房

        易居中國分析師薛建雄曾表示，如果房地產(chǎn)公司不看好后市，極有可能會提前推盤銷售，以降低后市風(fēng)險。而如果認(rèn)為目前的市場觀望氛圍濃郁，也會考慮推遲至4月份以后開盤。

        但記者昨日調(diào)查世茂、大華、碧桂園、珠江等上海乃至全國的一線地產(chǎn)公司，得到的答案幾乎驚人一致，今年的新房源要在3月份以后才開始推出。上海中原等二手房公司也紛紛看好今年后續(xù)的市場。據(jù)透露，雖然目前上海二手房成交量下跌較多，但中原地產(chǎn)依然在增招人手。安居客網(wǎng)上海公司的媒體負(fù)責(zé)人透露，今年初在該網(wǎng)站發(fā)布二手房套數(shù)反而比去年底增加了3.1%。

        世茂房地產(chǎn)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，雖然很多人都埋怨上海房價太高，但上海房價絕不會出現(xiàn)大幅度下跌。因?yàn)椋词瓜碌恢羶沙?，買不起房的人仍然買不起房，而能夠承受高房價的購房者，是不會因?yàn)榉績r下跌就出手入市的。

廣州

今年推5.6萬套保障房

        據(jù)新浪樂居監(jiān)控廣州市國土資源和房屋管理局的官方網(wǎng)站的一手樓成交數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日~6日，廣州樓盤成交量一路走低，1月7日，一手樓盤網(wǎng)簽僅251套。

        記者從廣州房管局了解到，今年廣州將有5.6萬套包括廉租房、經(jīng)適房等在內(nèi)的保障房入市。特別針對中間群體首次推出了經(jīng)濟(jì)租賃房。

        據(jù)悉，曾經(jīng)一度，廣州市場上出現(xiàn)周邊的商品房售價比限價房低。因此2008年年底，廣州市政府就表示將連續(xù)兩年不會推出限價地，而中國奧園等開發(fā)商早期拍得的限價地也在去年因各種原因轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為商品房用地。此次廣州國土局表示，將根據(jù)去年做的限價房需求調(diào)查制定今年的限價房用地供應(yīng)。

        地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，目前廣州房價再創(chuàng)新高，限價房有一定的市場需求，推出可能性較大。龍斌也表示，限價房將會在短期內(nèi)起到一定的調(diào)節(jié)作用，此次推出可能會依照區(qū)域來劃分。

        此外，根據(jù)“國11條”要求，為打擊閑置用地，廣州市政府專門制定了治理閑置用地管理辦法，表示若不開發(fā)，將會依照市場價補(bǔ)交增值地價以及對閑置用地一次性繳納地價20%的土地閑置費(fèi)用。

        合富輝煌首席市場分析師龍斌表示，政策主要是抑制房價漲幅過大，但降價的可能性不大。德冠投資董事總經(jīng)理莫嶸認(rèn)為，市場由供需矛盾決定，可以肯定的是，市中心由于供應(yīng)趨緊，房價肯定會漲；而郊區(qū)房價將會有一定調(diào)整。

深圳

房價下行幾成定局

        進(jìn)入新年,深圳新房市場成交量和成交均價在前周基礎(chǔ)上繼續(xù)回落。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，接連出臺的調(diào)控政策必將對樓市產(chǎn)生重大影響，深圳房價下行幾乎已成定局。

        世聯(lián)地產(chǎn)2010年第一周房地產(chǎn)市場周報顯示，上周（1月4日~10日）共成交819套，環(huán)比下降20.9%；成交均價為21357元/平方米，環(huán)比下降0.6%。二手房方面，上周共成交1690套，環(huán)比驟降70.9%。一、二手房成交量的比例為0.48：1，成交量之間的差異程度趨于緩和。

        記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著上周末“國11條”的頒布，業(yè)界普遍認(rèn)為，樓市的深層調(diào)整或許才剛剛開始。

        深圳社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為，宏觀政策對房價的影響有一定滯后性，并不會一頒布便立即見效，這其中一般需要6個月左右的消化周期。如果房地產(chǎn)商資金充裕，或會在短期內(nèi)選擇不降價。但是，由于一系列調(diào)控政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下降，需求不斷減少，預(yù)計在半年左右之后，房價便會受到影響而出現(xiàn)下降。

        中國指數(shù)研究院華南研究中心分析師楊奕表示，雖然過去一周深圳新房成交均價仍然在兩萬元以上，但市場成交熱情明顯降低。“國11條”出臺后將進(jìn)一步加重部分購房人的觀望心理，導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場交易萎縮，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格走勢。

        深圳市委書記劉玉浦近日表示，2010年深圳將建5萬套保障性住房。這一數(shù)量，相當(dāng)于深圳特區(qū)成立以來保障房建設(shè)數(shù)量的總和；也相當(dāng)于2009年深圳新房成交總量的7成。巨量保障房進(jìn)入市場，無疑將極大地分流潛在購房者，同時也對深圳居高不下的房價產(chǎn)生抑制作用。

        “從某種角度來講，5萬套保障房建設(shè)的意義，或許更在于深圳市政府對房地產(chǎn)市場調(diào)整的力度和決心。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。“在過去多年時間里，政府在保障房建設(shè)方面做得并不夠。”不過他同時稱，深圳市政府在短短10多天時間里，把原計劃的2萬多套調(diào)整到5萬套，而大規(guī)模的保障房建設(shè)土地、資金、拆遷、開發(fā)等一系列相關(guān)問題實(shí)際上尚不成熟，5萬套保障房是否能夠在今年完成，還有待觀察。

        宋丁分析，一系列調(diào)控政策的出臺，加上深圳市5萬套保障房的建設(shè)，必將導(dǎo)致深圳房價的下行。“可以預(yù)計，房價將在二季度下行。從深圳的房價來看，下調(diào)一部分是理所當(dāng)然的。”



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