銀行業(yè)競爭激烈 自律公約恐不攻自破

每經(jīng)記者  胡俊華  曹順妮  馬駿骎  黃惠敏  發(fā)自上海、北京、深圳

        上海銀行同業(yè)公會正在醞釀的《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》（以下簡稱《公約》），按照《公約》規(guī)定，滬上商業(yè)銀行將取消以往向地產(chǎn)中介機構(gòu)支付  “返點”的慣例。

        所謂銀行”返點“，是指銀行與地產(chǎn)中介機構(gòu)合作，對于中介機構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金，這部分傭金也稱為“返點”。

        “返點”，這個在銀行看來，不能拿到桌面上談的話題，近日被光明正大地擺到桌面上討論。銀行當初為什么要返點？現(xiàn)在為什么又要取消？取消與不取消有什么區(qū)別？銀行向中介支付返點有何弊端？滬上既有的個人按揭貸款利益鏈條如何？又會發(fā)生何種改變？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開調(diào)查。

　　　　上海銀行傳統(tǒng)的返點政策或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。據(jù)悉，上海銀行同業(yè)公會在多次召集各商業(yè)銀行進行研究的基礎(chǔ)上，已初步醞釀形成上海市銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的自律公約。

        按照《公約》規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機構(gòu)或其代理機構(gòu)或個人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源。

上?！胺迭c”政策或?qū)⒔K結(jié)

        為了貫徹這一條款，《公約》還制訂了嚴格的監(jiān)督和處罰措施?！豆s》明確表示，銀行及相關(guān)從業(yè)人員有權(quán)利及義務(wù)向同業(yè)公會投訴和舉報違反公約的行為。對于違反公約的會員單位，公會將給予警告、通報批評、同業(yè)譴責(zé)至取消會員資格等處分，并提請銀行監(jiān)管部門給予查處。

        《公約》還特別指出，對于索取或收取銀行及其從業(yè)人員傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，同業(yè)公會將實行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產(chǎn)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作。

        上海市銀行同業(yè)公會相關(guān)人士表示，目前《公約》正在業(yè)內(nèi)征求意見，已經(jīng)基本形成共識；《公約》將履行相應(yīng)內(nèi)部程序后正式發(fā)布。

        此外，記者了解到，今年10月份，上海銀監(jiān)局在下發(fā)的《關(guān)于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中指出，對于支付房產(chǎn)中介傭金的問題，各行要通過上海市銀行同業(yè)公會進行協(xié)調(diào)，推進形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

        目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業(yè)公會的會員單位，此舉出臺，意味著上海各商業(yè)銀行今后將不再對中介進行“返點”。

“返點”是惡性競爭的產(chǎn)物

        所謂銀行返點，是指銀行與地產(chǎn)中介機構(gòu)合作，對于中介機構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金。由于上海商業(yè)銀行數(shù)量眾多，個人住房按揭貸款競爭激烈，因此各銀行都會制定各自的返點政策。

        “返點，說明了銀行與中介的互助關(guān)系。”滬上一資深房貸中介人士對記者表示，“一方面，銀行每年都有考核指標，中介給銀行推介業(yè)務(wù)緩解了銀行的考核壓力；另一方面，銀行返點也成為房貸中介的主要收入來源?！痹摲抠J中介人士表示，滬上知名地產(chǎn)中介機構(gòu)都有專門的個人按揭貸款部門，與銀行個貸部對接。

        深圳市國內(nèi)銀行同業(yè)公會秘書長張南昌告訴記者，在2007年之前，銀行在做住房按揭貸款業(yè)務(wù)時并不需要向中介提供“返點”費用，但是后來隨著樓市越來越紅火，銀行按揭業(yè)務(wù)競爭越趨激烈，銀行業(yè)的競爭漸漸有良性競爭向惡性競爭轉(zhuǎn)化。張南昌告訴記者，銀行在“返點”和“客戶資源”面前，與房產(chǎn)中介機構(gòu)卻不得不“微妙”起來。

        在業(yè)界看來，銀行向中介機構(gòu)提供“返點”可以獲得更多的客戶資源，但是另一方面，正如張南昌所言“返點”是低端的價格競爭方式。

惡性競爭  銀行利益受損

        既然銀行與中介此前已經(jīng)達成合作關(guān)系，為何上海銀行同業(yè)公會要求銀行不再支付返點？

        “同業(yè)公會要取消銀行返點，可能是因為今年來各大銀行在返點政策上的無序競爭?！币徊辉竿嘎缎彰墓煞葜沏y行個貸部經(jīng)理表示。

        該個貸經(jīng)理表示，其實，銀行返點的行為由來已久，只不過今年情況更加特殊?！耙酝y行返點大都在5～6個點  （千分之五六），但由于去年底時樓市慘淡，各銀行為了達成今年的考核目標，紛紛采取大比例返點政策來激勵中介機構(gòu)?！?br/>
        這位個貸部經(jīng)理表示，以該行的返點為例，在去年，該行向合作的中介機構(gòu)支付返點在5個點左右，但今年初的返點比例一度高達15個點。以一套房子商業(yè)貸款50萬計算，在去年，中介機構(gòu)可以拿到2500元返點，但在今年初，中介機構(gòu)可以拿到7500元。

        “由于房貸中介獲取了高額利潤，對銀行來說，在扣除其他相關(guān)費用后，銀行第一年在該業(yè)務(wù)上并不賺錢?！痹撊耸糠Q，銀行同業(yè)公會因此希望銀行都不返點，以遏制惡性競爭。

銀行：違規(guī)行為多致被禁

        另外，取消返點也是因為房貸中介的一些違規(guī)行為。在中信銀行的一位個貸部負責(zé)人看來，各地產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取高額返點也會采取違規(guī)行為，通過包裝讓一些原本不符合貸款標準的申請人獲得貸款。

        該負責(zé)人表示，中信銀行很早之前便不再向房產(chǎn)中介支付返點，主要是從合規(guī)經(jīng)營和風(fēng)險防范角度考慮的。銀行支付傭金，會隱藏較大的法律和道德風(fēng)險。比如，曾出現(xiàn)個別房產(chǎn)中介機構(gòu)和人員為獲取“返點”，“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，損害了客戶的利益。

        此外，該人士指出，銀行在此模式下，也容易造成放松前期調(diào)查，脫離市場營銷，簡單依賴中介，甚至可能會引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。因此，“銀行不再委托房產(chǎn)中介辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險將會降低?！倍y行同業(yè)公會相關(guān)人士指出，除了一些房貸中介的違規(guī)操作因素外，隨著近年來銀行監(jiān)管部門對貸款審查和發(fā)放的制度不斷規(guī)范，如要求貸款合同面簽，要求銀行工作人員自行辦理抵押登記手續(xù)等，房產(chǎn)中介為銀行貸款提供的對價服務(wù)已經(jīng)越來越少，向房產(chǎn)中介支付傭金演變成為純粹業(yè)務(wù)不當競爭的手段。

中介：因銀行業(yè)務(wù)已飽和

        滬上知名房貸中介機構(gòu)凱弈投資副總經(jīng)理趙煒表示，目前銀行停止返點，仍是一種市場行為。

        趙煒指出，由于上半年來上海樓市井噴行情的出現(xiàn)，令銀行今年的任務(wù)額已經(jīng)基本完成，“各大銀行都吃飽了，吃撐了”，所以銀行缺乏開拓業(yè)務(wù)的動力，而銀行停止向中介返點，仍是一種市場行為。

        王先生（化名）是上海某大型房地產(chǎn)中介負責(zé)人，對于行業(yè)的風(fēng)聲雨聲總是格外敏感。他說：“銀行的各種情緒我們都能理解，大行市場占有率較高，年末額度又已基本完成，加上利差環(huán)境小，現(xiàn)在又有加息的預(yù)期，這些都使得大行放慢了腳步，或收緊前期相應(yīng)的激進政策，也可能是配合監(jiān)管層監(jiān)管意圖，起到政策響應(yīng)的表率作用”。

現(xiàn)狀

　　“已經(jīng)聽說了銀行返點要取消的消息?！币豢偛吭谏钲诘墓煞葜沏y行個貸部經(jīng)理對記者表示，“其實，就目前水平來看，我們行的返點已經(jīng)從高峰時期大幅下跌，已經(jīng)跌至5個點的水平。至于是否徹底取消銀行返點，我們還在等待總行的進一步通知?！?br/>
滬多數(shù)銀行已經(jīng)停止“返點”

        據(jù)記者了解，目前滬上多家銀行已經(jīng)停止向中介支付返點。

        而滬上一國有大行個貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“我們銀行已經(jīng)停止了向各中介機構(gòu)支付返點；至于明年是不是取消返點，我們?nèi)栽诘冗M一步的通知?！?br/>
        該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，雖然其他銀行因為業(yè)務(wù)飽和的關(guān)系，已經(jīng)停止向中介返點，但在該支行做業(yè)務(wù)的話，房貸中介目前還能獲得10個點的返點。

        而另一家中小銀行的資深業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，“我們支行的返點政策，還是會依據(jù)總行的政策規(guī)定行事。另外，對我們這樣的中小銀行來說，即便上海同業(yè)公會正式實施銀行集體不返點的約定，這一約定也會首先落實到大銀行頭上，對我們而言，存在一定的遲滯?！?br/>
深圳“返點”已停  但存在隱憂

        關(guān)于停止向中介機構(gòu)提供  “返點”費用，自深圳24家銀行簽訂自律公約以來將近兩個月，其執(zhí)行情況又如何呢？張南昌向記者表示，經(jīng)過最近的回訪以及調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行效果符合預(yù)期。據(jù)他了解，深圳有些分行已經(jīng)將源頭堵住，已經(jīng)不再向下面支行下?lián)堋胺迭c”經(jīng)費了。

        目前，從了解的情況來看，深圳“返點”是停了，但是仍有人憂心這種情況是否會持續(xù)。對于這種在惡性競爭的產(chǎn)物，若明年深圳樓市再度活躍以及銀根比較松的情況下，“返點”明年會否卷土重來？張南昌認為，深圳銀行業(yè)競爭激烈，銀行簽訂自律公約后是以各自的誠信做擔(dān)保，靠得是大家自律，守信用。銀行間會相互監(jiān)督，銀行公會也會定期回訪。

影響

　　  趙煒表示：“上海目前有一些經(jīng)營模式簡單的房貸中介，一方面從銀行獲取返點，另一方面又將返點支付給合作的地產(chǎn)中介，自己僅保留2～3個點的利潤。”

模式簡單的房貸中介將倒閉？

        趙煒表示，對這些房貸中介來說，如果上海市銀行同業(yè)公會制定的銀行不再向中介支付返點的公約付諸實施，這意味著其主要的收入來源將被切斷，一些經(jīng)營模式簡單的房貸中介將倒閉，其中甚至?xí)ㄒ恍弦?guī)模較大的房貸中介。但有分析認為此舉對地產(chǎn)中介沖擊較小，中信銀行一個貸部負責(zé)人表示，房產(chǎn)中介的主營收入來源是房屋買賣雙方各1%的傭金收入，以及房屋租賃雙方各7%的傭金收入，而非銀行的“返點”收入。所以，銀行不再向各中介支付“返點”，不會導(dǎo)致房產(chǎn)中介的消失。

業(yè)內(nèi)人士：對銀行影響不一

“如果銀行集體停止返點，對我們行的業(yè)務(wù)沖擊較小。”一國有大行個貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示，“我們支行目前主要以一手房按揭貸款為主；而中介推薦而來的業(yè)務(wù)，多是二手房個人貸款，這一業(yè)務(wù)占比較小，因此沖擊不會很大?！迸c國有大行相比，網(wǎng)點較少的中小銀行個貸業(yè)務(wù)或不可避免會受一些沖擊。一位股份制銀行個貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示，由于該支行成立時間并不長，加上地理位置位于滬郊，因此，經(jīng)由房貸中介而來的個貸業(yè)務(wù)占了相當比重。

對策

　　　　王先生稱：“先是四大行漸次調(diào)緊七折利率，又加上停止返傭，作為房產(chǎn)中介我們也在調(diào)整策略，貸款業(yè)務(wù)我們最近都在找股份制銀行，還有一些外資行進行合作，”他對《每日經(jīng)濟新聞》表示。

中介：開始轉(zhuǎn)投中小銀行

        “作為中介，我們不可能只掌握一家銀行資源，也不會堅持只給一家銀行做，所以根據(jù)政策變化我們也會變，”王先生說，“當然銀行貸款生意和業(yè)務(wù)員的引導(dǎo)的確是很有關(guān)系的，返傭這件事情的出現(xiàn)本身就是銀行競爭加劇之后才出現(xiàn)的，所以銀行對中介可以說是相當重視，我們現(xiàn)在從其它銀行仍可以拿到返傭，比例大概在1%~1.5%。”

        另一家中介公司李姓業(yè)務(wù)員說，“我們和渣打銀行合作較多，返傭還是有，建行是最早關(guān)掉的，大行現(xiàn)在貸款都已經(jīng)難辦很多，估計到12月審貸將更慢?！?br/>
銀行：民生、招行逐步轉(zhuǎn)向商貸

        民生銀行的一位經(jīng)理稱，“如今各家銀行都在觀望明年的房貸政策。”房貸收緊還是繼續(xù)保持7折優(yōu)惠利率，直接影響銀行的放貸策略甚至與中介關(guān)系的調(diào)整?！霸诙址抠J款政策走勢不明朗的前提下，民生銀行開始轉(zhuǎn)向了商貸業(yè)務(wù)，明年會繼續(xù)加大商貸比例?！边@位經(jīng)理指出一個大體趨勢，而至于細化的策略，還有待進一步觀望政策的定調(diào)。

        民生銀行的這個轉(zhuǎn)向，從今年10月份發(fā)布的三季報數(shù)據(jù)看，專門針對小微企業(yè)的“商貸通”余額達到321億元，貸款利率比基準利率上浮8%左右。按照規(guī)劃目標，民生銀行把商貸通作為分支行的工作重點，三年年均增長200%，三年以后達到2000個億的規(guī)模。

        而招商銀行在今年10月底推出面向中小企業(yè)主、個體工商戶的  “生意貸”產(chǎn)品，貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上浮10%到20%。該行的零售銀行部副總經(jīng)理胡滔接受記者采訪時也表示，個人信貸增速同時，信貸結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)極度不平衡狀態(tài)，胡滔介紹說，在1000億新增個人貸款中，房貸等消費類貸款占比高達80%，比例不足20%的經(jīng)營類貸款顯得“勢單力薄”。

        因此針對經(jīng)營類貸款不足20%的規(guī)模，招行零售銀行部的高良萌稱，“個人經(jīng)營類貸款作為個人貸款的子品種，是未來發(fā)展的重要方向?！?br/>
        民生銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示說，各家銀行的房貸等消費類貸款占比基本上都是80%的水平。因此從商貸的收益率比零售貸款高和個人貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整看，越來越多銀行會選擇轉(zhuǎn)向商貸，從而避免在房貸業(yè)務(wù)中的惡性競爭，損失銀行自身利潤。

業(yè)內(nèi)觀點

自律公約執(zhí)行難“返點”恐轉(zhuǎn)入地下

　　　　一位不愿透露姓名的股份制銀行個貸部經(jīng)理表示，此前上海各家銀行也曾達成一致的返點約定，但后來在激烈競爭中，這一約定不攻自破，“不僅是中小銀行，各國有大行的返點比例也是大幅提升”，因此，銀行能否集體停止返點，前景尚有待觀察。

自律公約難以執(zhí)行

        “雖然銀行放貸是為了獲利，但不是所有銀行會因為返點損失利潤而放棄?！泵裆y行的上述經(jīng)理稱，因為各家銀行的經(jīng)營模式不一，因此，上海銀行同業(yè)公會的住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約難以執(zhí)行。

        他介紹說，銀行考核業(yè)績時，有的會以利潤為指標，有的以放貸規(guī)模為指標。如果一家銀行采用的是類似“沃爾瑪”超市這樣的“薄利多銷”模式，就依然會和中介形成緊密合作關(guān)系，“返點”也就難以消失。

        昨日，深圳一中介結(jié)構(gòu)按揭部門負責(zé)人告訴記者，她并不看好銀行停止向中介支付“返點”的做法，盡管她認為停止“返點”已經(jīng)是“大勢所趨”。她認為，銀行辦理按揭業(yè)務(wù)時向中介支付“返點”是公開層面的，如果銀行全部執(zhí)行是對市場有好處的，最怕是若停止此項費用，銀行業(yè)務(wù)員為了搶按揭業(yè)務(wù)私下向中介提供額外傭金，暗箱操作，或?qū)е赂靵y的市場局面。

杜絕返傭或需加大懲治力度

        “一紙公約仍很難從根本上杜絕類似返傭這樣長期以來的游戲規(guī)則，”王先生說。銀行在著急找貸款的時候，一樣是動足腦筋，他們會主動教客戶在申請貸款的時候怎么  ‘造假’，比如把已婚做成離婚這些都是很容易的，”王先說透露。

        他表示，即使公約中明文有約定，也很難排除日后將公開的返傭轉(zhuǎn)為“地下”，借其他名義或渠道變相賄賂中介或者個人，如此將使監(jiān)管變得更加困難。

        在王先生看來，只有加大懲治力度，使得一旦發(fā)生違規(guī)所帶來的損失遠遠超出利益所得，才可能起到真正的警示作用。“在法制不是很健全的情況下，總會發(fā)生各種投機，”他說，“對于房地產(chǎn)中介來說，可能過去拿習(xí)慣了（傭金）突然之間沒有會有一些‘失落’，但是畢竟中介的經(jīng)營主體是房屋租賃買賣這一塊，房貸不屬于其經(jīng)營范圍，明確這一點后只要大家都不做，那么用不了多久就會慢慢適應(yīng)的?！?br/>
記者調(diào)查

銀行、房產(chǎn)中介之間的“公開秘密”

　　  “我想貸款買房?！碑斢浾咭再彿咳松矸輥淼矫裆y行北京金融街支行時，該行的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理便熱情地答疑解惑。

        “你們也和中介有合作吧？是不是需要付一定的傭金？”記者問。

        “不需要中介啊，直接給你貸款就可以，而且還能幫你省去中介費?！边@位經(jīng)理說，銀行早就開始做房貸直通業(yè)務(wù)了。

        “房貸直通業(yè)務(wù)占房貸業(yè)務(wù)多大的比例？”

        “超過50%。”

        “繞開中介，銀行不是會損失很多業(yè)務(wù)嗎？銀行一般給中介多少返點費？”這位經(jīng)理一楞，說，“返點是不能拿到桌面上談的?！彼f，如果中介帶客戶過來，會支付一定的傭金，但是銀行沒有和中介簽訂合作協(xié)議，不存在對中介的依賴。

        “有時候，中介是由客戶帶過來的，比如買房人從中介處買房，貸款時就會牽涉到中介，這種情況，我們不會給中介付返點費的?！边@位經(jīng)理介紹說。

        “為什么放棄和中介的合作？”

        “在當前的低利率面前，返點增加了銀行的放貸成本?！边@位經(jīng)理明確表示說。

        在銀行與中介合作中，返點費往往占貸款總額的0.5%至1%，在出現(xiàn)惡性競爭時，有的銀行會以高達1.8%的比例爭取中介手中的資源。

        “現(xiàn)在執(zhí)行7折利率，如果再給中介支付傭金，銀行的放貸成本太高了，幾乎無利可賺?！边@位經(jīng)理說，在民生銀行的房貸業(yè)務(wù)中，與中介合作的業(yè)務(wù)已經(jīng)被控制在50%以下。

        相同的策略也發(fā)生在中信銀行。中信銀行向記者介紹，在二手房貸款業(yè)務(wù)中，今年6月份與房地產(chǎn)公司合作推出的“二手房買賣直通車”業(yè)務(wù)，能為客戶省去大約5%的各種中介費用，還為客戶提供房源信息登記查詢、陪同看房、交易指導(dǎo)、協(xié)助過戶等一系列增值服務(wù)等。

        利率低、利潤少的情況下，靠“返點”獲取業(yè)務(wù)的模式，越來越成為銀行眼中的雞肋。

新聞回放

深圳率先打破“返點”潛規(guī)則

　　　　日前，深圳市國內(nèi)銀行同業(yè)公會（以下簡稱銀行公會）秘書長張南昌就深圳銀行業(yè)簽署自律公約抵制向房產(chǎn)中介機構(gòu)支付  “返點”一事接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪。

        張南昌告訴記者，9月份，在深圳開業(yè)的24家國內(nèi)銀行共同簽訂了《深圳市國內(nèi)銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不以任何形式向地產(chǎn)中介或其代理機構(gòu)或個人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源”。該公約已在10月1日起開始生效。顯然，自律公約的目的是希望營造公平競爭環(huán)境，共同維護深圳金融秩序，促進住房按揭貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

        “這是銀行提出來的。而早在2007年，就此問題深圳各銀行就提出要規(guī)范市場”，張南昌稱。當時“返點”是貸款總額的千分之一至千分之三，主要集中在二手房交易當中。當時，銀行公會調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，二手房市場確實存在惡性競爭，并且已經(jīng)意識到最終會影響到銀行安全問題。

        今年以來，深圳樓市升溫，樓價甚至達到2007年時期的巔峰水平。各家銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)競爭加劇。據(jù)了解，2、3季度的“返點”有達到千分之五～千分之八；而有消息稱，在住房按揭貸款市場相對弱勢的外資銀行給予房地產(chǎn)中介機構(gòu)的“返點”深圳達到千分之十，相當驚人。

        銀行向房地產(chǎn)中介機構(gòu)支付“返點”已是業(yè)內(nèi)公開的秘密，可以說是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。張南昌告訴記者，支付“返點”的行為不僅在深圳，乃至全國其他地區(qū)都存在。

        值得一提的是，相比于上海市銀行的聯(lián)合行動，北京這邊顯得格外“安靜”，銀行稱，沒有出現(xiàn)像上海這樣的聯(lián)合抵制  “返點”行為。



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》授權(quán)，嚴禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316