銀根放松 經(jīng)濟(jì)危機(jī)中房產(chǎn)業(yè)獨(dú)善其身

每經(jīng)記者  陳珂  發(fā)自上海

        今年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)讓市場(chǎng)意外的行業(yè)。12個(gè)月前，市場(chǎng)主流評(píng)論中還充斥著  “房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在金融危機(jī)中步入  ‘寒冬’”、“將迎來(lái)最慘痛的調(diào)整”等判斷，而事實(shí)證明，情況在今年出現(xiàn)了迅速而驚人的逆轉(zhuǎn)——房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有落到“地上”，反而再度躍上了半空，甚至一度觸摸到2007年的高點(diǎn)。

        毋庸置疑的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇，與2008年以來(lái)中央以及地方出臺(tái)的一系列積極政策密切相關(guān)，再加上通脹預(yù)期的影響，被壓抑的“剛性需求”和“投資性需求”在2009年被徹底喚醒。

注入流動(dòng)性挽救房企

        如果說(shuō)2008年房地產(chǎn)的  “冷凍”，是政策面為應(yīng)對(duì)通脹壓力而收緊貨幣投放的“連帶”效應(yīng)，那么在2009年的復(fù)蘇則得益于銀根的放松。

        2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，由此拉開(kāi)了向市場(chǎng)投放流動(dòng)性的大幕。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行連續(xù)下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率及金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

        在較為充裕的流動(dòng)性開(kāi)始發(fā)揮作用之時(shí)，由于成交量下滑而導(dǎo)致資金鏈緊繃的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)始重獲生機(jī)。

        除貨幣宏觀領(lǐng)域的支持外，2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)調(diào)整住房交易稅費(fèi)政策，并且表示地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，這被市場(chǎng)解讀為政策面開(kāi)始“解凍”房地產(chǎn)的具體舉措。

        與此同時(shí)，為從消費(fèi)方向進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，2008年12月20日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》對(duì)改善性二套房給予了明確界定和政策優(yōu)惠，降低了普通住房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限。而在中央政策的基礎(chǔ)上，各地也紛紛出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

政策“東風(fēng)”助推樓市

        這一系列刺激措施的效應(yīng)，在2009年得以徹底顯現(xiàn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)，房產(chǎn)消費(fèi)的信心重新樹(shù)立。而伴隨著相關(guān)宏調(diào)政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，壓抑許久的“剛需”在政策“東風(fēng)”的推動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量“井噴”式上漲，成交均價(jià)也在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”。開(kāi)發(fā)商在徹底解決了資金的束縛后，又在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)了新一輪的  “圈地”，各地的“地王”也不斷出現(xiàn)。

        相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年第二季度開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同：二季度，成交量和成交價(jià)格均呈加速上升之勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)也從3、4月份的“剛性需求”向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。

        而在市場(chǎng)回暖及各項(xiàng)優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也由“保生存”向“謀發(fā)展”轉(zhuǎn)變，由于市場(chǎng)的持續(xù)活躍，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有了一定的回款，隨后紛紛加大投資及開(kāi)發(fā)力度；同時(shí)由于各地政府紛紛出臺(tái)措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地，如分期及延期支付地價(jià)款、資本金比例下調(diào)等，促使開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)繼續(xù)積極行動(dòng)，增加土地儲(chǔ)備。

        統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前3個(gè)季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%；全國(guó)房地產(chǎn)施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%；商品房銷(xiāo)售額27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%。

調(diào)整預(yù)期強(qiáng)烈

        作為一個(gè)與民生高度相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎總在“過(guò)冷”或“過(guò)熱”中反復(fù)，面對(duì)被喚醒的房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)再度出現(xiàn)了  “應(yīng)該調(diào)控”的聲音。

        據(jù)悉，樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對(duì)其背景、程度及樓市未來(lái)的關(guān)注。

        與此同時(shí)，引導(dǎo)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)“復(fù)蘇”的諸多利好政策暫定的截止期都在今年年底，而市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期已反映到各地樓市。最近根據(jù)媒體的報(bào)道，北京、上海、深圳等重點(diǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了集中成交現(xiàn)象，購(gòu)房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭(zhēng)相擠上“政策末班車(chē)”。

        而伴隨通脹預(yù)期的日益高漲，在宏觀調(diào)控的慣性思維下，市場(chǎng)對(duì)政策變化極為敏感。這些優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，或許已經(jīng)成為后市發(fā)展的關(guān)鍵。



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