馮海寧：農(nóng)地真入市 如何守18億畝耕地紅線？

馮海寧

        從披露“農(nóng)地入市調(diào)控房?jī)r(jià)”這一消息的報(bào)道來(lái)看，國(guó)土部的確沒(méi)有發(fā)布過(guò)相關(guān)報(bào)道，而是媒體記者根據(jù)浙江土改試點(diǎn)推測(cè)而出的。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管“農(nóng)地入市調(diào)控房?jī)r(jià)”在國(guó)土部看來(lái)是不實(shí)消息，但農(nóng)地入市卻是一種趨勢(shì)，況且，廣東、浙江等地早已試點(diǎn)。至于農(nóng)地入市會(huì)不會(huì)打壓高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，卻有待于觀察和商榷。

        農(nóng)地入市，當(dāng)然能讓農(nóng)民擁有集體土地的主體地位和土地出讓的收益權(quán)利，也可以為新農(nóng)村建設(shè)提供了一個(gè)巨大資金來(lái)源，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個(gè)重大制度安排，也是完善我國(guó)土地法律體系的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。中國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展之所以嚴(yán)重失衡，原因之一就在于農(nóng)村集體建設(shè)土地與城市國(guó)有土地不同價(jià)、不同權(quán)，農(nóng)民沒(méi)有從土地上受益。新的土改必將讓城鄉(xiāng)土地同價(jià)、同權(quán)。

        筆者以為，國(guó)土部最近向媒體介紹農(nóng)村土地使用管理情況時(shí)必須要明確，是不是允許農(nóng)地用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)？是不是用農(nóng)地來(lái)打壓地價(jià)？如果這兩個(gè)問(wèn)題不明確，就有可能誤導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)槟壳拜浾撈毡閷?duì)農(nóng)地入市的解讀是用來(lái)打壓地價(jià)、平抑房?jī)r(jià)。

        有趣的是，農(nóng)地入市與房地產(chǎn)之間的關(guān)系撲朔迷離。浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地平等入市是有條件的，其中一個(gè)條件是，集體土地非農(nóng)化的用途必須為  “非公益性項(xiàng)目”，且商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不在其列。這意味著浙江試點(diǎn)的農(nóng)地入市與商品住宅開(kāi)發(fā)無(wú)關(guān)。而且，2005年10月1日起施行的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》也規(guī)定：通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

        但11月24日有報(bào)道披露，浙江嘉興將有萬(wàn)畝宅基地入市  （農(nóng)地入市在嘉興被稱為“兩分兩換”），可平抑嘉興房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。嘉興市委副秘書(shū)長(zhǎng)、市委辦公室主任李躍表示，清理出來(lái)的幾十萬(wàn)畝土地，有一部分流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，的確可平抑房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。這說(shuō)明農(nóng)地入市在嘉興可以用來(lái)開(kāi)發(fā)商品住宅，與該省設(shè)置的條件不一致。

        從不同新聞來(lái)看，“農(nóng)地入市調(diào)控房?jī)r(jià)”成了真假難辨的消息。輿論之所以認(rèn)為此消息是真，是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)極其扭曲，地價(jià)居高不下，帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。一旦允許農(nóng)地入市平抑地價(jià)，從某種程度上可以讓農(nóng)民享受到土地受益，而且由于改變了土地供求關(guān)系會(huì)影響整體地價(jià)走勢(shì)，進(jìn)而促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

        在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，既然城市國(guó)有土地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)商品住宅，為何不讓農(nóng)地開(kāi)發(fā)商品住宅？所謂土地同價(jià)、同權(quán)，就是要讓農(nóng)地與城市土地享受同樣的待遇，農(nóng)地有理由用來(lái)開(kāi)發(fā)商品住宅。而且，農(nóng)地開(kāi)發(fā)商品住宅能讓農(nóng)民受益最大化，更是未來(lái)買房人的福音。

        但是，需要注意的是，一旦允許農(nóng)地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，18億畝耕地紅線能否保住讓人憂慮。由于地方政府?dāng)[脫不了土地財(cái)政，不排除通過(guò)各種手段將農(nóng)民耕地、農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)土地，從中牟利。在目前有法規(guī)明確“農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)”的情況下，仍然不時(shí)有土地被違規(guī)使用的報(bào)道。一旦開(kāi)了“農(nóng)地入市調(diào)控房?jī)r(jià)”的口子，“18億畝耕地紅線”就有可能被突破。飯都吃不上了，建這么多房子干嘛呢？

        所以，我們必須要完善相關(guān)法律，警惕各種影響國(guó)人吃飯、侵害農(nóng)民利益的問(wèn)題。



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