馮海寧：農(nóng)地真入市 如何守18億畝耕地紅線？

馮海寧

        從披露“農(nóng)地入市調(diào)控房價”這一消息的報道來看，國土部的確沒有發(fā)布過相關(guān)報道，而是媒體記者根據(jù)浙江土改試點推測而出的。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來，盡管“農(nóng)地入市調(diào)控房價”在國土部看來是不實消息，但農(nóng)地入市卻是一種趨勢，況且，廣東、浙江等地早已試點。至于農(nóng)地入市會不會打壓高地價和高房價，卻有待于觀察和商榷。

        農(nóng)地入市，當然能讓農(nóng)民擁有集體土地的主體地位和土地出讓的收益權(quán)利，也可以為新農(nóng)村建設(shè)提供了一個巨大資金來源，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重大制度安排，也是完善我國土地法律體系的一個必要環(huán)節(jié)。中國城鄉(xiāng)發(fā)展之所以嚴重失衡，原因之一就在于農(nóng)村集體建設(shè)土地與城市國有土地不同價、不同權(quán)，農(nóng)民沒有從土地上受益。新的土改必將讓城鄉(xiāng)土地同價、同權(quán)。

        筆者以為，國土部最近向媒體介紹農(nóng)村土地使用管理情況時必須要明確，是不是允許農(nóng)地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)？是不是用農(nóng)地來打壓地價？如果這兩個問題不明確，就有可能誤導(dǎo)房地產(chǎn)市場。因為目前輿論普遍對農(nóng)地入市的解讀是用來打壓地價、平抑房價。

        有趣的是，農(nóng)地入市與房地產(chǎn)之間的關(guān)系撲朔迷離。浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處有關(guān)負責(zé)人日前表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地平等入市是有條件的，其中一個條件是，集體土地非農(nóng)化的用途必須為  “非公益性項目”，且商品住宅開發(fā)項目不在其列。這意味著浙江試點的農(nóng)地入市與商品住宅開發(fā)無關(guān)。而且，2005年10月1日起施行的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》也規(guī)定：通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

        但11月24日有報道披露，浙江嘉興將有萬畝宅基地入市  （農(nóng)地入市在嘉興被稱為“兩分兩換”），可平抑嘉興房價增長。嘉興市委副秘書長、市委辦公室主任李躍表示，清理出來的幾十萬畝土地，有一部分流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，的確可平抑房價過快增長。這說明農(nóng)地入市在嘉興可以用來開發(fā)商品住宅，與該省設(shè)置的條件不一致。

        從不同新聞來看，“農(nóng)地入市調(diào)控房價”成了真假難辨的消息。輿論之所以認為此消息是真，是因為中國房地產(chǎn)市場極其扭曲，地價居高不下，帶動房價持續(xù)飆升。一旦允許農(nóng)地入市平抑地價，從某種程度上可以讓農(nóng)民享受到土地受益，而且由于改變了土地供求關(guān)系會影響整體地價走勢，進而促使房價穩(wěn)定。

        在很多業(yè)內(nèi)人士看來，既然城市國有土地可以用來開發(fā)商品住宅，為何不讓農(nóng)地開發(fā)商品住宅？所謂土地同價、同權(quán)，就是要讓農(nóng)地與城市土地享受同樣的待遇，農(nóng)地有理由用來開發(fā)商品住宅。而且，農(nóng)地開發(fā)商品住宅能讓農(nóng)民受益最大化，更是未來買房人的福音。

        但是，需要注意的是，一旦允許農(nóng)地進入房地產(chǎn)市場，18億畝耕地紅線能否保住讓人憂慮。由于地方政府擺脫不了土地財政，不排除通過各種手段將農(nóng)民耕地、農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)土地，從中牟利。在目前有法規(guī)明確“農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)”的情況下，仍然不時有土地被違規(guī)使用的報道。一旦開了“農(nóng)地入市調(diào)控房價”的口子，“18億畝耕地紅線”就有可能被突破。飯都吃不上了，建這么多房子干嘛呢？

        所以，我們必須要完善相關(guān)法律，警惕各種影響國人吃飯、侵害農(nóng)民利益的問題。



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