西南合成隱藏土地儲(chǔ)備 重估增值潛力巨大

每經(jīng)記者  崔丹

        上周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道西南合成  （000788，收盤(pán)價(jià)9.72元）VE產(chǎn)能在搬遷之后或?qū)⑻嵘?000噸，而近日記者又發(fā)現(xiàn)，“潛伏”在西南合成身上的還不僅是VE的產(chǎn)能，公司的土地儲(chǔ)備也有大幅增值的可能。

兩次置換獲得土地約400畝

        “西南合成的廠房有望在近期搬遷，而公司的土地位于‘兩江新區(qū)’附近，土地增值潛力很大。”一位長(zhǎng)期跟蹤西南合成的重慶私募人士這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

        資料顯示，兩江新區(qū)的大致地理位置位于重慶北部新區(qū)和重慶兩路寸灘保稅港區(qū)，總面積約947平方公里。而2008年11月，重慶兩路寸灘保稅港區(qū)正式獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，它是我國(guó)內(nèi)陸第一個(gè)保稅港區(qū)。分析人士指出，兩江新區(qū)開(kāi)發(fā)后將帶動(dòng)土地價(jià)格的上升和居住環(huán)境的改善，因此具有土地儲(chǔ)備，尤其是在兩江新區(qū)擁有土地儲(chǔ)備的公司將率先受益。

        近期網(wǎng)絡(luò)上熱傳的一篇文章顯示，西南合成在重慶兩江新區(qū)擁有的土地達(dá)3000畝。西南合成是否真如該文章所述的有那么多土地儲(chǔ)備呢？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后采訪了西南合成有關(guān)人士，該人士表示，公司的土地儲(chǔ)備并沒(méi)有那么多，但是對(duì)公司具體有多少土地面臨重估，他卻諱莫如深。

        “據(jù)我說(shuō)知，公司在寸灘水口確實(shí)擁有較大的廠房面積，但很多都是屬于北大方正  （以下簡(jiǎn)稱(chēng)集團(tuán)）的。真正屬于公司的應(yīng)該不到400畝。”上述私募人士這樣告訴記者，“不過(guò)就算只有400畝土地進(jìn)行重估，也將給公司帶來(lái)不少收益?！?br/>
        2002年3月15日，公司和重慶合成（以下簡(jiǎn)稱(chēng)總廠）簽訂了《資產(chǎn)抵債協(xié)議》。協(xié)議中涉及的土地資產(chǎn)一共有三處，包括重慶江北區(qū)寸灘水口D、E、F宗三處工業(yè)用地，評(píng)估  面  積  分  別  為98325、40403、19906平方米，土地總價(jià)為5423.85萬(wàn)元。2004年10月，公司再度發(fā)布公告，擬以公司自有的熱電廠及其全部附屬設(shè)施與總廠所擁有的土地使用權(quán)及4個(gè)新藥證書(shū)進(jìn)行資產(chǎn)置換。協(xié)議中涉及兩處工業(yè)用地，包括重慶江北區(qū)寸灘水口A宗、C宗，評(píng)估面積為總計(jì)94568.9平方米，地價(jià)總額為5500.81萬(wàn)元。因此，西南合成與總廠兩次共置換土地合計(jì)379.84畝。

土地增值或達(dá)5億元

        2009年2月5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從國(guó)家戰(zhàn)略層面出發(fā)在重慶設(shè)立了“兩江新區(qū)”。2008年初寸灘(屬兩江新區(qū))附近的2宗土地拍賣(mài)價(jià)格分別為211萬(wàn)/畝和164萬(wàn)/畝。

        “雖然目前公司的土地用途均為工業(yè)用地，但未來(lái)變更土地用途的可能性依然存在，土地增值潛力巨大?！币晃蝗萄芯繂T這樣告訴記者。有關(guān)資料顯示，同樣是為了響應(yīng)重慶市政府讓工業(yè)企業(yè)退出主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)和環(huán)保政策，中國(guó)嘉陵集團(tuán)2007年年底以15億元的價(jià)格把位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑老廠區(qū)的1044畝土地，全部出讓給重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司。嘉陵集團(tuán)的這塊土地原是國(guó)有劃撥用地，后變更為出讓用地，每畝出讓價(jià)格達(dá)到143萬(wàn)元。

        記者粗略估算，如果公司的379.84畝土地出讓價(jià)格為每畝164萬(wàn)，那么新的土地價(jià)格為62293.76萬(wàn)元。這五宗土地最初的總額為10924.66萬(wàn)元，增值部分達(dá)到了51369.10萬(wàn)元。

        中信建投在研報(bào)中認(rèn)為，考慮到未來(lái)土地增值，西南合成PB只有1.6~1.9倍，與同類(lèi)公司浙江醫(yī)藥（600216，收盤(pán)價(jià)26.00元）和新和成（002001，收盤(pán)價(jià)34.60元）相比，PB明顯偏低。



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