庫(kù)存房下月集中放量“小陽(yáng)春”就此終結(jié)？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        今年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)樓市出現(xiàn)了大范圍的“小陽(yáng)春”行情：新房成交量走高、排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象再次出現(xiàn)，許多開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià)。

        看似一片景氣，但樓市真會(huì)就此回暖嗎？易居中國(guó)分析師薛建雄表示，當(dāng)前樓市的回暖是剛性需求大量釋放促成的，隨著開(kāi)發(fā)商去年積壓的房源“井噴”般釋放，加上金融危機(jī)影響持續(xù)，全國(guó)樓市在四五月可能又將迎來(lái)拐點(diǎn)。

暖象1：排隊(duì)買(mǎi)房重現(xiàn)

        最近幾周，全國(guó)許多城市的新房成交量一直走高。以上海為例，上周單日成交量屢創(chuàng)近一年來(lái)新高，且3月前22天商品住宅成交量已接近100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)整個(gè)3月成交量將超過(guò)140萬(wàn)平方米，接近2007年11月樓市頂點(diǎn)時(shí)的成交量。

        印小姐對(duì)今年樓市回暖的印象最深刻。在今年上海春季房展上，她發(fā)現(xiàn)好幾個(gè)樓盤(pán)都出現(xiàn)了久違的排隊(duì)買(mǎi)房的盛況。她相中的奧林匹克花園，僅推出70多套房子，卻有超過(guò)300名購(gòu)房者要求申購(gòu)。她曾經(jīng)相中的“中環(huán)一號(hào)”，去年底價(jià)格最低為9800元/平方米，而現(xiàn)在新房源價(jià)格攀升至了10500元~11500元/平方米，但仍有購(gòu)房者排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)。

        排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象重現(xiàn)，與部分消費(fèi)者一人購(gòu)多套房有關(guān)。某機(jī)構(gòu)對(duì)今年一二月份上海成交的12062套房子進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中的1627套由743人購(gòu)得。

暖象2：開(kāi)發(fā)商提價(jià)

        在成交量回升的同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商選擇提價(jià)。

        位于浦東的大華錦繡華城，2月成交均價(jià)1.5萬(wàn)元，比上期的推案價(jià)高了6%；金地灣流域的最新報(bào)價(jià)從去年低谷期的1.4萬(wàn)元/平方米上漲至1.6萬(wàn)元/平方米；位于市中心的精裝修公寓長(zhǎng)寧88金廷，推盤(pán)單價(jià)從春節(jié)前的2.4萬(wàn)元一路漲至2.7萬(wàn)元……

        漲價(jià)現(xiàn)象不僅發(fā)生在上海，北京和深圳也不例外。北京西部六里橋附近的“保利百合花園”，去年年底時(shí)價(jià)格是每平方米13500元，現(xiàn)在漲至16000元；位于西四環(huán)岳各莊橋的“中堂”，去年年底一次性付款給予7.8折的優(yōu)惠，現(xiàn)在只能給到8.2折。在深圳，85個(gè)在售樓盤(pán)中有近3成樓盤(pán)已經(jīng)變相或直接漲價(jià)，熱點(diǎn)置業(yè)地區(qū)的樓盤(pán)漲價(jià)比例高達(dá)7成，漲價(jià)幅度從每平方米幾百元到千元不等。

暖象3：土地大量上市

        隨著新房成交量的放大，土地市場(chǎng)也重新熱鬧起來(lái)。

        上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局3月23日發(fā)布今年第23號(hào)土地公告，推出14幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中包括總建筑面積達(dá)65.3萬(wàn)平方米的8幅住宅用地。無(wú)獨(dú)有偶，天津市近日也推出了今年最大地塊，僅居住用地出讓面積就達(dá)109萬(wàn)平方米。

        中原地產(chǎn)研究中心分析師宋莉曾介紹，去年下半年以來(lái)，由于土地大量流拍，土地價(jià)格持續(xù)走低，政府部門(mén)一再壓縮土地供應(yīng)量。而土地供應(yīng)量重新上升，一定程度上反映了目前政府對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度正趨于樂(lè)觀。

原因：大量剛性需求釋放

        地產(chǎn)分析師們普遍認(rèn)為，這一輪樓市回暖的根本原因是剛性需求的大量集中釋放。

        薛建雄給記者算了這樣一筆賬：今年初上海閘北大概改造了近10000平方米的舊區(qū)，按每戶40平方米計(jì)算，至少有250戶舊區(qū)改造居民被動(dòng)遷。2006年~2008年，舊區(qū)改造數(shù)量分別為65萬(wàn)平方米、62萬(wàn)平方米、61萬(wàn)平方米。如果今年的房屋動(dòng)遷量也維持這一數(shù)字，且每一戶動(dòng)遷戶都購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，就會(huì)產(chǎn)生近1600萬(wàn)平方米的需求，足以消化今年新房市場(chǎng)的總供應(yīng)量。

        除此外，婚房和改善型需求，也是今年樓市的主要需求。之前，搜房網(wǎng)曾對(duì)上海樓市的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)43.5%的準(zhǔn)購(gòu)房者打算為結(jié)婚而買(mǎi)房，另外有32.51%的購(gòu)房者為改善居住而買(mǎi)房。

預(yù)測(cè)：積壓房4月起或大量釋放

        薛建雄手中的數(shù)據(jù)，一定程度上可反映今年樓市供應(yīng)的井噴就在眼前。

        “按照計(jì)劃，去年上海應(yīng)當(dāng)有1800萬(wàn)~2000萬(wàn)平方米的住宅上市銷售，但實(shí)際上只上市了1230萬(wàn)平方米,且上市的1230萬(wàn)平方米房源中僅售出907萬(wàn)平方米。這意味著，去年上海樓市的實(shí)際積壓量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

        今年以來(lái)，上海樓市雖然持續(xù)回暖，但總銷售量不過(guò)230萬(wàn)平方米，低于236萬(wàn)平方米的新上市供應(yīng)量。隨著市場(chǎng)回暖，上述去年積壓的房源或?qū)⒃谒奈逶麓罅坑咳胧袌?chǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)銷售勢(shì)必會(huì)因供應(yīng)量增多而變冷。

        根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，除上海以外，全國(guó)其他的一線城市，如北京、深圳、廣州等也面臨巨大新增供應(yīng)量釋放帶來(lái)的壓力。以北京為例，去年的存量大概是1100多萬(wàn)平方米，今年將上市1900萬(wàn)平方米，而今年一二月份總共才賣了140多萬(wàn)平方米，而新批準(zhǔn)上市銷售的只有將近40萬(wàn)平方米。宋莉認(rèn)為，這些城市去年積存的新房，也將會(huì)在四五月份大量供應(yīng)，從而造成供應(yīng)井噴。



媒體轉(zhuǎn)載、摘編本報(bào)所刊作品時(shí)，請(qǐng)注明來(lái)源于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及作者姓名。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：  010-65072776

上海：  021-61213899

深圳：  0755-33203568

成都：  028-86516389              028-86740011