保租房REITs觀察 | 華夏北京保障房REIT擴(kuò)募獲批：8.3億元新增資產(chǎn)注入，民生保障與資本回報(bào)如何平衡？

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

頂著“全國(guó)首單公共租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs”光環(huán)上市的華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（代碼：508068；以下簡(jiǎn)稱“華夏北京保障房REIT”），如今又成為全國(guó)首單保租房REITs擴(kuò)募項(xiàng)目。

日前，上交所官網(wǎng)顯示，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售申請(qǐng)獲得通過(guò)。此次擴(kuò)募擬購(gòu)入的資產(chǎn)為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目和海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目，估值約8.3億元。

華夏北京保障房REIT于2022年8月上市，募集有效認(rèn)購(gòu)總戶數(shù)達(dá)到87932戶，募集金額達(dá)到12.55億元。最終機(jī)構(gòu)網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.89%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.64%。比例配售前，該REIT累計(jì)募集規(guī)模超639億元。戴德梁行北京估價(jià)部助力北京市保障房中心完成項(xiàng)目申報(bào)及發(fā)行工作。

4月16日，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管楊枝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）微信采訪時(shí)表示，華夏北京保障房REIT此時(shí)擴(kuò)募，符合2024年以來(lái)監(jiān)管部門推動(dòng)公募REITs“提質(zhì)擴(kuò)容”的戰(zhàn)略方向，特別是保障房REITs被定位為兼具民生保障與市場(chǎng)收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)市場(chǎng)也是一個(gè)良性擴(kuò)容。

來(lái)源：華夏基金REITs微信公眾號(hào)

“保持民生屬性和一定的投資者回報(bào)不沖突”

華夏北京保障房REIT此前的底層資產(chǎn)為海淀區(qū)文龍家園和朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公租房，分別于2015年和2018年投入使用，主要面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租。這兩個(gè)底層資產(chǎn)均通過(guò)收購(gòu)商品房配建取得。

圖源：華夏北京保障房REIT公告

每經(jīng)記者從滬市REITs專場(chǎng)投資者交流會(huì)獲悉，文龍家園剩余土地年限是55年，截至2024年末的出租率為95.01%，資產(chǎn)估值約7.28億元；熙悅尚郡剩余土地年限為58年，截至2024年末的出租率為93.08%，資產(chǎn)估值約4.3億元。

從華夏北京保障房REIT四季報(bào)看，項(xiàng)目公司為北京燕保宜居住房租賃有限公司。兩處資產(chǎn)合計(jì)可出租房間數(shù)2,168套，可出租面積共計(jì)112,796.30平方米。截至報(bào)告期末，兩處公租房資產(chǎn)已出租面積共計(jì)106467.98平方米，出租率總計(jì)94.39%，租金收繳率為98.08%。

據(jù)華夏北京保障房REIT2024年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目公司完成收入約為7139.50萬(wàn)元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)為5908.93萬(wàn)元。租約結(jié)構(gòu)方面，文龍家園項(xiàng)目單位躉租面積占已出租面積比例為20.14%，個(gè)人租戶比例為79.86%；熙悅尚郡項(xiàng)目則全部為個(gè)人租戶。報(bào)告期末，文龍家園項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行的租金單價(jià)為56元/平方米·月，熙悅尚郡項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行的租金單價(jià)為為65元/平方米·月。

盡管保障房REITs的租金定價(jià)受政策約束較強(qiáng)，但從現(xiàn)有調(diào)價(jià)情況看，據(jù)楊枝介紹，原始權(quán)益人在管項(xiàng)目基本上會(huì)保持在3—5年進(jìn)行一次租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，調(diào)價(jià)機(jī)制已成熟穩(wěn)定，實(shí)操層面也在不斷完善。公募REITs的監(jiān)管機(jī)制也使得運(yùn)營(yíng)管理更加透明化、專業(yè)化，未來(lái)政策僵化風(fēng)險(xiǎn)小。

以文龍家園為例，每經(jīng)記者注意到，2024年7月，該項(xiàng)目租金進(jìn)行過(guò)一次調(diào)整，從52元/平方米·月調(diào)整至目前的56元/平方米·月，調(diào)整幅度為7.69%。

“保持民生屬性和一定的投資者回報(bào)是不沖突的，保障房REITs，特別是公共租賃住房得益于其強(qiáng)需求屬性及強(qiáng)穩(wěn)定性，此類資產(chǎn)更利于作為穩(wěn)健產(chǎn)品納入進(jìn)各類投資人的資產(chǎn)配置中。特別是整體宏觀市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，保障屬性的優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，因此我們也可以看到越來(lái)越多投資人關(guān)注保租房賽道。”楊枝向每經(jīng)記者表示。

圖源：華夏北京保障房REIT2024年度報(bào)告

據(jù)“海淀房管”微信公眾號(hào)，文龍家園去年3月的配租房源最大戶型面積約61平方米，若按照調(diào)整后的單價(jià)計(jì)算，月租金大概是3416元。而據(jù)貝殼找房，直線距離百余米的商品住宅世華龍樾一期東區(qū)在租房源中，最小的94平方米戶型月租金為9800元，據(jù)此粗略計(jì)算的租金單價(jià)為104元/平方米·月。

值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，針對(duì)“低保、低收入、重殘、大病”等特殊困難的輪候家庭，基金管理人方面與朝陽(yáng)區(qū)住房保障事務(wù)中心加強(qiáng)對(duì)接，積極采用直接發(fā)放選房通知單的方式，全面提高剩余房源的配租效率，確保特殊困難家庭能相對(duì)便捷地獲得住房。

與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目不存在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

此次擴(kuò)募，華夏北京保障房REIT擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目和海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目，估值為8.3億元。截至2024年12月31日，上述項(xiàng)目評(píng)估總值分別為1.59億元、1.57億元、1.16億元、3.97億元，合計(jì)約8.3億元；出租率分別為92%、94%、92%、98%。

楊枝向每經(jīng)記者分析，對(duì)于原始權(quán)益人而言，最根本的價(jià)值就是盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)的變現(xiàn)，釋放的資金可以用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)其作為北京市保障房主力運(yùn)營(yíng)方的地位。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募增加了資產(chǎn)的豐富度，并且可以看到，擴(kuò)募后該REIT的資產(chǎn)分布在北京的5個(gè)行政區(qū)，降低了單一資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)募后整體資產(chǎn)市值也進(jìn)一步提升，有助于增加二級(jí)市場(chǎng)的活躍度。

那么，底層資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，是否會(huì)攤薄收益，或通過(guò)規(guī)模效應(yīng)提升運(yùn)營(yíng)效率？

楊枝對(duì)此解釋，擴(kuò)募后，華夏北京保障房REIT2025年4月至2025年12月期間的預(yù)測(cè)年化現(xiàn)金分派率將由2.70%上升至3.13%，2026年度的預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率將由2.70%上升至3.14%，從數(shù)據(jù)上看是非常可觀的變化。

“從本次擴(kuò)募的底層資產(chǎn)本身來(lái)看，項(xiàng)目多位于北京市近郊，項(xiàng)目當(dāng)前租金水平相對(duì)較低，與區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)租金水平的差異會(huì)高于首發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)具有更好的增長(zhǎng)潛力?；诖?，我認(rèn)為底層資產(chǎn)的擴(kuò)大將通過(guò)規(guī)模效應(yīng)提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，進(jìn)一步增強(qiáng)該基金的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。”楊枝向每經(jīng)記者分析。

但隨之而來(lái)的另一個(gè)問(wèn)題是，如果后續(xù)保障房供給大幅增加，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目出租率或租金漲幅造成壓力？

楊枝對(duì)此表示，華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)均為公租房項(xiàng)目，和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)保租房目標(biāo)租戶存在差異，不存在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。“此外，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為市屬保障房管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、擁有更好的資源調(diào)配能力。根據(jù)原始權(quán)益人介紹，后續(xù)運(yùn)營(yíng)中也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)的出租情況，優(yōu)先配租，適當(dāng)調(diào)配企業(yè)躉租資源，保障底層資產(chǎn)的良好運(yùn)營(yíng)。”

與此同時(shí)，北京保障房中心有限公司財(cái)務(wù)部副部長(zhǎng)林楠也在滬市REITs專場(chǎng)投資者交流會(huì)上表示，擴(kuò)募是REITs常態(tài)化發(fā)行的一個(gè)重要舉措，北京保障房中心在2022年首發(fā)之后就著手開(kāi)始準(zhǔn)備此次擴(kuò)募。

“此次擴(kuò)募的實(shí)施將有助于北京保障房中心持續(xù)發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)一個(gè)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。”林楠說(shuō)。

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封面圖片來(lái)源：夏基金REITs微信公眾號(hào)